炒楼花黄金时代已成过去时！大多伦多过半楼花投资者亏本....

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加拿大Urbanation与

帝银资本市场

最新联合报告

《2023年大多伦多地区

共管公寓投资报告》指出，

高利率冲击下，大多区

新公寓市场日趋崩溃点。

报告指出，去年大多区过半投资期房楼花投资者有史以来首次出现亏损，这一现象有可能影响新楼盘需求，加剧住房危机。

新楼花现金流前景不妙

数据显示，3/4公寓投资者仍有房贷，2020年这些投资者月平均利润63元（此为加元，下同），但去年新建成公寓投资者月均亏损223元，今年1季度进一步恶化，月均亏损高达400元。其中，14%投资者月亏损1,000元以上，1/3分亏损至少400元。

报告指出，今年公寓投资行情只会更糟。2021年底2022年初房价峰值期买入的楼花，很快就要竣工，买家面临高息环境下的最后交割。

报告作者、Urbanation总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，新楼花轻松高回报和高现金流投资黄金时代可能已一去不复返。楼花投资活动消退，意味着楼价上涨压力消退，但更严重的是会影响楼花供应缩水，而租房市场房源本就十分紧张，这不是什么好事。

报告人口普查数据显示，大多区39%共管公寓为投资者所有，用于出租投资，其中59%去年建成，这一数字过去10年上升20%。

希尔德布兰德认为，共管公寓投资完全仰仗父母辈投资者，许多人妖魔化炒楼人群，但租房市场若没有这些出租房源，情况会更糟。未来传统出租物业开发不足，只会需要更多这类出租房源。

投资者当下活动影响未来住房供应

Urbanation与帝银2018年一份报告曾勾勒大多区共管公寓投资者形象：多为40至60岁之间的老移民，仅10%为外国买家。加拿大统计局上周二报告显示，安省多数房地产投资者都在安省，多在55岁以上，年入11万元，其中移民投资者占比大于其人口本身占比。

Urbanation报告认为，几大因素影响共管公寓需求放缓，从而不利新房开发。利率下跌时，投资者买楼时首付可能会超出标准规定的20%，大量移民涌入，加上房屋供应紧张，都会进一步推高大多区本就失控飙涨的房租。

希尔德布兰德表示，这种情况下，投资者越来越青睐小户型和楼价较低、投资现金流前景尚好的郊区。数据显示，去年投资者持有公寓中，1卧户型占比55%，其中56%仍能实现正现金流。1加1户型投资者占比稍高，其中多数现金流为负。单间公寓占比虽仅4%，但其中57%为正现金流。

希尔德布兰德认为，靠共管公寓投资者支撑90%的租房市场，对大多区出租住房开发来说，不是什么好办法。鉴于今年1季度末在建公寓还有10.1万套，未来几年市场供应还能支撑几年，但这些公寓投资前景只会进一步恶化。

希尔德布兰德警告，现在投资者如停止投资买楼，新楼开发肯定会很快萎靡，不到几年工夫新楼交付就会开始大幅缩水。也就是说，目前人们的新楼花投资活动，最后肯定会影响到几年后的住房供应。

多伦多建筑行业与土地开发协会（BILDA）今年2月报告曾指出，多伦多未来10年需近30万套出租房源，但计划仅开发12.5万套，还有17.5万套的缺口有待填补。

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