虚涨房产拍卖价引发涉税风险

财税园 2021-12-09

来源：中国税务报

沙兵刘志耕

有关土地增值税涉税事项，首先要准确分析并判断出问题的本质，然后再寻找相应明确的税法依据，不能仅按照表面情况或者所谓的惯例作出判断。本文甲乙双方共同虚涨房产拍卖价，由此引发涉税风险。

案例起因

2017年11月，甲公司收到一份法院的《民事判决书》，判决书的主要内容是：甲公司有权对乙公司为反担保向甲公司提供的抵押物某综合楼依法折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。然而，法院对综合楼的拍卖和变卖并不顺利。

原因是甲公司认为，如果综合楼的抵债价格越高，可以抵消的债权就越多，公司损失就越小。乙公司则希望综合楼的计价越高越好，可以抵消更多的债务。因此，双方共同操纵了房地产的评估和拍卖价格。在委托中介机构评估时，将账面价值为206万元的综合楼，评估为1320万元。之后法院通过淘宝司法拍卖平台先后组织了三次拍卖，但均因报价过高而流拍。

案例分析

1. 债务人“吹牛”却不缴税，另有原因。

法院的《执行裁定书》裁定，拍卖财产经公开拍卖流拍的，申请执行人申请以流拍保留价接受该财产的，应该将该财产交其抵债。在本案中，应以涉拍房产综合楼第三次拍卖的起拍价660万元为保留价，故依法将综合楼作价660万元，交付甲公司抵偿其部分债权。但是由于报价过高，乙公司为房产过户需要缴纳约135万元的土地增值税，缴纳约24万元的增值税及其附加，再加上其他税费总共要缴纳约170万元的税款，约占综合楼账面价值206万元的83%。由此可知，甲乙双方协商的远超公允价值的抵债价，是要作为计税依据缴纳巨额税款的。

产生这种结果是甲乙公司始料不及的，甲公司认为，如果乙公司能够缴纳170多万元的税款，那宁可让乙公司直接将这部分资金还给自己，这比要综合楼更划算；而乙公司则认为，正是由于资金周转困难才以房抵债的。事实上，乙公司近几年每年的销售额均不到450万元，几乎没有盈利，账面结余货币资金只有20余万元，仅能维系公司的日常运转，根本拿不出这么多钱去缴税。至此，办理综合楼过户事宜只好搁浅。

2. 房产所有权变更如何纳税，业内有A和B两种观点。

观点A认为，应依据法院裁定书中裁定的综合楼抵偿债务价格660万元作为计税依据缴纳增值税和土地增值税。A方认为，只要有法院的判决书、裁定书、调解书等相关司法文书确定的抵债或交易价格，在日常征管实务中就会以此作为计税基数，这已成征管惯例。

观点B认为，虽然有评估机构的评估报告和法院的裁定书，但是法院对综合楼裁定的660万元是经法院三次拍卖均流拍，继续变卖无人问津的价格，说明该价格不仅明显高于综合楼的公允价值，而且严重背离了市场规律。所以，即使按照660万元计税，也是合法不合情理，更何况还未能找到按照法院判决、裁定或调解价格作为交易价格的税法依据。对此，B方建议，应根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定执行，即“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的……主管税务机关有权按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定销售额。”而A方认为，价格偏高虽是事实，但财税〔2016〕36号文件中的不具有合理商业目的，指“以谋取税收利益为主要目的”，由于还没有发现甲公司存在谋取税收利益的情况，所以，此条规定不适用本案例。

但B方补充认为，财税〔2016〕36号文件对计价明显偏高由税务部门进行调整，这不仅为正确处理上述问题提供了新思维，而且表明，并不是价格不偏低没有少缴税就没有问题，多缴税也不行。

B方坚持，上述问题属于乙公司以非货币资产清偿债务，应按照《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，可将上述业务分解为转让非货币性资产综合楼和按综合楼的公允价值清偿债务两项业务，并以此确认转让综合楼的所得或损失。而甲公司应按照公允价值接受非货币资产综合楼并核销相关债权，同时以此确认核销相关债权的所得或损失。有关按公允价值处理的问题，B方列举了三方面的税法依据：

⑴尽管《增值税暂行条例》及其实施细则和财税〔2016〕36号文件，都没有对公允价值如何计量作出规定，但这些文件中对销售价格无正当理由明显偏低或偏高进行调整的要求，其本质就是公允价值的体现。如最典型的调整是：按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。

⑵《企业所得税法实施条例》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。根据该规定，乙公司以非货币性资产综合楼抵债，就应按公允价值确认综合楼的销售收入。公允价值不应该明显偏低或偏高，否则应按税法规定进行调整。

⑶《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第九条所称的房地产评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

确定计税依据应注意的事项

一是纳税人虚报房地产成交价格的，应重新按照房地产评估价格确认销售额并计算缴税；

二是非由政府批准设立的房地产评估机构，不是根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，税务机关对评估价格应不予确认；

三是税务机关不应以法院司法文书对涉案财产确定的价格代替评估价格，法院对涉案财产的价格判断，可以作为税务机关的参考。

最后，A方认同了B方的观点。双方一致认为，对上述综合楼应按照政府批准设立的房地产评估机构进行综合评定的价格计算缴税。

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