跌宕起伏90年，中国人的车与房

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 中国的第一辆国产汽车，不是东风，也不是红旗，而是民生汽车。

1928年，国民政府提出，中国已经统一，和平已经实现，大力发展军工已无必要，要集中发展工业。

而重中之重，是中国自己的国产汽车工业。

东北少帅张学良响应南京的号召，下令奉天迫击炮工厂增开一个民用品制造处，命名为民生工厂，专门研制汽车。

1929年，张学良将74万元巨款，拨付给民生工厂用作汽车的研发费用，大概相当于今天的上千万元。

民生工厂集合了30名技术员，177名工人的力量，拆解美国“Republic”牌载货汽车，进行仿制研究。 

1931年6月，第一辆民生牌汽车研制成功，载重达2.5吨，全车666个零部件，其中464种为国产零件。 

民生牌汽车的研制成功得到了国民政府的高度重视和表扬，在当年9月12日，民生牌汽车被送到上海，参与国际车展，被全国人民争相传颂。 

民生工厂摩拳擦掌，订购了大批材料和零件，准备批量生产民生汽车，成为国产汽车的领头羊。

仅仅6天之后，悲剧发生了，1931年9月18日，日本发动了918事变，民生工厂和尚未出厂的所有民生牌汽车，被日寇据为己有。

中国的汽车国有化之路，还没开始，就已经夭折。 

1

1949年，新中国解放，在历经百年战乱后，中国人第一次拥有了真正的和平。

新生的中国，一穷二白，满目疮痍，要做的事情很多，一时半会没工夫，也没能力去发展汽车工业。

1956年，苏联援建的一汽竣工投产，生产出了中国第一款车：解放牌卡车。 

1956年4月，毛主席在中央政治局会议上提到：

“什么时候能坐上我们自己生产的小轿车来开会就好了！”

1957年4月，第一机械工业部部长黄敬到一汽调研，正式向一汽提出了制造国产小汽车的要求。

在一年的任务时间内，一汽把制造国产小汽车，当成最高任务来完成，合全厂之力，夜以继日的攻克技术难题。

1958年5月12日凌晨5时30分，中国第一辆国产汽车，东风轿车研制完成。 

随后，一汽接到了新的任务，研发国产高级轿车，为国庆十周年献礼，这一款高级轿车，被命名为红旗轿车。 

经过一年的奋战后，在1959年9月，一汽完成了36部红旗车，送到北京，顺利完成了10周年献礼的任务。 

第一代红旗共使用4657种零部件，其中我国自制的就有3488种。

9月29日，十周年国庆前夕，中央领导们参观了红旗车，非常振奋。

为何短短时间内，一汽就能研发出国产汽车，一汽的技术实力真的这么强悍么？

既然一汽的技术实力这么强悍，那为什么在后来的几十年里，国产汽车都被进口汽车所吊打。 

2

一汽按照军事任务的流程来研发红旗轿车，要求以最快的速度搞出结果，至于过程，并不重要。

第一代红旗车，每一个零部件，都是一汽的工人，硬生生的一锤子一锤子敲出来的，绝对的纯手工制作。

不是不想流水化机器生产，没那个设备，也没那个技术。

最关键的零部件，V8发动机，是红旗轿车生产最困难的一个环节，尤其是缸体的制造。

一汽集中了全厂最优秀的老工人来浇铸缸体，最终铸造的100台缸体里，有97台是废品。一汽用这硕果仅存的3台毛坯进行再度加工，最终做出了V8发动机。

这种硬干蛮上的办法，是没办法中的办法，不惜成本，只求结果，是军工领域的一贯特征。

比如原子弹，最重要的区别是你有，还是没有，至于你有一颗还是一万颗，差距并没有大家想象中的那么大。

用这种办法生产汽车，研发速度当然很快，但是当批量化生产的时候，就出现了问题，不良率太高，成本始终高居不下。

红旗轿车从1959年投产，到1981年停产，共生产了39种车型1542辆车，平均年产70辆。从成本来看，每辆红旗车最低成本6万元，最高22万元，平均8万元。

而红旗轿车卖给国家只有一个价，4万元，政策性亏损累计高达6000万元。

大家可能不知道8万元在当年是一个什么概念，1960-1980年时期的1元钱，大概相当于今天的450元钱。

换算过来，红旗轿车的生产成本，高达3600万元每辆。

刚改革开放时，中国的进口汽车特别贵，哪怕加征100%的关税都有大把人愿意买。

知道为什么嘛？因为当时国产的汽车，哪怕有关税保护，成本都比国外汽车的售价高。

而红旗轿车，不仅贵，而且性能还不稳定，可靠性很差，在接待外宾时，经常发生打不着火的情况，非常尴尬。

最离谱的一次，甚至发生过罗马尼亚总统游长城，下山时刹车失灵，差点酿成国际事故的事情。

随着改革开放，外国汽车涌进中国，在外国车繁多的品类、过硬的质量和低廉的价格面前，红旗轿车的弊端和劣势越发凸显。

而汽车工业，也绝不仅仅是为领导人生产出座驾就算完成任务的。 

3

地球上每一个大国，都走过一条利用汽车工业带动国民经济的路子。

现代的汽车，极其复杂，大约由2万多个零部件构成，涉及钢铁、橡胶、塑料、玻璃、电子等多个产业。

要生产出一辆合格的汽车，需要多个产业携手合作，需要极高的质量控制要求和极高的良品率。

如果每个零件的合格率都是99.9%，把2万多个零件集成在一起工作，合格率就接近于零。

所以，汽车工业对精度的要求特别大，对机械加工业的质量要求特别高，人类很多高精尖的机床、自动生产线，都是应轿车的生产需求而诞生的。

所以，汽车工业是一个国家综合实力的反应，也是促进一个国家工业进步的动力来源之一。

当年红旗车始终无法提高自己的良品率，做不到量产，也无法压低成本，也和中国的工业大环境有关，这个锅，不能让一汽一个人背。

想明白这个道理之后，国家就放开了汽车市场，鼓励外国汽车在中国设厂，打算以市场换技术，用外国品牌的中国工厂，促进整个中国汽车配套产业链的发展，再用这些成熟的汽车产业链，反向孵化中国的本土汽车品牌。

所以，1983年，桑塔纳来了，2019年，特斯拉来了。

1983年，德国大众公司和上海汽车合作，创立上海大众品牌，生产出中国第一辆合资汽车，桑塔纳。 

这是中国第一辆，在“不敲不打”的情况下，生产出的汽车。 

而上海大众，受到了全中国官方的鼎力支持，在80年代，如果你能开一辆桑塔纳，只能说明，你是一个牛逼到不行的人物。

中国的汽车工业，从此走上了快车道，如今的年产量高达6000万。受到汽车工业的反哺，中国的工业能力，也今非昔比。 

4

在中国决心发展汽车工业，拉动整个国家的工业体系之时，房地产行业，也纳入了改革开放的视野之中。

如果说汽车工业是拉动中国工业化的火车头，那么房地产行业，就是拉动中国城市化的火车头。

汽车和房地产，在任何一个大国，都是国民经济的两大核心支柱。

1978年，国家对全国的房产数量做了一个盘点，发现城镇人均住房面积仅8.1平方米，这个数据比1950年，还要低20%。

换句话说，建国近30年，城市人均住宅数量，还不如解放前！

当时的中国人，不是住不起房子，而是当时中国压根没那么多房子，没得住。三代同堂，甚至三代同屋的现象，比比皆是。

没有人均2平米的家庭，如何能把人均面积拉低到8.1平米。一间十几平米的小房子，上下塞了三代人，这样的情况，你见过么？

在当时，住房的产量，当时中国的轿车一样低。

中央决定，动用一切手段，加快发展中国的房地产行业，决不能让中国人，没有房子住。

随后，中国的房地产建设走上了快车道，从1978年到2018年，中国的城镇房地产存量，从不到14亿平，变成了276亿平，暴增19倍。

而城镇人均住宅数量，也变成了23平米。

短短40年，住宅总量翻了19倍，人均拥有量翻了3倍，广大的中国人对房地产行业满意了么。

没有，现在他们嫌贵。。。

当年，国家对房地产行业的期望目标，是短时间内，将整个中国的存量房屋面积，翻个几倍，只有这样，才能满足不断扩大的城镇化目标下，让国民都有房子住。

这个任务非常艰巨，要知道，当时中国城市的所有存量房，那是花几十年，甚至上百年累计下来的财产，要在短短时间内让其数倍的增长，这太难了。

如果不难，计划经济时代自己就造房子了，也不至于拖到改革开放。

俗话说，杀头的生意有人做，亏本的买卖无人干。

刺激房地产生产的最佳手段，就是诱之以利。

很多人说，今天的房产价格好贵啊，你错了，中国的房子一直都很贵。

5

1979年，骆锦星调任至深圳市房地产管理局副局长。

刚到任，市委副书记曹喜之就给他下了任务，要在一年之内，按省科级以上干部住房标准，建好2万平方米三百多套干部宿舍。

建房没问题，给钱就行，骆锦星找上面要200万的预算。纪委书记江兆新说，深圳财政困难，一年只有3000万预算，所以最多只能给你50万。

骆锦星懵了，只给50万你让我修2万平米的房子，我又不是孙猴子。

书记说，这事就这么定了，只有50万，其他你自己想办法，明年必须拿出2万套房子来，其他我不管。

被逼无奈之下，骆锦星打了政策擦边球，在列宁选集里找到了这么一句话： 

消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租转交给社会，虽然是用改变过的形式。

根据这个理论，骆锦星找了一个叫刘天就的港商，搞了一个叫补偿贸易的提法。深圳出一块地，港商出钱，双方合作开发土地建小区，利润深圳拿85%。

1980年1月1日，双方签订合作，筹建中国第一个商品房，东湖丽苑小区，到了春节，港商就把设计图纸搞出来了，拟定均价2730元/平米，是当时香港房价的一半。

还没有动工，港商就拿着这个图纸在香港卖房，当天就有5000多人排队购房，当日售罄。

短短两个月不到，港商什么都没干，让设计院画了个图，就凭空赚了一大笔钱，拿走了15%的利润，当然深圳方面也没亏，拿了85%，这一把，赚了500多万。

有了这500万，市里面给的2万平米宿舍楼的任务，当然就轻轻松松完成了。

1981年，小区竣工入住，整个中国舆论震动，有报纸公开刊登《旧中国租界的由来》，还有人公开说：“深圳发生了惊天卖国案”，指名道姓的攻击骆锦星卖国。 

但是当时，深圳一年的总收入，才区区3000万，当时的青菜才一分钱一斤，而这块地，带来了足足500万的净利润。

这巨大的财富，能让中国的现代化建设，凭空提速几十年，面对如此暴利，深圳市，乃至整个中国，都无法视而不见。

第二年，深圳市打算开发罗湖2平方公里土地，搞“七通一平”的基础建设，预计要投资1.5亿元，但是预估开发总效益会达到19个亿。

开发罗湖，肯定是稳赚不赔的买卖，但是这1.5亿的本金，深圳市肯定拿不出来，中央也没钱，怎么办。

没办法，还是要靠房地产，顶着名不正言不顺的压力，翠竹苑、湖滨新村、翠华花园、友谊大厦等相继破土奠基。

靠卖地的财富，深圳市得到了一骑绝尘的发展，GDP增速碾压中国所有省份，让总设计师都忍不住南巡，来看看深圳到底在搞啥，深圳速度为什么这么快。

南巡之后，深圳模式成了全国标杆，土地拍卖模式也得到了中央认可，全国都开始轰轰烈烈的搞起了房地产。

但是我们要注意的是，1980年，深圳的房价，就高达2730元/平米，这个价格低吗？绝对不低，那个时候的青菜才一分钱一斤。

当然，这个价格是卖给香港人的，香港人有钱嘛，买得起，大陆人肯定买不起这种房子，这是大大的泡沫。

那我们看看1989年的北京房价，当时一个大学生的月薪是80多块钱，而北京的房价每平米是2000块，一个30平米的两居室要6万块。

按一个大学生每月存50元算，不吃不喝一年攒600块，买一个30平的小房子，要100年。 

今天的房价再贵，买一个30平的房子，也不需要你攒100年。。。

所以，中国的房子一直都很贵，40年来，从来没有哪一年，你能很轻松的买到手。

当然，1989年的桑塔纳，售价高达20万元/辆，可以买3套北京二居室，那才是真正的买不起。

80年代的中国人，买不起车，也买不起房，因为社会上真的没有那么多资源供分配，注定会有大多数人买不到。

要想让这些东西走进千家万户，必须扩大产能，大幅度扩大产能。

6

到了今天，在暴涨的汽车产能面前，桑塔纳的价格早就被打入尘埃，如今随便一个城市白领，都买得起这玩意，但是房价，还在天上，还有越来越贵的趋势。

是中国人故意不造房子么？并不是，这40年来，中国的住宅总量，年年增长，房地产商，可以说是鼓足了劲造房子，没有一个地产商，会和钱过不去。 

这几十年来，每一年，都会有人面对成片的楼盘陷入深深的思索。 

建这么多房子，还这么贵，卖给谁啊。 

但是令人惊讶的是，这些房子很快就住满了人，二环满了，三环满了，四环满了，如今，连五环都要满了。  

这些人到底哪来的，那就要看支撑房价的最重要指标，城镇化率，在1978年，中国的城镇化率为17.9%，到了2018年，城镇化率为59.58%。

40年里，中国的城镇化率增长了42%，差不多每年1%的增长速率。

而中国的城镇人口，也差不多翻了3倍，正是这凭空多出来的3倍人口，把北京的五个环，全部给填满了。

所以，年年都有人说中国的城镇住宅够用了，未来十年的需求量都够了，不要再建了，建了也卖不掉。

但是没过几年，我们又发现，一房难求。

很多人说，今天的中国房价，靠租金回报，要70年才能收回本金，年化回报率才1.5%，充满了泡沫，再不压制房价，马上要凉。

但是你知道吗，中国的住房泡沫，已经这么大了几十年了，始终没破，还在繁荣发展。

2015年开始的这波房价暴涨，全国房价普遍涨了一倍左右，泡沫扩大。

而在2012年左右，中国的租金回报率是3%左右，大概35年回本，这个泡沫是不是比今天小一倍呢？

你错了，2014年的泡沫，和现在的泡沫，一样大。 

7

今天的房价有没有泡沫，有，肯定有，房贷基准利率4.9%，租出去1.5%，房价如果不涨，每年倒亏3.4%，这不是泡沫是什么。

在2012年的时候，租金回报率高达3%，这泡沫很明显就小多了嘛。

账不是这么算的，2012年的贷款基准利率高达6.8%，那个时候买房子，如果不涨，每年倒亏3.8%，泡沫比今天更大。 

为什么房价翻了一倍，泡沫反而更小了。这就是贷款利率的威力了，房价本质上是一个货币游戏，降低贷款利率，就能明显的提振房价，贷款利率的微弱调整，都能带来房价的巨震。

过去的两年里，美国多次加息，而中国始终不跟，现在你应该知道为什么了。

因为没办法跟，中国不能加息，除非房租收益率上升，中国才能获得加息空间。

下一个问题，为什么在2012年的时候，买房出租每年会倒亏3.8%，而在2019年买房出租，每年会倒亏3.4%，再往前数，也是如此。

为什么中国人每年都会顶着3%以上的年亏损买入房产，他们都疯了么？就这么笃定房价一定会涨？

货币手段只是短期手段，支撑中国房价上涨的终极秘密，在于那每年1%的新增城镇化率。

每年都有大量涌入的人口，每年新建的房子，都有人要住，所以年年有人说房子太多了，年年房子不够用。

2018年，中国的城镇套户比接近1.1，也就是平均每户拥有1.1套房子，美国的数据是1.15，日本的数据是1.16，德国的数据为1.02，英国的数据是1.03，这表示中国当今的住房供给，总体是平衡的。

如果中国不再继续城镇化，也不追求更大的人均面积，目前的住房，勉强是够用的。

但只要城镇化率还没有停止，每年新增的住宅，就一定有人需要，这几乎是个固定刚需，每年都要建设一定量的房子，才能保证中国的城镇人均住宅面积不缩水。

如果要让人民居住的更好更舒适，人均面积更大，那就需要更多的房子。 

8 

像美国、澳大利亚这种地广人稀，可以实行农业机械化生产的国家，城镇化率一般在80-90%左右。

而像日本、韩国这种人口密集，无法实现农业机械化生产的国家，城镇化率一般在70-80%左右。

而中国目前的城镇化率，是59.6%，而中国最低要达到70%的城镇化率，才会停止城镇化。

至少从美国的经验来看，在国民经济正常发展的时候，城镇化是稳定而缓慢前进的，一直到涨不动为止。 

一旦城镇化扩张停止，中国房价的上涨预期就会消失，这一天，至少需要10年才能达到。

而从城镇人均住房使用面积来看，美国是67平，德国、法国是38平，日本是33平，韩国是28平，而中国仅为23平。

也就是说，中国的人均住宅面积，有50%以上的提升空间。

现在的中国，以小户型为主，一家三口挤在70平的房子里很常见，如果要达到日本的标准，那至少是百平米起步，如果要达到美国的标准，那至少是200平米的房子。

对了，国外的这个数据，是套内实用面积，而中国的是建筑面积，这里面还有个20~30%的差值。

所以说，要满足中国城镇化的最低需求，我们还要按照以前的速度，疯狂的造10年房子，如果要满足中国人住的舒心这个要求，那可能要造20年甚至更久。

在此之前，中国的房价，想跌，难。

泡沫年年有，今年的不算大。 

9

当然，虽然房价总体是上涨的，但是总有大年小年之分，有的年份就是阴跌，有的年份猛涨一波。

而汽车的销量，长期以来和房地产销量正相关，这种情况无法说明原因，但是他的确也具备一定的道理。

毕竟，大部分消费者买了房之后就会考虑更多的消费，比如买车，车和房高度一体化，因此，我们不能说房地产销售和汽车销售之间没关系。

把过去20年数据拖出来，双方的波动出现高度一致。 

在高速增长了几十年后，2018年，中国的汽车销量为2808万辆，比2017年减少了80万辆，历史首次出现了负增长，增长速度为-2.76%。 

而2019年2月，中国汽车市场的增长速度为-17.35％，出现了惊人的下滑。连国内某大车厂，都已经不打算招人了，所有和汽车相关的专业，他们都不要。。。 

所以，在2019年8月27日，国务院发布了《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，提出要逐步放宽或取消汽车限购，有条件的地方对购置新能源汽车给予积极支持。 

但截至今日，没有一个城市打开了汽车限购，最多是适当增加了汽车牌照的发放。

因为很多城市，没有足够的道路，已经足够拥挤了，虽然知道卖车能刺激经济，有好处，但是真的没办法卖。

那怎么才能修足够多的道路呢？也简单，开发足够多的房地产，拿这些钱给新开发地区做七通一平，就有新增道路了。

你看，绕了一圈，又把房和车绑定了，没有足够多的新增小区，就不会有足够多的新增道路，靠卖车收的那点税钱，根本不够地方政府修路用，只有卖地的钱才够。

当然，这都不关键，关键的是，我从这个汽车销售数据，能侧面看出，今年购买新房的人，估计不多。

所以，我一直强调，这几年先别买房，先等一等，我不认为这几年会涨，但是横盘几年之后，他肯定会再度上涨，是不是最后一波我不知道，但是肯定还有一波上涨。

中国的城镇化和经济发展之路，都不是一帆风顺的，都是在坎坷中跌宕起伏，每一年，我们都说今年的经济是最困难的。

但是回过头来看，每一年，中国的经济都在高速增长。

当国家这艘大船的经济在增长时，在船上的每一个普通人，他们的财富，都会增长。 

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