深圳地产的前世今生：细数楼市42年的发展历程
The following article is from 理顾者 Author 晏方
卓越理财顾问的聚合平台，有专业，有观点，有故事，有温度。
安得广厦千万间？千古难题也。
多年后的鹏城，似曾相识的一幕。
富者排队抢房，普通人却难求一屋。
豪宅被秒光，天价喝茶费，中介恶意炒作，二手房价触碰红线……燥热的风在楼市刮起。
而这风，已经吹了很多年。
“招保万金”：1978-1998年
1978年，城市住宅建设会议在京召开。
居庙堂之高的领导随口一问，“居民住房可否成为商品？”
当时“招保万金”四大天王的故事还未开启。
但当改革春风在南方吹起，深圳作为第一个市场化的城市、第一个以市场经济为根的城市，已经为日后变身中国房地产风向标写下了序章。
1980年，中国第一个商品房小区诞生在深圳。
由香港人刘天竹开发，名为“东湖丽苑”。
一年后开售，每套房配备3个深户名额，每平米2730港元。按当时的汇率，一平米约1000元。
（图源：深圳壹地产）
而现在的东湖丽苑小区，均价6万/平。
涨幅5900％。
不过是鹏城一隅，却足以窥见它楼市的燥热。
也是东湖丽苑开售那一年，1981年。
蛇口工业区建设指挥部房地产科成立，挂着央企招牌，招商地产的前身，“招保万金”之一登场。
没过几年，1984年，邓公南巡。
他站在深圳国商大厦20层楼顶，眺望整个罗湖。
而33岁的王石骑着自行车在楼下经过，于潮水般围观人群中瞥见商机：“干大事的时候到了”。
三个月后，“深圳现代科教仪器展销中心”成立。
“招保万金”中万科的前身。
也是1984年，保利前身，保利科技，跃上历史。
但它不是在深圳孵化的，成立大会在北京举行，众多大人物参与，同样挂着央企招牌。
那时候的深圳乃至全国，房地产企业没几家，四大天王还只是新生儿，不懂地产江湖的精髓。
厉害的是，全国第一家房地产企业也属于深圳——深深房的前身，深圳经济特区房地产公司。
当时的总经理，叫骆锦星。
他没有想到自己会成为地产史上的传奇人物。
1987年，依然是在敢为人先的深圳，中国土地“第一拍”诞生，开启了土地有偿使用的先河。
而最后的竞拍者，就是53岁的骆锦星。
英雄正当壮年，他竞得了深圳一块面积为8588平方米的土地，以525万成交。又在拿地不到一年的时间里，带领深深房盖起了东晓花园。
第二年，东晓花园开售。
一共154套住宅，每平1600元，不到一小时就卖完。现在的东晓花园，小区均价55000元/平。
足足是过去的34倍多。
（图源：深圳壹地产）
也是在东晓花园开售这一年，1988年。
后来的福田区还叫上步区，四大天王中的最后一位，金地在上步区沙咀工业村305栋1楼诞生。
这位在多年后没落的贵族，当时的名气透着一股敦实——深圳市上步区工业村建设服务公司。
三年后这个土土的名字改名“金地”，在21世纪之初那几个年头好一番风光得意。
至此，“招保万金”在同一片江湖登场。
后来成为地产界四大天王的他们，除了保利，三个都在深圳孵化。鹏城那片自由、竞争、创新、有野心的土地，成了它们疯狂生长的最佳沃土。
如今的东晓花园，“第一拍”印记犹在。
而土地“第一拍”之后，深圳至全国房地产市场逐渐爆发。1992年更是掀起一而股房地产狂潮。
不过随后而来的，是“天涯、海角、烂尾楼”。
（图源：饭统戴老板）
为此，赫赫有名的“国16条”出台。
中国的第一个房地产调控政策，地产商第一次感受到“楼市调控”的威力。
也许他们没有想到，接下来20多年里，调控成了家常便饭，地产商和政府的博弈也司空见惯。
1998年，中国房地产市场化元年。
福利分房取消，“商品房”成为主旋律，深圳房地产也从此完全走上了市场化轨道。
那一年，曾经的罗湖地王。
万科桂苑，罗湖中心区的城市花园，84平三房总价69万，均价约8214元/平，现在约6.6万/平。
（图源：深圳壹地产）
鹏城楼市的风，已经开始燥热起来了。
黄金十年：1999-2008年
1999年，一个世纪将要结束。
当时的深圳，房价均价约为5004元/㎡。
如果将它与20年后的均价进行对比，更能感受到鹏城楼市的燥热，如今的价格是它10倍不止。
（图源：搜狐焦点）
那一年是四大天王中“金地”的高光时刻。
“金地翠园”公开发售，创造了深圳高尚住宅小区当年开发、当年销售、当年售罄的纪录。
当时的粤系地产圈，群雄逐鹿。
除了“招保万金”中的招万金三位老玩家，华南城主席郑松兴、东海黄楚标、龙光纪海鹏、观澜湖朱鼎健、茂业黄茂如、美佳华洪小佳……
诸多房企掌舵人，十个有九个是潮汕人。
如移居香港的潮汕人，郭英成。
也是1999年，郭老板闻燥热之风而来，在港成立佳兆业。随后回到深圳，拿下深圳布吉“龙泉别墅”烂尾楼，打造了第一个旧改项目“桂芳园”。
烂尾楼摇身一变，成为龙岗布吉的楼王。
而后来的后来，佳兆业被外界称为了“旧改专家”。
（图源：网络）
2000年后，深圳向东开发，“逐梦地产圈”的开发商之间竞争加剧，赠送面积之风盛极一时。
2001年底，红树湾地王拍卖总价22.35亿元，宣告深圳黄金十年的开始。
2003年，随着房地产成为“支柱产业”定调，更多资源开始涌入地产。海尔做地产、苏宁做地产、国美做地产、七匹狼做地产、奥康做地产、娃哈哈做地产……真是好一个神奇的地产业。
也是这一年，龙光开始走出汕头，进军深圳。
2003年，龙光以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王，正式拉开扩张版图。
也是那一年，后海天骄华庭报价6200元/平。
2020年它的小区均价：12.2万/平。
（图源：深圳壹地产）
2004年，深圳地铁时代来临，置业西移，被称为“关外地产年”，关外的地热起来了。
这一年，香蜜湖1号地块以9.5亿元的价格拍出，创造了深圳首个楼面价超出平均楼价的记录。
一年后，“香蜜湖1号”以每平米7700元起的价格开盘，32套别墅不到10分钟全部卖完。
也是2004年，媒体评地产圈有一匹黑马：
孙宏斌的顺驰。
2004是顺驰狂飙突进的一年，他们以令行业瞠目结舌的价格在全国疯狂拿地，虽然规模实现了爆发式增长，却也因此成为了众矢之的。
甚至在2003年，孙宏斌就以“在座的各位都是垃圾”的姿态、扬言“顺驰要做第一，超过在座的各位”发起挑战，当时万科王石就在下面坐着。
而王石，对此不予置评。
王石只是说：宏观调控下黑马会很难受。
结果，一语成谶。
全国银根收紧，顺驰资金链无力支撑，孙宏斌最终失去公司控制权，将公司卖给了路劲基建。
（图源：网络）
有意思的是，到2007年，曾经对顺驰飙进不以为然的万科，也狂飙突进了一回。
这位当时是深圳地产老大，也是全国地产Top1的龙头，用一句话总结了自己的2007年：
“这是狂飙突进的一年，这是激情澎湃的一年。”
那一年，王石说拐点已到。
在一路狂飙猛进中，万科销售额从2004年91亿到2007年523亿，四年猛翻5.7倍。
而万科之猛，恰是当时楼市疯狂的写照。
当时的深圳房价，从1月的10872元/平到10月17350元/平，涨幅高达70%，全民开始炒房。
也是2007年，“927房贷新政”出台。
政策出台后，深圳楼市“集体坐过山车”，在疯狂中倒下，成交剧烈下滑，市场低迷到年底。
随即一转，又是经济灾年2008。
全国楼市悲鸣，深圳房价跌破10000，很多炒房客在这一年血本无归，有的跳楼，有的自焚。
地产商们也在这两年变了天。
风暴砸他们个措手不及，原本的激进褪去，曾经财大气粗，如今变得拮据，颇有几分悲壮。
有如在深圳孵化的万科者。
为回笼资金，在杭州降价被业主砸了售楼处。
哀鸿遍野，买房的，卖房的，无不深陷泥沼。
于是，史无前例的“4万亿”出台了。它像一粒速效救心丸，将众多濒死者从死亡线救了回来。
狂奔开启：2009-2020年
2009年，楼市终于复苏。
下半年9月，深圳正式进入到房价“2万时代”。从此以后，深圳房价开始了一路飞奔。
众多开发商起死回生，好了伤疤忘了疼，高歌猛进，又开始了新一轮的迅猛扩张。
而曾经“招保万金”中的金字招牌——金地。
在2009年之后，因失误于07-08年两次战略，错失低价拿地扩张机遇，开始显露没落之迹。
2010年，当万科销售过千亿之时，金地销售额仅为280亿。此后四年，金地销售额一直在500亿以下，与万科、保利的差距渐渐拉大。
“招保万金”四大天王逐渐走下神坛。
渐渐升起的是“碧恒万融”。
在此之前，万科王石瞧不上碧桂园，并不觉得它足以为惧。但被时代的浪潮裹挟着往前，地产商的江湖地位在不经意间已经发生了改变。
也是在2010年，4万亿刺激全国楼市过热。
政府不得不踩下刹车。
国十一条、新国八条出台，剑指楼市，深圳市政府出台调控，二套首付40%，三套停贷。
但调控对深圳来说效果不大，房价依然跳涨。
2013年，国务院新国五条出台，本是限制房价过速增长，但深圳却逆向而行，又涨到23000元，仿佛一匹如脱缰的野马，刺激又疯狂。
2015年，“330新政”之后深圳楼市又一路疯涨。
也是在这一年，“新华南五虎”出炉，粤系房企又一番龙争虎斗，后起之秀佳兆业后来居上。
2016年，政策调控大年。
年初：降准、降息、降税、降首付、去库存；
下半年：限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆；
在应接不暇的政策中，深圳房价做出了有史以来最粗暴、最令人瞠目结舌的一击，均价从3万暴涨到5万，9月单日成交均价更是近8万。
不止深圳，更放眼至全国。
这几乎就是中国地产史上的疯狂之年。
买房者疯狂，卖房者也疯狂。
买房人凌晨裹着毛毯排队等待摇号，地产商366天刷出了340块地王，全国商品房销售额创历史新高，达到11.8万亿元，就像一场虚妄的梦。
而就在这种疯狂中，2017年高层出手，“房住不炒”出现。那一年，深圳新房成交量仅2.58万套，创下本世纪以来历史最低水平。
也是在这一年，曾经率领一众人打下万科江山的王石退休了，彼时“万宝之争”刚落幕不久。
在深圳起家，叱咤地产界31年。
王石对万科的离开，恰如一个时代的落幕，
2006年的地产百强中，前二十的是：
万科、中海、合生、首开、保利、恒大、大华、绿城、新世界、复地、上实、中远、招商、首创、上海城投、阳光100、金地、北辰、华侨城、金融街。
10余年过后，70%已经掉出了二十强。
人去楼空，人走茶凉，变的是地产商，不变的是，这么多年，居者有其屋始终是个大难题。
你看，2020年，深圳的楼市又燥热起来了。
这股热风，一直就没有停过。