丈夫瞒着妻子卖房法院判妻子配合过户？！

Original 张异方弘个案说法 2022-07-26

收录于合集

张异律师

上海华勤基信律师事务所

高级合伙人

案情

家住江苏省淮安市淮安区丁莉（化名）和丈夫许文在丈夫老家修建了一栋房子。2016年，房子被拆迁，夫妻分得了一套安置房。因为这套房子是许、丁共同修建，村委会认定该安置房的产权归夫妻二人共同所有。本以为从此过上幸福的生活，然而房屋拆迁带来的巨大利益让两人的婚姻也生出了嫌隙，两人因为房产分配的事经常争吵不休。2017年初，两人开始分居，孩子跟着丁莉一起生活。这期间，许文也曾多次跟丁莉提出自己生意上需要资金，要把两人共有的这套房子卖掉筹钱，可是丁莉坚决不同意。 2018年4月，许文打电话给丁莉，告知其可以拿到安置房了。满心欢喜的丁莉与许文来到拆迁办签署了《安置房结算表》。丁莉一签完字，许文就让其离开，说剩下的事交给他来处理。信以为真的丁莉离开了审批大厅，等着收房的好消息。然而等了两年，不仅房子没有拿到，还等来一个坏消息。2020年7月，丁莉突然发现自己的银行卡和微信账户被法院冻结了。丁莉急忙去法院咨询，这时才知道，她与丈夫共有的那套安置房已经卖了，因为买家付了钱后一直不能过户，她和丈夫许文已被买家诉至法庭。淮安区法院一审判决许文、丁莉协助原告办理房产过户登记手续，同时赔偿原告3.87万元。心急如焚的丁莉找了一名律师向法院申请再审，可法院告知她案件已经过了再审申请期限。走投无路的丁莉赶紧来到淮安区检察院申诉。丁莉表示自己根本不知道安置房屋已经出售给他人，也没有接到诉讼通知书，直到发现银行卡和微信账户被法院冻结才知道本案情况。丁莉所说的情况是否属实呢？为查明事实真相，检察官到法院调取了民事案件卷宗发现在《安置房结算表》中有许文和丁莉双方的签字、手印，丁莉本人也对此表示认可，但在涉及房产转让的《拆迁安置转让协议》和《房屋买卖合同》中，却只有许文的签名，丁莉的签名处写着“许文代笔”。丁莉表示《拆迁安置转让协议》和《房屋买卖合同》自己根本不知情，签字更无从谈起。检察官找来许文，经过多次沟通，他最终吐露了实情——2018年4月4日，许文以收房为由，让丁莉和自己一起到拆迁部门进行了结算，签署了《安置房结算表》。之后，购房者华某夫妇付清了房款，许文则通过代签妻子的姓名配合对方进行了安置权利交接。 2018年4月17日，华某夫妇持《拆迁安置权利转让协议》、结算表及补差款票据和许文一起到拆迁部门办理了拿房证明。在拿房过程中，华某夫妇发现协议中约定的安置小区并没有竣工，为了早日拿到新房入住，华某夫妇和拆迁部门申请了调配，从已经竣工的一处安置小区置换了一套104.4平方米的现房。
拿到房子后，华某夫妇立即进行了装修并入住。可是当华某夫妇找到许文要求办理过户手续时，许文却百般推脱，后来干脆不见了踪影。华某夫妇于是一纸诉状将许文、丁莉告上了法庭。

来源：检察日报

采访对话

方弘：丈夫许文代自己的妻子丁莉签订了房屋的买卖合同，在这种情况下，丈夫代妻子签字的合同对妻子有约束力吗？或者说有效吗？ 张异律师：这是一个非常典型的误区。很多人可能会认为，如果夫妻一方不知情也没签字，就算另外一方去代签，合同就一定是无效的，这其实是一个法律上的误区，并不是这样的。根据《民法典》规定，无权处分的合同法律上是有效的，就是说丈夫在代签的情况下跟对方去签字，这个合同本身是有法律效力的。 但是，合同有效不等于一定会发生物权转移的效果。虽然合同是有效的，但因为没有经过他妻子的同意，所以并不能让买方产生继续履行合同去强制过户的效果，就是合同效力和物权效力的一个分离。合同虽然有效，但并不能发生物权效力。 方弘：这个合同有效，应该是对于许文和购房者华某夫妇有效，对丁莉应该是无效的吧？ 张异律师：从合同角度来说，无权处分就包含了代签或单方面签字去处分他人财产的行为。合同本身是许文单方面跟买家夫妇签订的，所以合同效力也给予许文和买家夫妇，对丁莉本身并不产生合同的约束力。 方弘：一审判决认为丁莉虽然是丈夫代为签字的，但是事后对房屋买卖合同进行了追认，因此房屋买卖合同有效，这个追认具体指什么？丁莉被丈夫叫去签了一个字，但签字的不是合同，只是一个对于房屋所有权的确认，这样的行为出现在现场，就认为丁莉对合同有效性进行默认了吗？ 张异律师：所谓的“追认”其实是非常有意思的一个问题，因为它涉及到我国的法律对于合同效力认定的差异。最早根据《合同法》第五十一条规定，无处分权人订立的合同无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。这是《合同法》的规定，但《合同法》被《民法典》废止了，而根据《民法典》规定，无权处分的效力就是合同有效，没有追认和不追认的问题。 哪怕放在《合同法》的角度，从《民法典》出来之前的视角来看，“追认”也应当是具体明确的意思表示。比方说丁莉虽然之前不知情，但是后来她配合丈夫去帮买方办理了买卖交易手续，配合交房、配合过户，法律上会推定她已经对合同的处分权进行了追认。但是，本案中的情况是丁莉去签署房屋安置协议的确认，并不涉及到房屋买卖的相关事项，就没法通过这件事情推定丁莉对房屋交易时效表示了同意。 所以，检察官这个观点其实是比较恰当的。没有证据显示丁莉配合其丈夫，协助买家办理了交易手续，所以并不能以此认定丁莉就是追认。 而《民法典》一律认为无权处分合同效力就是有效。为什么会有这种改变？因为现实当中，无处分权人订立的合同很多，如汽车销售合同，销售商在签订合同时，汽车有可能还在生产，销售商对销售的车辆无所有权；再如期房销售合同，开发商签订商品房买卖合同时，房屋还未建成，开发商对销售的房屋当然没有所有权；最多的无权处分出现在买卖合同中，既销售商先和买受人签订买卖合同，收到买受人全部货款或部分货款后再去厂家订货等。 交易的现实使立法者认识到如果认定合同效力待定，则显然会使很多交易处于危险状态，不利于市场经济的发展。 方弘：从华某夫妇的角度来看，他们已经签了合同，而且还支付了房款，如果这个合同是有效的，但是对于丁莉无效，事实上对于他们来说可能很不公平，也就是说这个房子虽然已经住进去了，而且付了钱了，但是拿不到房子的所有权证。您怎么看这个问题？ 张异律师：这个问题其实分两个层面：第一，是不是公平？对于华某夫妇来说，在这个交易里面他们其实是有过错或瑕疵的。因为他们购买的房屋是一个夫妻共同财产，按理说如果是丈夫单方面代签，他们应当要求另外一方出具书面的授权委托书，或者是当面到场，他们其实都没有提出相关的要求。 所以，严格从公平角度来说，他们自身也有一定的注意过失，毕竟买的是一个夫妻共同财产。这也提醒我们，大家以后如果买房交易，一定要明确对方有几个主体，不能由一个主体代其他人签字，如果这么做也需要通过公证委托的方式，让其他人出具公证后的委托书。第二，他们已经付了钱，为什么最后拿不到房，不能够强制过户吗？能不能构成法律上所谓的善意取得呢？这里又涉及到法律的第二个问题，也是一个误区，就是合同有效不等于物权变动的效力。根据《民法典》规定，善意取得是指无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。简单的说就是善意取得只有三种要件都构成，才能够获得物权的所有权效力。 第一、是受让人受让该不动产或者动产时是善意的，就是华某夫妇购买这个房子不是明知道丁莉不知情的，所以他们是善意的。 第二、以合理的价格转让，必须要支付合理的价格。第三、本案中这两个要件其实都已经达到了，但是最关键的是善意取得还有第三个要件，就是转让不动产，必须要经过登记。本案中因为丁莉不知情，她不配合去过户的情况下，买家是无法进行过户的，所以他们并没有获得这套房产的不动产权。 根据法律的规定，如果不能够构成善意取得，买方也可以要求解除合同，并且向无权处分的许某去要求承担赔偿责任。 方弘：也就是说事实上华某夫妇提出的要求对方配合过户，同时退还房屋差价款，其实这个诉讼请求是得不到支持的，因为丁莉不同意，他们也就没有办法来实现这样一个主张，是吗？ 张异律师：是的。但是在没有经过许某同意的情况下，他们擅自变更到另一处，合同当然就不能够按照原标准去履行，所以他们退还差价的要求也应当被法院所驳回。 方弘：在这个案件当中华某夫妇折腾了半天，家也搬了，也许装修也装了，因为人都住进去了，所有的手续都做完了，钱也付了，但是最后却有这样的一个结果，可能接下来就是丁莉提起诉讼，要求他们退出房子？ 张异律师：买家华某夫妇可以去起诉许某解除合同，并且在三个赔偿要求里面选择其中一个： 第一，如果他们合同约定了定金罚则，那么华某夫妇可以要求许某承担双倍定金返还的责任；第二，如果他们合同里面约定了违约金，通常情况是房屋总价的20%，那么华某夫妇也可以起诉许某，要求他承担违约责任，赔偿违约金；第三，华某夫妇可以起诉许某要求赔偿房屋差价上涨的损失，就是实际损失。黄某夫妇可以选择，也只能选择其中一个去向许某个人主张。但是，他们不能够去起诉丁莉，因为丁莉并没有实际的签署和同意这次交易。 丁莉其实比较被动，她可以要求买方返还房屋，毕竟他们实际占用了这个房屋，同时也可以起诉要求他们支付实际的房屋占有使用费。但是对于许某的赔偿责任，丁莉是没有任何办法的。 方弘：许文的行为不属于欺诈吗？ 张异律师：法律上会定性为无权处分，并不属于典型的欺诈。诈骗的话许文要因此获得违法所得，比方说骗取他人财物，但是又不给他人房屋，本案中许文确实有房屋。方弘：所以，这个案件非常麻烦，尤其是作为丁莉来说，完全不知情的情况下，自己的房子就被丈夫卖给别人了，想要回来住的话又要一波三折，不知道要折腾多久。而且法院一审还支持了，亏得后边经过再审程序，检察院提出的再审建议，最终法院才撤销原审判决，得到现在这样一个结果。虽然很不容易，但是接下来应该还有很多漫长的路要走。这里边提到双方在协商，但是最后能不能够协商一致，大家就会非常担心或者关心一个问题，就是夫妻共同的房产怎么能够做到避免被另一方单独处理，自己还不知情？ 张异律师：其实，总体来说不用太担心在完全不知情的情况下房子被过户，交易给他人。如果是无权处分的，虽然合同有效，但是不能发生物权变动的效力。所以就算签了这份合同，有法律效力，但是并不能导致房屋过户给他人。如果要过户的话，必须要另外一方的知情同意和配合，才可能完成过户。 如果发生了这种丈夫私自去卖房的情况，作为配偶的另外一方，要尽可能做到一件事情，就是积极披露和表明自己是完全不知情且不同意的。 所以如果发现丈夫真的把房子跟别人签了合同，那么第一时间要发送相关的信息去联系买方，联系中介，告知他们自己不知情也不同意。而且如果买方要起诉的话，一定会把另外一方也带到诉讼里面，这时候要积极参与诉讼，向法官表示自己不知情和不同意的情况，并且尽可能去搜集证据，这种情况下才能最大限度规避自身的损失，至于擅自处分的那一方，将可能面临一定的赔偿责任。

结语

这个案子之所以原判决被推翻，是因为淮安区检察院依法向法院发出再审检察建议书。法院审判委员会认为该案判决确有错误，遂依法作出民事裁定书，决定对该案再审。3月31日，原告方华某夫妇申请撤诉，法院最终撤销原判决。我们为检察院认真负责得履行审判监督职能点赞。

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