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郭树清:房地产融资过度,助长投资投机,泡沫化问题严重……

四叶草财经夜读2


6月14日,《证券时报》报导,郭树清出席2019陆家嘴论坛时,提出必须正视一些地方房地产金融化的问题。他说,近些年来,中国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭,负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。


郭树清说,房地产企业融资过度,助长投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重……“房子是用来住的,不是用来炒的。”


他举例说,当你买一套房子自己居住,意味着你每个月都有一笔等额的市场租金收入,同时有一笔等额的消费支出,也意味着你的住房生产出等额的增加值;但是当你买了房子只用于投资或投机,并不出租,那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。


他说,历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价;凡是靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。


有人质疑郭树清是否危言耸听?但在去年上海陆家嘴金融论坛上,郭树清对媒体说,理财产品收益率超过6%就要打问号,超过8%很危险,超过10%就要做好损失全部本金的准备。


结果从去年7月份开始,一连串P2P网络借贷平台“爆雷”,大量投资者损失惨重,出现了金融难民这个说法。


事实上,经济学界也一直有10次经济危机,9次因房地产的说法,人类近百年的经济危机史一再示警,不动产泡沫是最凶险的泡沫。而世界金融泡沫演化,也都是破裂在房地产上。

中国经济低迷时期,中国一直也在利用房地产来刺激经济增长,其中就包括三年前的一次经济低迷。


但是,伴随着中国人对房屋投资的偏好,出台的刺激手段不断推动着房价和民众家庭债务负担的飙升,并已经造成了一种很危险、很微妙的局面。


分析人士预计,除了全力保持房价稳定的措施之外,中国这次不会再重施旧计,继续刺激房地产市场。


专注于中国市场的股票研究公司 JL Warren Capital 的创始人李俊恒对中国媒体估计,中国61%的城市家庭住在10年以下的新房子里。还有许多较老的住房的状况也仍然良好。


她在1月份对外公布的一份报告中说,一些“简单的数学计算表明,持续建造新房以刺激投资,同时造成财富,会随着房价上涨而出现的错误印象,此做法即将碰壁”。政策制定者充分意识到并高度警惕,不要向购房者发出房价将继续上涨的错误信号。


现在中国面临着越来越多的挑战,无论是与美国的持续不断的贸易纠纷,还是国内需求的衰减。在经济放缓之际,它们似乎并没有什么可以用来刺激经济的手段了


经济学人智库(Economist Intelligence Unit)分析师王丹(Dan Wang)表示,在过去几年里,政府干预已使市场降温,房地产对经济增长的贡献也略有下降,降至约三分之一或四分之一。


一些经济观察人士说,房地产市场恰恰是我们面临的最大风险。


那么今年提到的房地产融资,会不会成为接下来银保监会打击的重点呢?十分有可能,郭树清也给我们展示了一张数据图,图上显示了,我们杠杆率上升势头已经得到基本遏制,但是我们如果仔细来看,会发现总的杠杆率虽然略有下降,但主要是企业端去杠杆和居民端加杠杆所导致的。


如果我们把居民端的杠杆率单拿出来,再跟美国和日本进行比较,会发现我们现在的居民端杠杆上升速度已经超过了美国次贷危机前的水平,而如果按照绝对的杠杆率来算已经跟日本90年代大危机的水平差不多,所以这就是郭树清所说的相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。这已经形成金融领域的巨大隐患,所幸的是现在还没有出现大的问题。但是他已经让我们的抗风险能力,严重降低。有些家庭满打满算的还房贷,搞得自己不敢旅游,不敢逛街,不敢尝试任何的高消费,甚至不敢生病。但是工作的风险却无能为力,一旦经济减速下来,必然会导致一些行业减员增效,其实现在减员增效已经出现,我们不说裁员,就说降薪,这恐怕都会让很多人非常的难受。


那么哪些城市的杠杆率最危险呢?最新的数据我们没有,只有去年的数据,按照居民杠杆率算,厦门、合肥、南京、杭州、珠海和深圳是比较高的,如果按照房贷收入比算,还得加上北京、上海和三亚,这些城市基本都得不吃不喝30年才能买套房子,已经严重超过了购房人的承受范围。


那么接下来会发生什么事呢?预计,从监管层面会有两个动作,1、对于房地产的融资贷款会进一步收紧,对融资收紧这个主要体现在限制发债上,控制房地产企业的发债规模,主动去给这类企业降杠杆,那么对于房企来说,融资会越来越困难,银行不贷款,主动发债受限,最后就只有两条路。


第一条路是通过销售尽快回款,越来越多的项目会尽快上市,这会出现一定的购房折扣,房地产企业有很强烈的降价促销的欲望,但地方上恐怕不太乐意,所以这也将成为一种博弈。而且还会带来一个问题,由于资金链紧张,又压缩了工期,所以新房的质量可能会出问题。


第二条路就只有变卖资产了,这个行业会完成大规模兼并重组,大的开发商会主动去做资产处置,抢夺小开发商的资产。



面对可能又重回发地方债老路的一些迹象,专家分析,此举未来有可能会引发某些地方债务危机。还有家庭债务,投资者都值得密切关注。



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