都说“老破小”难卖，“老旧大”更卖不掉！
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“都说‘老破小’很难卖，我们这种市中心三室两厅两卫的‘老旧大’更卖不掉！”
一大早，房东刘先生就坐在武林广场附近一家链家房产门店，拉着中介殷殷叮嘱，“文案我想好了，九宫格照片也配齐了，到时你朋友圈帮我多发两次，让你同事也给我转发，我很诚心要卖的。”
“这几个月都睡不好，为了卖房子，原先的租客不给他续租了，房租也没了。结果几个月下来连看房的人都很少。”柳先生叫苦，自己的房子位于武林商圈，总价一降再降了，怎么还是无人问津？
01
“老旧大”的尴尬
1个月内“0带看”，
3年降价200多万
“这不是个别现象。”西湖区二路附近一家中介门店曹店长打开后台给我们看，西溪河东小区有多套3室或以上面积较大的住宅，近15天的带看量都是“0”。“后台系统只展示15天，实际上这些房子至少1-2个月内都是‘0带看’。”小区对应的学区还是杭州顶级公办学军小学，但也无法燃起购房者的热情。
老小区翠苑，105-172方的大户型集中在翠苑三区和五区，带看量一样每月都是“0”或“1”。仅一套在近15天内带看4次，因为在同类房源里单价排前三低，楼层高、视野好、带电梯。但哪怕拥有这么多优点，“相亲”也未能成功，依旧“待字闺中”。
▲翠苑
“有套胜利新村2楼的房源，面积约80方，在那一片小区里也算‘老旧大’了。”黄龙商圈一位资深中介说，这套房源挂牌3年多了，2019年挂的价格是680万，“错过了最佳卖房时间，到现在价格已经下调到450万，降了200多万，还是没有意向客户。”
“莫干山路上的梅苑阁小区，总共5幢房子，我印象中，2021年卖掉过一套，之后到现在没成交过。”主营市中心老小区买卖的中介小吕说。
“老旧大”不但让房东心痛，连中介都“哀嚎”。“现在看这类房源的客户太少了，我们也不敢过于推荐，拿得出这个总价，摇新房‘不香’吗？”
02
买家想着打7-8折
房东想着不能“亏本割肉”
综合中介们的说法，当下房东心态和购房者心态差距很大，双方观望、僵持很久了。不光指“老旧大”，也适用于整个二手房市场。
房东们的心态是，期待杭州亚运会后杭州楼市会好起来。因为错过了之前的价格高点，心理上接受不了现在购房者的还价，觉得这样卖就是“亏本割肉”，心有不甘。
而购房者们目前的预期，差不多要在房东挂牌价的基础上再打个7折或8折，否则很难下定决心，生怕自己买亏了。
这边，房东不认为杭州二手房市场的挂牌量会严重影响房价，也等待政府出台政策红利；另一边，伴随学区的淡化，老小区购买群体在不断减少，购买意愿在不断减弱。
03
谁会为“老旧大”买单？
“其实‘老旧大’和‘老破小’，都面临着房龄老、户型过时、没有物业（或者物业比较弱），小区停车难、租户多、学区优势日渐下降……因此房子本身价值回归是在所难免的。”一位就职于杭州知名房企的地产营销人士分析。
但“老旧大”面临的挑战也更大：“老破小”因为总价低，受到一些刚需家庭或老年人群体喜欢；而“老旧大”面对的是改善人群。“限价之下，越来越多的人会首选摇号新房，或品质更好的次新房。对于老房子要么不考虑，要么非常苛刻地挑拣性价比。”
他认为，房东往往会陷入一个误区：觉得当下二手房市场不好，导致“老旧大”卖不好。“实际上，‘老旧大’就算在二手房市场火热的情况下，也不是高溢价房源的主力；在市场低迷时期，却是首当其冲的‘特价品’、‘滞销品’。”
▲朝晖六区
我们采访了主城区近10位中介，他们普遍认为，未来，这个群体可能愿意为“老旧大”买单：工作在老城区，家里有老人，有多个小孩，需要置换大一点的房子，同时又不想更换生活圈子。
他们在各方面想要便利的基础上，若碰到理想的价位，会考虑老城区的“老旧大”房源，“其他恐怕很少会有客户考虑了”。
04
选择“老旧大”
最好兼顾这些要素
如果你想“捡漏”老旧大，我们收集了十多位业内人士的选房建议，希望帮你更好地判断：
1、选择物业相对好的小区，可以把老小区的硬件维护得更好，吸引更多自住的人。同时在社区服务方面也可以有更好的支持。
2、选择要么有景观要么有空间的“老旧大”。比如露台、花园，可以有更好的居住感受。
3、电梯很重要。随着业主的年龄增长，或者家中有老人，对电梯会越来越看重。如果没有电梯，哪怕老小区顶跃也没有竞争力。
4、尽量买纯粹的大户型小区。一般购买大户型的业主消费力都不错，对物业、小区维护等各方面的要求也比较高，即便小区上了“年纪”，依旧不会放松“保养”。
记者 陆丹
编辑 韩晨柯
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