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年轻人买房要注意什么？
作为一个商业地产从业人员，我想讲一个战略层面问题——
将房屋的使用价值和投资价值分开。
本思路对在北上广深一线城市奋斗期年轻人适用，强二线城市可以参考。
我们经常听到人说：
“买一个单室，婚后都没法住，有什么用？”
“这里这么远，谁要买这？”
“我一个刚需，我自己的房子，涨跌跟我有什么关系？”
“买了一套房，人生就被拴在上面了，不自由了，怎么办？”
这些问题，都是没有意识到我说的观点——房屋的使用价值和投资价值，要分开。
都说：房子是用来住的，不是用来炒的。
这话不完全对，因为——
房子的使用价值，并不值钱。使用价值，对应的是房子的租金，而租金并不高。这一点，在一线城市尤为明显：通常一套五六百万的房子，花六七千就租的下来。北上广深一线城市的租金回报率，经过 2016-2017 这一波房价上涨，都已经低到了 2%以下。单看租金，可能租七十年都未必回本。现在有出售使用权的小产权房，签长租约，打擦边球，能住能用但不能抵押不能落户也不能办产权证，居住价值和其他房产没有任何区别，然而价格一定要低到同样地段户型商品房的一半以下。
这说明：你买房子支付的钱中，有一大半买的并不是居住价值。
你买的是：附着在房屋之上的户口、学位、配套、增值 / 保值预期。所以，房屋作为投资渠道和金融工具的属性，远远超过单一的居住属性。房子就是用来投资的，哪怕你只有一套房。
说“房屋的使用价值和投资价值，要分开”，说的是，作为无法在房子上一步到位的年轻人，不要把“我要住在这里”和“我要买这里的房”这两个看上去非常相似的问题，混为一谈。
“我要住在这里”，说的是使用价值，如果你喜欢住在这个地方附近，可以租（当然，长租不稳定，还好现在有越来越多的长租公寓可以补足）；
“我要买这的房子”，说的是投资价值，只有当这个地方有未来房价增长预期的时候，才划算。
《奇葩说》第二季半决赛，辩题“年轻人是不是要买房”，邱晨面对陈铭老师“我今天在这买了房，明天要去另一个地方工作，怎么办”的质询，淡定表示：你可以把自己的房子租出去，再去另一个地方租别人的。——后来邱晨顺利晋级决赛，拿了第二季奇葩之王。
这就是房屋使用价值和投资价值分开的一个例子：自己买的房子，不是非得去住。
一个简单的原则是：住，可以租在自己方便的地方；买，则应该买在能升值或者抗跌的地方。
比如，你在远一点的地方买了个两房，但上班在市中心。你一定要住在这个房子里么？——不一定，搞不好两房租出去，你在市中心租一个单室长租公寓，租金差还有找。
比如，你在中心区买了个单间，现在准备结婚想换个大点的，如果没钱加钱以房换房，完全可以保留市中心的一套租出去，再去远一点的地方租一套两房。
比如，我自己早先买了套广州市中心的单间，当年我月入七千，每月还六千的房贷。买后第一年，我还住在合租的房子里，租金 1100，新买的单间我租出去，租金收入 3200，这个差额就帮助我渡过了加薪前的还贷压力期。对我来说，这个单间，更类似于投资产品而非使用产品。
比如，诺基亚财务状况不好，就把自己的总部大楼卖了，套了一笔钱出来，自己还租在自己的总部大楼里，交租金。当你准备卖小换大的时候，不妨也这么搞，先把房子卖了，自己租在里面，等买到大房子了，再搬过去。甚至，当换来的房子租金比自己的老房子租金高的时候，你还可以在老房子里多租一段，减轻还贷压力。
我现在也在面临在广州卖小换大的问题，按我现在那点有限的预算，我现在有两种选择：
1.换一套中心区的小房子（60 来平）；
2.换一套稍微郊区一点的大房子（100 多平）。
现在我决定选择 1，虽然 60 来平以后很可能不够住，但以中心区房子的租金，收上来随便都可以租一套大一点的。而且，考虑到按我说的，房子主要的价值在于投资属性，想看投资属性，我随便拿出公司隔壁部门的专业报告报告截一张图——
（数据来源：第一太平戴维斯，华南区研究部）
我就会发现，过往年份，中心区物业保值增值情况都比郊区物业要好。哪怕同样的资金，投入到中心区物业，几年后我不得不换到郊区，都可以很方便地卖掉中心区，去郊区换个大的，而且，这几年间中心区物业和郊区物业的涨幅差额也是一笔收入。
何况中心区房子一般说来学区好一点。
当然，不要太教条，很多有地铁规划的郊区物业在地铁通车后，涨幅随着区域成熟远超过中心区，比如广州番禺万博 CBD。所以也不是远的房子就不能买，如果未来有地铁新设线路 / 跨海大桥通车 / 自贸区政策落地等利好出现，买回来作为投资，享受涨幅，持有期间租出去收了租金在公司旁边租一套小的，也是一套解决方案。何况，现在的一线城市通常多中心发展，你上班远的房子没准别人上班近，租金并不会受到太大折损。
这里中心区物业的“投资属性”，既包括“房价涨势喜人投资成功”的投资成功，也包括“有天经济不行了房价崩盘”情况下的保值功能。虽然总有上了车的人信誓旦旦表示还能涨，也确实涨了这么多年，但从业这么些年，很多大家没留意的局部地区和局部楼盘的下跌我没少见识过。这些下跌大多发生在市郊供应量大替代性强的区域。未来能不能接着涨，我不知道，那么房价一旦下跌，至少中心区物业跌的少些。
至于很多人认为的：我只有一套房，跌了涨了跟我有什么关系。——当然不对，实际上，个人唯一住房价格的升跌跟大家的生活质量息息相关。
你这辈子就不会卖小换大么？那地产业“置换需求”这个词儿哪来的。
大家总不至于相信，自己这辈子就只会住在自己 20 来岁买的一套房子里吧。我们父母这一代，到了四五十岁，都开始从当年政府的福利分房的老楼里，搬进了明亮宽敞的电梯商品房；以我们这代人的消费主义，难道就会对自己现在这一套房从一而终？
所以自己的唯一住房，即使不考虑未来抵押借贷 / 变现移民 / 卖房去二线这些情况，只考虑未来同城换房，这一套住房的涨跌也对未来的置换需求产生很大的影响。
甚至，当你真正相信房子要跌的时候，你完全可以把房子卖掉，自己依然租在这套房子里，当然，最好建立在你家孩子已经用了这个学位的基础上。
2008 年前后我还在香港读大学，金融危机前，房价狠狠涨了一轮。当时我们商学院的一个教授，就敏锐感觉到房屋价值和价格出现背离，担心要跌，把自己当时的住宅 600 万港币卖了出去，自己租房子住。后来那套房子疯涨到 800 万，又在金融危机里腰斩到 400 万，虽然看起来有点卖早了，但教授毕竟算是躲过一劫。
至于那些每天喊着房价要跌，自己却不卖房的所谓专家，他们这是“知行不合一”，很可能只是随便蹭蹭热点吸粉。
所以，“只有一套房所以涨跌跟我没关系”是个误区，只要你把房产看成是可以随时变现购买的投资产品，你会发现其实对房子的处置可以非常灵活。
这也牵涉到另一个常见误区——不要总想着一步到位。
很多人觉得，小房子没有购买价值，一个单室一厅的居室，结了婚就没用，买来做什么。于是，在预算不足的前提下，他们要么买入了偏远区域的刚需两房（增值潜力相对低下，甚至有下跌风险），要么决定攒钱憋套大的一步到位（这可能会面临攒钱速度远远赶不上房价增长的窘境）。
如果简单把房屋看做“理财工具”，你就不会这么看。
如果不想着一步到位，先在中心区购买一套小户型住宅，一方面如我之前所说，中心区房产相对抗跌，且投资价值更高；另一方面，购买一套小户型住宅上车，有助于年轻人平衡自己未来的财务风险——
如果房价整体上涨，你的小户型同步上涨，这个涨幅，相当于帮你赚到了部分未来置换大户型的首付；如果房价未来下跌，小户型跌价少于大户型，大户型跌价更多，让你购买大户型更加容易。
当然，对于北京这种限购政策严控卖小换大的城市，处女贷的地位非常重要，卖小换大逐步置换的策略可能不再好用，不过历史上几次限购大多 2-3 年一个周期，可以考虑在下一个政策解松的时候进行置换。
以及，我发现很多年轻人在评估买房风险的时候，更看重“买贵了楼价崩盘下跌”的风险，而更少考虑“担心下跌没买最终楼价上涨买不起”的风险，在我看来，二者同样值得留意。
总之，担心自己被房子绑架的年轻人，大可不必担心，能绑定一个人的，是思维而不是钢筋混凝土。
当然，住自己的房子，舍得装修，住得踏实，这都没错。不过，本题是回答“年轻人买房”要注意的问题，开头也表明这套逻辑更适合一线城市，讲的是年轻人在起步阶段，资金有限，事业还处于上升期，变数还很大这个阶段的买房策略。如果本来就有一步到位的实力，且事业趋于稳定，对房屋的需求已经从奋斗期年轻人单一的居住型需求提升到了享受型需求（比如中产），固然是直接买个市中心大户型自己住进去更舒服。
最后，就祝福一下大家都能买到房吧。
延伸阅读
在上海如何买房？
吴声威
在上海，我遇到很多上海小孩名下是无房的，因为“恨铁不成钢”、“小孩自己不赚钱”、“在外被骗、背债”，所以，父母们的想法不如先放在自己名下，待日后小孩成熟以后，再做打算。这种情况，父母往往会找一个专职律师顾问——“财富管理律师”。
所以我处理过很多小年轻离婚案件的时候，双方名下基本上没什么财产，两条光杆儿，案子也简单好办。
除了以上情况，就是很多外地打拼的年轻人，没有上海户口，努力工作，加上父母的积蓄，凑够首付，和自己的另一半在上海买一套属于自己的房子。
上海限购政策：
1.非本市籍居民家庭（限购1套）
（1）在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋
（2）符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税
2.本市户籍
（1）已婚家庭，限购2套
（2）单身无房，限购1套
上知乎的年轻人都是年薪百万，买房轻轻松松，粉丝上万，知乎大V。
但无奈北上广深房子动则千万，即便年薪百万，还是要慎重。
如果是婚前，是否买房，可以参考我另一个回答吴声威：女生婚前是否应该买房？
如果是小情侣们婚后一起买房，给以下几点法律方面的意见吧。
1.买房登记在谁名下？
既然选择结婚，我建议是登记在双方名下，选择相互信任。若登记在双方名下且没有写明各占多少份额，则属于一人一半。一般来说，签订购房合同（和开发商签订商品房购房合同，和房东签订二手房购买合同）的乙方是夫妻双方的名字，不动产权证才可以登记在双方名下，如果是一个人的名字，那就只能登记在一个人名下。
2.买新房子注意什么？
【烂尾楼】由于我国是商品房预售制度，在很多小城市，房子刚正负零的时候开发商就可以拿到预售许可证，开始对外销售了，所以新房子最大的风险就在于，开发商资金链断裂，发生烂尾楼风险，一旦遇到烂尾楼的情况，情形会很焦灼，在未来持续很长一段时间，业主会处在维权和等待中。
为了避免买到烂尾楼，由于大部分购房人无法深入做尽职调查，所以可以选择大的开发商，风险相对要小一些。
【沉降】大部分购房人都喜欢河景房，海景房。
之前在上海处理过一个案件，“莲花河畔景苑”楼倒倒案件，该楼盘就是建在河边，由于当时挖地基的泥土直接堆放在工程旁，导致泥土流动，桩机倾斜，发生整座楼倒塌的事故，所幸小区业主尚未入住，没有发生人员伤亡。
总的来说，就是由于海边河边土质比较疏松，常年土质流动，如果房屋地基工程没有做好，可能会发生严重的沉降，导致整座楼的倾斜，甚至倒塌的危险，所以我们购房人可以尽量不要选择购买河景、海景房。
【销售欺诈】很多人都会相信开发商在销售时候的所谓“学区房”、“赠送面积”，这些都只是开发商的一个销售手段，到了交房的时候都无法兑现，或者此学区非彼学区，因为该小区是否学区房是无法提前预知的，是每年由教委重划片区。
而所谓的“赠送面积”其实就是开发商的一个偷面积惯用的伎俩，通过改天井、封闭阳台、加隔层修改规划等方式来将非法面积赠送给购房人，而实际上购房人拿到的面积都是违章建筑，严重些可能会被住房保障部门限制交易，城管部门上门直接拆除。而销售欺诈的诉讼官司尤为难打，毕竟大部分开发商都是口头承诺的方式，且大部分宣传手册都无法被认定为购房合同的一部分，所以不涉及到开发商违约，诉讼会尤为艰难。
【车位】现在生活水平提高，家家户户都会买车，有车了都会考虑车位的问题。而车位到底是租还是买呢？
我在这里给大家一个思路，我们首先要鉴别车位的性质，确定是属于产权车位，还是人防工程车位，还是业主共有的绿化车位，因为性质不同，开发商可以处理车位的方式也不一样。
【签订购房合同】由于在我国主要还是开发商占优势地位，近两年房价上涨，开发商多少采取各种各样的销售策略，来假装房源不够，通过摇号、抽签等方式刺激购房人抢购，而在这种方式下的购房，大部分业主都是不会认真细看购房合同，均在销售经理的恍惚下，签下了合同。
双方一旦发生纠纷，又追悔莫及。
这里提几点，我作为律师购房时去签订购房合同，大部分条款我也是不看的，但是有几个地方需要注意：土地使用年限（50年还是70年），房屋性质（住宅还是办公），购房款的总额，购房款的支付方式（全款、按揭），违约责任的多少，办理产证的时间。
如果有耐心，可以把补充协议的条款细看，因为合同正文属于房管局的格式文本，开发商多半无法做什么手脚，全凭在补充协议时做文章，所以给业主挖坑也多半在补充协议上，补充协议对哪一块约定的越多，以后交房的时候房子也更多的会在哪一块出现问题。
再补充一点，如果业主采取按揭贷款的方式购房，由于按揭贷款的不确定性，所以不能在协议中约定放款时间，如果对此约定过于明确，业主将承担高概率违约的风险。
3.买旧的二手房要注意什么？
这一块，我有专门写过一片文章，有兴趣的朋友可以看看 二手房交易你需要了解什么？
简述一下，主要还是要考察：房东，房子，购房合同
房东是否有诸多债务，是否征信有问题，是否涉诉。
房子的好坏，由于旧房子多少都住了些年，肉眼是可以观察出来房子质量的好坏，是否有裂缝，是否漏水，我再给几点其他方面的小建议。
看这个小区的物业，看小区是否有业委会，看小区的电梯维护的如何，看小区保安是否让你进去，看小区的井盖是否按照一定的次序排列，因为这些都会涉及到这个小区未来的升值空间。好的小区，一般物业管理较好，小区会成立业委会，电梯维护较好，保安在一般情况下不允许外人进入，井盖牵涉到小区给排水。这些方面可以反应一个小区品质的好坏，如果这些方面做不好，小区在未来某个时间节点，会比同地段其他小区的房价差一个档次，当然住起来，也会烦恼多多。
购房合同，作为购房人，主要还是注意自己需要履行的义务，购房款的多少，如何支付，支付的时间节点。同样的，如果采取按揭的方式，则不能约定放款的时间，因为放款时间的不定，容易产生己方违约的情形。
最后，祝大家都能买到个好房子！