万亿福州，终于等来「封面级」豪宅
· 本文系商务评测购买逻辑
·「独立观点｜深度剖析｜硬核知识」的内容不变
2020年福州GDP突破1万亿元，相当于新西兰全国1年的GDP总量，成为中国仅有的二十几个“万亿俱乐部”成员。然而“万亿福州”的房价却远低于厦门，即便历数最贵的前排豪宅，也难以“招架”五缘湾10万+的均价。
看似不合理的结果，是何原因？
人口大放松
福州进入豪宅裂变前夜
房价的趋势，本质上是人的趋势。
这几年厦门岛内房价飙升和10万+豪宅频现的原因，除了学区房刮起的阵阵妖风，核心驱动点还是放宽落户，为需求爆发打了强力兴奋剂。
根据5年人口数据来看，2015年厦门常住人口386万，户籍人口211.15万，且岛内户籍增长量1年3.61万人。随着逐年放宽落户限制，户籍转化量成倍数增长，到2019年429万常住人口中，已有261.1万人落户厦门。
岛内户籍增长量上升至1年6.44万人，是过去的近2倍，但岛内户口这块蛋糕只有121.64万人吃到，仍有超过300万岛内户籍转化潜力。
井喷的购买力，对头部助推作用最明显：
A.
城市里供应量最大的是刚需住宅，中心外富余的土地与城市扩容的趋势，在人口增幅的情况下，能较及时的满足底部刚需和向腰部改善的需求。
B.
反而中心区域，多是供应量少且固定的豪宅。当“本地改善+外来改善”人群都把目标放在头部产品，就像被疯抢的iPhone涨出天价，这也是厦门10万+豪宅频出的原因。
于是这次，“零门槛落户”点燃人口膨胀导火索，福州的2021即将炸响。
跻身“万亿俱乐部”的福州，好比驶入外海的战列巡洋舰，眼前是更辽阔的前景，城市上行需要更多人口承载发展的势能。
尽管福州人口总量有780万，但被五区八县打得很散，是典型的大城市小人口。因此壮大人口规模，是福州发展的重要一步。
去年12月14日，福州发布《福州市人民政府办公厅印发关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》，全面取消落户限制。从今年起，无学历、无年龄、无就业创业限制，外省市人员均可申请在福州市落户。
福州推行放开落户政策并不算早，却是放得最彻底的一个。八县567万人口，周边城市大量人群入榕，将会对福州城区带来爆炸式人口增长，打破现有住宅供需关系，福州将迎来史上最猛烈的一次豪宅裂变。
五行缺土的鼓楼
可遇不可求的顶豪
局长提醒，在这场裂变的前夜，作为福州文化和经济支柱的鼓楼区，是落户的必争之地。这里有110多万人口，有30.8万人/㎞²的人口密度，也有超2万美元的人均GDP。对比省内其他高GDP城市，在人口喷薄而来的现在，鼓楼最不缺的就是需求和购买力。
但在2009年到2019年的10年间，抛开安置房、保障房和商业用地不说，鼓楼区20亩以上的纯商品房用地出让极少。“人丁两旺，五行缺土”，是鼓楼最好的标签。
地标的价值，总在翻转之后
五行缺土的鼓楼，土地属于资源性资产，多年以来能拿地建商品房的楼盘，非豪即贵。而鼓楼每出一座豪宅，必被迅速占有。眼下极少数在售豪宅里，引起局长注意的是保利·首开 天悦二期。
作为迄今福州卖得最快的千万豪宅，保利·天悦就已经展示出地标级的顶豪实力。尽管入市价格并非遥不可及，但顶豪在入市期的价格，往往是它的最低价。交付后顶豪产品高于市场预期的品质和口碑，将会发生高溢价和价值翻转。
以福州人熟知的外滩壹号为例，谁能想到1字头入市，今天单价却能突破5万甚至6万？最新备案数据显示，外滩壹号最贵的复式楼已经破3000万，妥妥的头部楼盘。
外滩壹号的故事，放在天悦上也一样。
售罄后的保利·天悦，二手房单平价格已经高达5万+，且有市无价。没抢到的人，就算有钱也无法为所欲为。
不过还有抢救机会，去年鼓楼出让的“宗地2020-13号”，是近10年来难得一遇的百亩地块，更难得的是该地块用以纯商品房建设。
这块坐落在福州千年文脉上的珍贵土壤，位于福飞南路西侧、梅柳路北侧，被保利发展控股拿下，与首开集团合作打造保利·首开 天悦二期，我们有望再次看到新的福州地标诞生。
通过豪宅4要素，衡量保利·首开 天悦二期是否具备地标属性。
论地段
鼓楼是福州的中心。而省府圈则是鼓楼的中心，是福州最值钱的资产圈，能住在这里，本身就自带非富即贵的光环。
论纯度
保利·首开 天悦二期是令人惊喜的纯商品房社区，本身就是全福州“安商潮”下难得的高端胚子。更不可多得的，是在寸土寸金的鼓楼中心区，匀出近百亩的低容积大地块（94.03亩，2.35容积率），为高端物业提供了施展拳脚的空间。
最后，“全社区1梯1户”+“全四房大户型”2个顶级置换标签，意味着福州头部圈层换房，必然绕不过这样的顶点项目。
论资源
南向左海西湖，坐观屏山盛景，紧邻省体、省府，商圈购物中心还有九年一贯制的学校等等，该有的都有。买在中心地段，配套资源从来就不需要多虑。
顶流产品 保利「天字系」
“天字系”招牌一直是保利的心头肉，在其他一二线城市无不成为地标门面。这次保利·首开 天悦二期，产品力做满十足诚意，用称得上空中墅的大平层来传递对福州的敬意。
172㎡户型做出14.3米的面宽和7.2米的客厅宽度，这是独栋别墅的尺度，平层上很少能见到这样的面宽。配合船甲板式观景台，将大平层的品质感做到极致。另外，1梯1户的规制也很加分，相当于为每户都多定制了一个可用的前厅。
约13.4米面宽
150㎡户型也做到了13.4米面宽，又是一个别墅级的尺度，放在平层上着实提升舒适度。户型极少见的极其规整且气派，面宽进深恰到好处，从使用而言几乎零面积浪费。
双主卧套间的设计也颇用心，除了配有衣帽、卫浴间的独立主卧套间，还利用卫浴间的布局和置物区的隔挡，让次主卧也形成套间的私密性。
鼓楼地标
仅仅做够以上几点，还称不上地标。项目采用玻璃幕墙结合铝板的外立面设计，已经在宣告国际化的高级感。在最贵的土地上，规划低楼层的超低密住区，也是对居者的最大尊重。
不夸张的说，保利·首开 天悦二期要呈现的，是远超同板块10年的产品力，以城市主角的高度在打造鼓楼地标。
箭已出必中靶，你得抢一步
最后局长要说一句，千年鼓楼，人多地少，豪宅更少。福州人口规模的膨胀是不可逆的，在这场已成定局的裂变中，机遇可遇难求，当先人一步抢入鼓楼区。
——近期热文——
前往“发现”-“看一看”浏览“朋友在看”