杭州云谷，为何住宅不多？

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去年下半年，位于云谷板块的阿里巴巴云谷园区正式启用，让这一位于杭州城区西北部的城市板块吸引了更多的关注，已有西湖大学，又来了一个阿里巴巴的新园区，很多杭州市民一度对这里颇为看好。

云谷板块的前景究竟如何？

近日，杭州市规划和自然资源局对西湖区双桥、三墩、蒋村文新等多个城市单元的详细规划草案进行公示，云谷板块及周边区域的未来前景正逐渐清晰，想要入住云谷板块，成为这里的居民，或许并不容易。

规划人口8.15万人

未来住宅房源不多

双桥单元大体指的就是云谷板块，范围大体在绕城高速以西区域，南至余杭塘河，北面和西面与余杭区交界，面积17.03平方公里，规划人口8.15万人，另有大学及职高师生1万人。

周边的三墩单元和蒋村文新单元，虽然面积稍大于双桥单元，但规划人口都在20万人以上，三墩单元的规划人口更是接近30万人，双桥单元的规划人口明显少于周边城市单元。

规划人口较少，和涉宅地块的规划数量较少有关，从用地功能规划图上可以看出，双桥单元内城镇住宅用地、商住用地等涉宅地块数量同样少于周边城市单元，仅在杭长高速以北、云洪路墩余路口附近、西湖大学周边以及苏嘉路与振华西路之间的区域规划了一些涉宅地块，总量不到50宗。

涉宅地块数量的偏少，加上这一区域或存在着限高等规划因素的影响，建设高容积率住宅楼盘的可能性较小，因此云谷板块未来入市销售的新房房源或相对较少，可容纳的人口数量更是相对有限。

定位科学之城

居住不是云谷的主要功能

和周边三墩、蒋村文新单元不同的是，没有太多涉宅地块的双桥单元，却有着大量的工业用地、高等教育用地和科研用地，居住并不是这里的主要功能。

在单元的中部，有一宗巨大的高等教育用地，这是西湖大学云谷校区的所在地，目前已正式启用。西湖大学是近年杭州乃至国内的一所颇具亮点的新型高等院校，按照高起点、小而精、研究型的办学定位，预计到2026年，这里将有5000名学生和1800名教职工。

围绕着西湖大学，规划形成环西湖大学创新片，在这一片区内还分布着大量的工业用地，未来可容纳大量计算机服务业、软件业等高新科技创新产业相关企业，形成科创产业集群，与西湖大学形成资源共享。

未来，地铁4号线将延伸至这一片区，并设有西湖大学站点，规划以这一站点为核心打造TOD公共服务中心。

在单元的南部，也就是苏嘉路两侧以及振华西路北侧区域，分布有大量的工业用地，这里被规划为环阿里云产业片，阿里巴巴云谷园区正是落地于此，阿里巴巴云&科技版块总部所在，大量原本在未来科技城等地工作的阿里员工都已来到这里工作。菜鸟云谷产业园同样落地这一区域，预计明年9月就会开园，届时将吸引更多市民来云谷工作。

虽然云谷板块仍处于产业导入阶段，但后期的功能和产业发展方向已逐渐明晰，依托着优质的高教资源，科研创新将成为云谷板块未来发展的潜力和亮点所在，甚至将成为产业力量，带动区域的整体发展。

根据杭州城西科创大走廊打造创新策源地和高水平现代化引领示范区，以及建设城市中心的任务目标，双桥单元将建设面向世界、引领未来、服务全国，带动全省的创新之核，科学之城，杭州城市新中心的重要创新策源引擎。

入住云谷并不容易

三墩、蒋村将是承接选择

可以预见的是，伴随着西湖大学办学规模扩大以及各类产业导入，在云谷板块工作、学习的人口数量将大幅增长，但板块内未来相对较少的住宅房源供应，或将无法承接板块内人口的居住需求，想要入住云谷，并非一件容易的事。

其实，从西湖大学云谷校区启用开始，与云谷板块一路之隔的三墩北区域，无论是租房还是买房，热度都在不断提升，去年阿里巴巴云谷园区启用后，又给这里带来了更多的需求，紫璋台、云谷公寓等小区的次新房租金一度出现上涨20%的趋势，130平方米的大户型房源，月租金能够轻松破8000元。

买房的热度提升则没有那么明显，虽然成交量和中介带看的人数略有上升，但成交价格并未出现大幅上涨的情况，紫西花语城、云谷公寓近期二手房成交价在47000元/平方米左右，而最高的时候，部分二手房成交价一度超过60000元/平方米。

未来，周边的三墩、蒋村将持续承接云谷板块溢出的居住需求，在两大城市单元的规划中，均有多片区域划定为宜居生活片，并规划三墩体育中心、三墩北文化广场等设施提升配套水平，增强宜居性。

值得一提的是，在蒋村文新单元内，将规划打造蒋村商圈创新核与西溪客厅活力核。

蒋村商圈创新核在双龙街与余杭塘路之间，已有龙湖西溪天街、西溪银泰城等商业综合体，西溪客厅活力核有西湖区图书馆新馆、西湖区科技馆和西湖区文化馆等，蒋村文新单元将构建产城融合的活力城区，形成品质服务的宜居示范区。

记者 黄煜轩

编辑 方馨翊

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