售后返租做法及实际案例
项目是否需要返租？
返租中四者是怎样的关系？
在营销环节和运营环节，涉及返租的四者均扮演不同角色。
1.营销环节
开发商出让产权；商管公司进行招商，配合营销；商家签订初步意向，配合营销；投资客购买产权。
2.运营环节
开发商：主体退出，以商管公司形式进行管理；商管公司运营招商；商家缴纳租金管理费；投资客获得收益。
【举例】商管公司
在返租中，商管公司是构成体系的关键角色，起着平衡各主体利益和促进项目运营的作用。
销售基本结束时，第三方运营公司转为和商管公司合作，商业街开业前收费为月费+招商佣金。商业街开业后，委托经营期内，为月费+租金收入提成。
委托经营期内责任权属：
（1）第三方运营公司负责招商、街区运营、街区推广。
（2）商管公司对第三方运营公司的招商运营工作进行管理和审核。并支付月费和佣金。
（3）第三方运营公司提交租凭方案、推广方案、费用支出方案，报商管公司审核执行。发生的费用由商管公司支付。
（4）办公场地由商管公司提供，开发公司统筹安排，使用费用等在委托协议里明确。
3.项目营销目标
营销目标会导致返租的出发点不一样，从而使四者利益诉求发生变化。
4.经营导向
投资回报合理：商管公司能够盈利；投资客注重升值潜力；商家更易经营成功。
5.快速去库存
为快速去库存，抬高投资回报，放大投资者利益；开发商相当于成本较低的社会融资；商管公司运营不可控，经营前景未知。
返租招商的商家有哪些？
返租项目能招入部分商家，主要为国内二、三线品牌、连锁品牌加盟店、本地餐饮。租期要求较短：一般为3-5年；可以接收多个业主；市场定位为非核心商圈市场，与返租物业较吻合。
返租的方式有哪些？
1.一次性返还
常与其他返租方式或服务式招商组合；开发商会在表价中返还。
一次性抵扣房款这种模式很少单独使用；容易被投资客解读为变相打折；若单独使用，一般搭配服务式招商；此情况一般适用于地段较好的街区商业。一般多搭配其它返租模式，更容易被客户接收。
返租点数主要参考维度：
返还年限考虑年限和业态首次调整最长年限，有租金收入者缴纳租赁税费。
2.租金分成
适用地段价佳租金可预期项目，开发商压力小，通常与一次性返还组合。
项目在核心地段，运营至成熟期间租金回报低，但是运营成熟后，租金回报必然很可观。
3.固定点数
固定返点适用于经营前景不乐观项目；投资客认为项目经营前景不乐观，对未来租金收益预期比较低；得通过返点给投资客一个可以接收的收益；后期的返款压力会较大，但能够收拢一笔资金，一般用于专业市场或者销售型集中商业。
返租方式案例
第四年返还额度按照表价为基准进行计算
假设：一个商铺50平米，售价4万/方；开发商承诺返租十年，前三年5%的固定回报，前三年一次性返还；第四年返还6%，第五年返还7%；后期1/9分成。
《托管经营协议》只注明前五年租赁费用总额；不含一次性返还费用，规避前三年税费。
返租的操作流程是什么？
1.返租涉及流程
整个返租过程，需要用严格的合同和流程规进行约束，从而保证各种权利，按预想流转。
2.风险规避
在返租合同和协议中，要对业主在经营期限、违约责任、优惠措施等方面进行约束。
（1）返租项目中自营业主
在合同规定业主的开业时间、装修时间、经营业态。
（2）返租项目中委托经营业主
明确违约责任，设定违约金。一般违约金不高，5-10万左右，违约金太高业主会比较敏感。优先租赁和购买权归商管。尤其是服务式招商和租金分成的《委托经营合同》给予商家免租期。一般规定至少3个月。到期时，业主若决定自营，要求提前书面通知商管公司；否则自动续约。房屋所以权发生转让，新业主自动继续返租合同。
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