中基协为类REITs业务指方向：股权、夹层、可转债、股东借款都允许，但应形成权益资本

在中国银行业监督管理委员会（以下简称“银监会”）发布《商业银行委托贷款管理办法》、中国证券投资基金业协会（以下简称“中基协”）发布《私募投资基金备案须知》后，私募基金及资产证券化业界对这两个新规下类REITs业务能否开展、如何开展一定程度上陷入迷茫。

为及时回应市场、服务行业，中基协2018年1月23日在北京召开“类REITs业务专题研讨会”，就目前法律框架、政策环境下如何开展REITs业务，表明了态度，明确了方向：

第一、中基协对私募投资基金参与类REITs业务的态度

明确了私募投资基金可以参与类REITs业务；并且对参与类REITs业务的私募基金备案、交易所资产证券化产品备案和挂牌，进行流程优化、做出衔接安排。

第二、在现有法律政策框架下，中国开展REITs业务的常规模式

在我国尚未正式出台公募REITs制度的过渡时期，为促进房地产市场的健康发展、盘活存量资产，支持房地产企业降低杠杆率，实现资本市场和资产管理行业服务实体经济的中央精神，借鉴REITs的核心理念、探索开展类REITs业务具有现实和长远意义：在类REITs业务的产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构，旨在实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制，其中私募基金承担的角色是作为持有不动产项目公司权益的载体。

第三、私募投资基金参与类REITs业务的方式及要求

中基协认为：在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到标的房地产企业，形成权益资本。 

但应满足如下要求：私募投资基金参与类REITs业务首先应符合私募投资基金的业务本质，不能名基实贷、成为影子银行；其次，私募基金的募集应合法合规。符合上述条件的私募基金产品，在中基协均可正常备案。

稍作拓展和解释如下：

（一）中基协允许私募基金通过股权、夹层、可转债、股东借款等多种方式参与类REITs业务，但是要求该等参与必须形成权益资本。

换句话说：名义上是股权投资但强制回购的明股实贷是不允许的，因为这一经济行为的本质属于借贷，并不能形成权益资本。相反，即便是股东借款，但如果该股东借款形成的债权的偿还顺序虽优先于公司股本权益但劣后于公司一般债务，那就属于次级债务，该种投资可以形成权益资本，则是允许的。

（二）并非所有的股东借款都允许，必须是符合资本弱化限制的股东借款。

资本弱化是企业或企业投资者为自身利益最大化或其它目的，在融资和投资方式的选择上通过降低股本比重、提高贷款比重，从而造成企业债务资本与权益资本的比率超过一定限额的现象。资本弱化是企业或投资者节税、避税的工具，既有激发企业和投资者勇于创业的积极效果，放任不管也会出现鼓励纳税人逃避纳税义务、企业债务风险失控的消极后果，所以必须对资本弱化进行一定的必要的限制：根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）的规定：企业接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：金融企业为5：1，其他企业为2：1；企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。

当然，真正的REITs的本意是“不动产投资信托基金”，所以会议形成的自律监管原则和精神，其实不仅涉及REITs业务本身，也涉及产业投资基金和股权投资基金。

余红征

2018年1月24日于陆家嘴

附1：《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）

附2：【协会动态】促进回归本源 助力业务发展——中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会类REITs业务专题研讨会在京召开

附1全文：《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为规范企业利息支出税前扣除，加强企业所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号，以下简称实施条例）第一百一十九条的规定，现将企业接受关联方债权性投资利息支出税前扣除的政策问题通知如下：

一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：

（一）金融企业，为5：1；

（二）其他企业，为2：1。

二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

三、企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。

四、企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。

财政部

国家税务总局

二〇〇八年九月十九日

附2全文：【协会动态】促进回归本源 助力业务发展—中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会类REITs业务专题研讨会在京召开

2018年1月23日，中国证券投资基金业协会（以下简称“协会”）在北京召开“类REITs业务专题研讨会”，资产证券化专业委员会委员代表及专家顾问共计20余人参加会议。研讨会由陈春艳副秘书长主持，证监会债券部蔡建春主任和协会党委书记、会长洪磊出席会议并讲话，证监会债券部、机构部相关人员参加会议。

本次研讨会深入讨论目前我国类REITs业务的重要作用、业务模式、运作架构，以及银监会1月5日发布的《商业银行委托贷款管理办法》和协会1月12日发布的《私募投资基金备案须知》对此项业务的潜在影响。在此基础上，会议明确了私募投资基金是参与类REITs业务的可行投资工具，提出参与类REITs业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排。

目前国内类REITs业务的实践做法主要是在资产证券化业务框架下，构造出基于存量房地产的具有稳定现金流的基础资产，设立发行资产支持专项计划，而私募基金作为持有项目公司权益的载体，是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在。当前产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制。委员代表认为，在我国尚未正式出台公募REITs制度的时期，借鉴REITs的核心理念，探索开展类REITs业务，已成为我国资产证券化业务的重要组成部分，有利于促进房地产市场的健康发展，促进盘活存量资产，支持房地产企业降低杠杆率，是资本市场和资产管理行业服务实体经济的重要手段。

会议指出，十九大报告中明确要贯彻新发展理念，建设现代化经济体系，着力加快建设包含现代金融在内协同发展的产业体系。资产证券化等直接融资工具以及私募基金业务作为现代金融的重要内容，将迎来发展的重大契机。近期协会发布的《私募投资基金备案须知》明确了私募投资基金的范围，正本清源，强调私募投资基金是一种由基金和投资者承担风险，并通过主动风险管理，获取风险性投资收益的投资活动。私募基金财产债务由私募基金财产本身承担，投资者以其出资为限，分享投资收益和承担风险。私募基金的投资不应是借贷活动。《备案须知》重申了资管业务要回归本源，私募基金要恪守本质，明确私募基金业务与经营性借贷业务有本质区别，私募基金不能搞“名基实贷”业务，不能成为影子银行的变种。在私募基金募集端，特别强调“卖者尽责，买者自负”，管理人要向合格投资者充分进行包括流动性、关联交易、单一项目等特殊风险在内的各类风险揭示，投资者应当购买与其风险识别能力和承担能力相匹配的私募基金，在投资前要按照《私募投资基金风险揭示书内容与格式指引》在私募基金风险揭示书的“投资者声明”所列13类签字项逐项签字。在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本。符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。

与会行业机构一致表示，在证监会指导下，一定要认真贯彻学习十九大报告，深刻挖掘“现代金融”的内涵与外延，加快间接融资向直接融资转型，正本清源，回归资管业务本源，着力推动私募基金与类REITs业务规范健康发展。

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