拆迁的税收政策和会计处理

财税园 2021-09-22

来源：网络和小颖言税财税园编辑整理

一、税收政策

1. 增值税

财税【2016】36号：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

（1）、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，免征。（2）、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，免征。

2.所得税

企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：

（1）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。

（2）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。

企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：

（1）在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。

（2）自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。

上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。

3、土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第11条第三款规定，条例第8条所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

4、个人所得税

财税[2005]45号《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》

被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

二、会计分录

（一）收到拆迁补偿款 1000万

借：银行存款 1000
贷：专项应付款 1000

理解：专门设一个专户，只能存这笔钱和用这笔钱，因为后面要做政策性搬迁清算。

（二）支出

1、发生计入当期损益的支出时：

借：管理费用、营业外支出等 200

贷：银行存款 200

同时：

借：专项应付款 200

贷：营业外收入 200

理解：搬迁支出用了200，减少了银行存款，减少了利润，用的不是企业自己的钱，不应减少利润，因此要弥补利润，用多少补多少，贷记营业外收入；专项应付款专户上的钱减少了借专项应付款。

2、发生资本性支出时：

（1）借：固定资产、无形资产等 800

贷：银行存款 800

同时：

借：专项应付款 800

贷：递延收益 800

（2）折旧、摊销：

借：制造费用、管理费用等 80

贷：累计折旧（摊销） 80

同时：

借：递延收益 80

贷：营业外收入 80

理解：搬迁到一个新的企业以后，用搬迁补偿款添置长期资产买新设备等，资产要提折旧，无形资产要摊销，假设花了800万用于资本性支出，专项应付款专户上的钱减少了800万，不影响利润的记在递延收益（年和年之间叫递延）。什么时候影响利润了什么时候弥补利润；计提折旧或摊销时，利润减少，要补足利润，从递延收益中进利润，贷记营业外收入。当期影响利润，当期补；以后影响利润，以后补。

3、结余补偿款的处理
　　借：专项应付款
　　　　贷：资本公积

理解：拆迁补偿的余额为什么转资本公积而不是营业外收入？防止企业虚增利润，放资本公积，将来转股本，还是国家投入的资本。

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