房东和房客都需要看：在危机之下，如何解决房租问题？

Original 朱建丞律师事务所美国朱建丞律所 2021-09-25

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【律师专栏】

自从疫情危机和经济危机以来，再加上居家令和宵禁之后，美国已经三个月没有正常的社会运行了。很多人没有钱交不起房租，这是是非常可以理解，这并不是任何人的错。纽约州规定，8月20号之前不可以进行驱逐，这样更会导致不交租的租客变得更加多。

在这里我们并不是帮房东和房客任何一方，我们只是提供一些法律知识，提出一些解决方案，希望大家在这样一个危机的时刻，如果可以互相谅解，互相推让，达成一个共赢的方案，那是最好的。因为根据我们多年打官司的经验，往往和解才能达到共赢。如果一味咄咄逼人，即使赢了官司，起诉方可能也拿不到钱。

房东的难处：

房东需要房租来偿还房贷和地产税。千万不要觉得美国现在房价没有什么变动，好像一切都很安全。其实事实并不是这样。因为美联储的大量印钱和放水，导致资金都流入金融资产里面，所以房价暂时不会跌。解禁之后，金融资产会进入长时间的衰退期，房价会下跌的，所以房东的日子不会很舒服。

希望房客可以谅解：因为房客可以随时一走了之，而房东不可以。房东可能因为交不起相关贷款，被法拍房屋，这种可能性虽然低，但是存在的。

房客的难处：

确实是失业率高涨，而且之后的经济衰退期会持续很久，所以口袋里没有钱，暂时交不起房租，是可以理解的。说句良心话，这并不是任何人的错，今年发生的事可以用天灾人祸来形容。所以房客的难处，是可以理解和谅解的。很多房东咄咄逼人，也是比较过份的。

大家都知道，纽约州8月20日前不可因为不交房租而被驱逐。这就变成很多人不交房租的一个借口，也是所说的“租霸”。可是，事实是：现在领失业金一个星期都有1000多美金，一个月各种补贴加失业金都有4000多美金，所以有些房客比房东还有钱。在“租霸”中不乏有些浑水摸鱼的人，明明交的起房租，却不愿交的人。这些人也是比较过份的，因为这无疑给已经千疮百孔的社会问题上，又添上一笔。

房东的权限和义务：

1. 房东不可以任何武力的形式进行驱逐，不管是换锁、断水、断电或强制驱逐，都是不可以的，必须要经过正规的法律程序。

2. 8月20号之前，房东是不可以因为欠租问题驱逐房客的。

3. 房东如果之后要进行驱逐的话，房东要提前发一个14天的欠租通知。

4. 如果房东只是想终止合同的话，一般要提前给30天的终止合同的通知。

5. 房东有义务保证房客的居住条件是适宜于人类居住的。如果房子里出了什么问题？比如漏水或断电，或其他影响到生活的问题，房东是有义务在合理的时间内进行维修的。

6. 如果房客有任何违反合同的行为，包括在房间里吸食违禁品，从事非法活动的话，房东知道后也有权要求房客停止。

房客的责任和义务

1. 对于房客而言，也有一些东西是需要你们知道的：8月20号之前不可以进行驱逐，但是并不代表你没有义务交房租，如果你手里有钱的话，你是需要交的。因为如果欠租的话，到8月20号之后依然会重新启动驱逐程序。你欠的钱并不会从无缘无故消失，一旦被驱逐的话，以后对你的信用，买房各方面都会产生影响。

2. 如果有房东对你进行私自驱逐，包括断水，断电，换锁，擅闯你的房屋，你都可立即报警。因为房东没有权利这么做。

3. 如果交的起房租最好先交，如果实在交不起，可以和房东协商一个互相可以接受的方案：比如这个月减免部分，下个月再补，或者从押金里扣，或者找人接手续租。

简而言之，房租的解决办法非常多，包括：减免后补，押金里扣，找人接手续租，延长还款时间等。合同是人签订的，任何合同都是可以经双方同意后进行修改的，所以最终解决问题的终究是人，而不是合同。如果一味执着于合同里的违约金，迟交费 (late fee)，利息或其他违约条款，根本解决不了实际问题，只会让问题更加复杂化，最后还不一定收得到房租。

在这样一个特殊的时期，为什么警察要单膝下跪？并不是因为警察软弱或怕事，而是因为人们深深地明白：可以化解恨的，只有爱。

同样在这样一个特殊的时期，法庭不受理房屋驱逐案件。无论房东还是房客，要明白一个道理：法庭目前解决不了的问题，可以化解问题的要靠---人情味。

如有任何法律问题可随时致电我们律师事务所646-518-7998或发送邮件进行免费评估attorney@zhulawfirm.com。

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