咦，银行主动给我降房贷？

1.

一个朋友，今天很开心。

她发现她的房贷利率，从4.26%降到了4.21%。

她问了别人，都没有变。

以为是银行发善心，主动给她降了房贷，贼开心。

但我一瞅，这就是常规的LPR下调呀...

咱们的房贷利率随LPR变化。

LPR每月20号公布一次。

但房贷利率并不是每月变化，而是一年重定价一次，参考时间最近的LPR。

最近几年LPR变化如图👇

我朋友的重定价日应该是每年的4月28日。

去年4月LPR是4.65%，今年4月LPR是4.6%。

所以，她的房贷利率刚好下降0.05%。

再举个栗子，

譬如我自己的房贷👇每年9月9日为重定价日。

很多人，是在2019年把老房贷（参考基准利率，每年不变）转化为LPR计算。

当时是以4.8%为基准，计算加点和减点。

譬如我一开始的房贷利率是5.145%，减去4.8%=0.345%。

So转换成LPR后，我的房贷利率就=LPR+0.345%。

每年9月9月变化一次，参考上一个月8月20号的LPR执行。

所以，去年我的房贷利率是：4.65%+0.345%=4.995%。

如果今年8月20号，LPR维持4.6%不变。

那9月9号，我的房贷利率就变成：

4.6%+0.345%=4.945%，比现在少0.05%。

大家能Get吗？

简单总结就是：

房贷利率随LPR会变化，LPR低，房贷利率就低，但一年就调整一次。

另外整个房贷周期，你的加点或减点，都维持不变。

想知道老房贷，转换为LPR划不划算？

记住：只要LPR＜4.8%，那转换后是更划算的。

2.

昨天下午，央行还公布了一个消息：

首套购买普通自住房的家庭，商业房贷利率下限调整为LPR减20个基点，二套房贷，暂时不变。

啥意思呢？

银行给大家放房贷，并不是完全自由不羁的。

央行会有一个下限规定，就最低不能低于多少。

此前这个数字是：首套房利率≥4.6%，二套房利率≥5.2%。

现在则变成了首套房不低于LPR-0.2%，也就是4.4%。

二套房不变，依然是5.2%。

很多人把这个消息解读为重大利好，但我觉得还够不上...

想要4.4%的利率，有诸多限制:

一，你得是买首套房，而且买的要是普通住宅。

在一线城市，譬如北京，深圳，对普通住宅的划线标准并不高。

特别是北京，随便买个房子，都很容易超标。

二，央行只给了一个最低利率的参考。

具体利率定多少，能不能拿到4.4%，要看各个城市怎么执行。

房产调控的逻辑就是，越卖不出房的城市，调控越宽松，执行低利率的概率越大。

真正需求旺盛的大城市，执行低利率的概率越低。

所以，这个政策比较利好中小城市的首套刚需购房者。

在央行明确放松的情况下，有希望拿到更低的房贷利率。

3.

这两天，4月经济数据也陆续公布，有点惨淡。

后台问要不要提前还房贷的人，多起来。

我知道许多人很悲观，担心经济下滑，自己没钱还房贷，再加上也没有什么好的投资方式。

所以说中国人是真的好，在对未来预期糟糕的时候，想的还是早点把债务还了。

我个人的建议是：

如果手里的钱还完房贷，还有充裕的现金流，那可以还。

充裕的现金流，指最好能覆盖3年的日常开支。

还要有多余的风险储备：预防自己和家人，可能出现的疾病或意外，或失业等情况...

如果手里的钱并不多，还完房贷就不剩啥了，那不建议提前还。

越是经济不好，现金流越重要。

家有余粮，心里不慌，供参考~

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