深度福州 | 争创中心城市，痴人说梦还是有备而来？

·「独立观点｜深度剖析｜硬核知识」的内容不变

福州全面放开落户政策，到了第三周。

政策刚出的时候，地产圈炸了锅，但两周看下来，政策似乎对福州楼市帮助很有限。毕竟这个政策不是定制给地产的，对福州楼市而言，只是“调养方”，不是“速效药”。

这个政策真正瞄准的是“十四五规划”和“国家中心城市”，是城市规划意义上的风向标，是“更好的福州”。

那么，福州距离“超级城市”，还差几步？

资源的去中心化

好资源要舍得搬出去

福州很堵。

体会过福州早高峰的人，应该印象深刻。很多人戏谑调侃“没有大城市的命，得了大城市的病”。

拥堵的福州早高峰

一个城市的“堵”，往往从两个方面来讲，一是资源的设置和分配过于集中，二是公共交通的实施不得力。

关于资源集中的问题，之前的文章《深度福州|福州房价塔尖，四万的鼓楼还不够尖》中曾经提到过：鼓楼区占据了福州几乎是全部的顶尖医疗资源和教育资源。

旗汛口实小门口、省妇幼道山路口，可能是福州交通根治不了的慢性顽疾，而这样的学校门口、医院门口，还有很多，只是市中心若干交通问题的一个缩影。

近几年福州已经在努力开始分散教育、医疗资源。从三中、八中、鼓二、延安等名校各自扩建新分校、新校区，教育资源正在向外分化。“妇幼系”一分为三，儿童医院向外开设分院，医疗资源也在逐步外移。五四北、东二环、奥体等城建明星板块各取一瓢，既缓解了城市资源过于集中的问题，又为自身板块的卖地卖房贡献巨大亮点。

但我们必须承认，一座好的学校，一座好的医院，往往是承载了一代又一代人的信任，真正的招牌往往学校背后的是老医生、老教师。这带来了人们对“新校区、新院区”的不信任。

于是，我们也看到了福州的进一步努力：去年的“网红”清华附中，最近的北大附中，华中师大福州学校，复旦大学附属医院等，从请来“国家队”开始，一些人的观念可能开始真正动摇。

当然，福州想做到资源充分的外移，要下定决心去面对既得利益者和资源现在的主人们。

交通革命

比电动车更好的提案是什么？

引入一个概念，叫【城市的准时能力】：

从一个城市的一个地方出发到另一个地方，给你一个出发时间，你能够估算出精确到分钟的到达时间，这是一个城市的最大成功。商业社会的效率，要求城市具备准时能力。

目前在福州，只有电动自行车能够支撑“准时能力”，其他的交通手段，可以说均不健全。

福州是一座钟爱电动自行车的城市。

图片来源：网络

同时克服拥堵问题，省去停车烦恼，出行成本低至0.02元/公里，在公共交通不健全、全年气候不恶劣的福州，这东西完美。而其他的出行手段，都有着明显的硬伤，自驾的硬伤在于停车高成本和路窄，早高峰二环路上一起车祸，宣判全员迟到半小时。

图片来源：网络

公共交通的拥堵风险与自驾相同。地铁与电动车相比，暂未织成网，且最后一公里无法解决。相比之下，提供“门到门”交通方案的电动自行车，遗忘低端感，全是优越感。

但不得不说，用电动自行车支撑城市的准时能力，时间是准了，但速度也太慢了。如果你想做国家中心城市，兼容台湾的海西地区城市群的政治经济核心，这种效率差的不是一般的远。毕竟这东西接待不了伙伴，抵挡不了暴雨，也骑不到机场。

那么，下一个交通提案是什么？

主城区该拓宽的路都已经拓宽了，该加的高架闸道，该改建的快速路，基本都上马了。该堵得路还是堵。公共交通线路已经趋于饱和，基本完美覆盖每个街道，但速度的瓶颈还是无法突破。

那么，地铁可能是未来十年唯一新的交通提案。

唯独就是地铁来的太晚了。福州地铁于2016年第一次通车运营，位列省会城市倒数第六，晚于北京46年，上海23年，南京、武汉等主要城市10年。而现在这些超大城市地铁通行方式，就是福州未来的通行方式，只不过新朋友刚刚到来，总觉得不够靠谱，需要时间熟悉和习惯。

当地铁最终成网，四通八达，并构建良好的地下系统，解决最后一公里、组合商业、休闲功能，连通综合体、城市设施之后，在出行方式的优先级中终将升值首位。

有人问我TOD项目能不能买，目前福州的TOD，不是真正的TOD模式，量一下和地铁口的实际距离，当地铁盘买。

真正的人口政策

超级城市必有超级郊区

新福州人，情归何处？

一纸落户政策，告诉大家，堤坝不再高筑。为什么人还没大量的来？水蓄的还不够多。城市美好吗？效率高吗？气候宜居吗？以及更现实的，来了住哪里？有没有好工作？在哪里工作？如何通勤？这些问题还没有一个踏实的答案。

鼓楼、台江、东二环，动辄四万左右的房价，这是过去二十年福州资源分配的既定产物。新福州人来了，房子这么贵，要如何安家？

城区必须扩大，长乐闽侯排队划区，更重要的，要接一条地铁线过去，郊区可以远，但要是“明星郊区”。最重要的，别让开发商按规划卖的时候，就把价格涨上去炒。

彼时的北京的S1地铁线，激活了门头沟超级郊区板块的可能性，成为金融街、中关村知识分子的最佳选择。广州的广钢、上海的临港、青浦、嘉定，都从“超级郊区”的板块，找到了各自的个性，熬成了三四万一平的主流板块。东京有个郊区叫桂台，一小时内地铁上班，一个半小时到新宿，40万人民币，买一块土地盖别墅，诱惑巨大。

福州引进人口的重要一步，是发现和打造超级郊区板块，吸引新福州人、留住新福州人。结合目前的福州地铁规划图和控规图，2025年内即将通达，并且有综合城市规划的郊区板块如，福州高新区、帝封江、三江口、快安新城，一手新房价格均已2字打头，稍高。

其实对于新福州人来讲，东西南北都差不多，可以说哪个板块先降，哪个板块先火。闽侯滨江新城、长乐首占营前，独立且优秀，但也快两万了，距离市中心也算远了，不会被首选。其他如苏洋、祥谦、荆溪，三个有地铁，有机会且还不贵的小板块，保持关注，看看规划会不会有变化。

这三件事，分散做资源；革新做交通；用心做郊区。倘若做的漂亮，箫韶九成，有凤来仪。未来的房地产市场也将告别盲目，买房是个技术活。跟局长一起，看发展，筛板块，买好房，跟投福州。

——近期热文——