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如果你名下的资产中,符合以下任意一种情况:


一线房龄20年。

二线房龄15年。

三四五线有3套或以上的二手房。

持有老城区房子比新区多。


那么留给你卖二手房置换的时间,可能真的不多了。


未来这段时间是难得的楼市稳定期(降准放水),一旦没有抓住这个节点,将手中劣质资产置换为优质资产,很有可能会在接下来的几年中遭受不必要的损失。


为什么这么说?


因为当下的二手房市场并不乐观。


而比它更紧迫的,是当下的经济形势。


1. 当下的经济形势


如果你平时不太关注新闻联播,那么对当下的经济环境可能没什么感觉,最多只会觉得好像肉价贵了,裁员多了,工作难找了,身边的姑娘们不买包了,盲盒这种“廉价的非必要之物”反而莫名其妙的火了(口红效应)。


但是如果你关注每个月国家统计局发布的经济数据,就一定会收起淘宝,清除购物车,为自己的现金流提前做打算。


为什么这么说?看看下面这张图就知道了。


下图是最新发布的2019年8月中国经济数据,拉动经济的三驾马车进出口、消费、投资全是绿色的下降,低于预期。


(图片来源wind)


用著名经济学家任泽平的话说就是,“事实已经很清楚了”。


2.当下的楼市形势


整体的经济环境不如预期,做为重要组成部分的“固定资产投资”也必然逃不了干系。不论是房地产开发投资、城镇固定资产投资、还是民间固定资产投资,不是低于市场预期,就是增速回落。



尤其是当昨天国家统计局发布了70个大中城市房价走势以后,更是从房价上直观体现了当下的市场变化趋势,尤其是二手房。


根据国家统计局的数据显示,新房市场目前多少还是处于小幅上涨的状态。


4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9,涨幅比上月分别回落0.8个百分点。
35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。




至少在今年8月全国70个大中城市,55个城市新房房价是上涨的,只有10个城市房价在下跌。


但是二手房市场好像就有点撑不住了。


今年8月全国70个大中城市的二手房市场里,只有43个城市房价是上涨的,却有20个城市房价在下跌。


用权威媒体盖棺定论的话说就是,20城二手房价格连续3月下跌。


这是想表达什么意思不言而喻。



要知道,在当下这个宽松周期中,房价不涨就已经跑输通胀了,如果再降点,那对于个人财富的负向影响将会成倍增加。


这个时候该怎么办?面对当下的市场环境该如何操作?面对或将到来的潜在全球性危机又该怎么办?


如果用一句话来说就是:


【尽快劣质房产置换成核心城市的优质房产,并且保护好自己的现金流


这将是未来很长一段时间,卖房买房的核心思路,及时置换将保障你的财富在低谷期不会轻易缩水,在高峰期不至于跑输大盘。


而今天写这篇文章就是想告诉大家,现在依然是一个适合卖掉(老城区破旧的除了等拆迁无其它利好)老房子,置换核心位置或新区新房&次新房的时机,哪怕不是最佳时机,但至少是个你还能掌控的合理时期。


3.置换的最佳时期


什么时候是置换的最佳时机?


三个月前,小阳春刚刚结束的时候,大大就发文提醒过大家,二手房置换&换房的最佳时机到了,并且详细阐述了为什么适合置换的理由。


如果想看完整内容,了解背后全局逻辑的可以在公众号后台回复“置换”来查看那篇文章。


下面挑些重点内容再说一下,给有些没看过的朋友再解释下为什么现在还能算是可以置换。


如果把市场行情分为以下5个阶段


大跌—小跌—横盘—小涨—大涨


那么最佳的换房时机,一定是小涨→横盘的这个阶段,可遇不可求。


而一旦遇到,最好不要错过,比如多数城市的6月,比如少数城市的现在。


为什么是这个阶段?


首先,对于置换的时机选择,我们一定要明确2个大前提,一是换房有时间差,二是市场有交易量,这两个大前提基本就决定了你是赚是赔。


①时间差:从卖房到买房,一定不是瞬间完成的,这中间永远都会有一个时间差,短的话3,5个月,长的话半年甚至一年。

②交易量:房价越涨,交易量越大,房价下跌,交易量极低。


在这2个前提下再来看,各个阶段是否适合置换,答案就呼之欲出了。


最不适合置换:大涨、大跌


比较不适合置换:小涨、小跌


比较适合置换:横盘期


很多大V会推荐在楼市横盘期置换,是有一定道理的,相比于上面那些,市场横盘期置换不论从价格安全性还是从出手难度上,都相对适中,在这个时期置换不用过于担心和纠结。


但是在这个时期,对于大多数需要被置换掉的房子来说,已经非常的不友好了。


尤其是房龄老,面积大,户型怪,物业差的房子,买家一定是寥寥无几的,一定是要被狠狠割一刀才能卖掉的,砍个5%左右都很正常,想以市场价卖掉几乎没有可能。


因此,这依然不是最佳的购房时机。


最适合置换:小涨横盘


对于大多数需要被置换掉的房子来说,小涨→横盘时期更加友善。


一是因为交易量尚在,大多数人还后知后觉之中觉得房价还有的涨,看房热情也没消失,对于老破旧也没那么挑,也会怎么砍价,头脑一热可能合同就签了。


二是对于未来潜在的损失来说,相对可控。由于市场本身已经到了降温阶段,单月涨幅基本上都会被控制下0.5%以下,哪怕以半年的交易周期来算,损失的也不过是3%左右的市场价。


而等你拿到卖房款,准备买下一套时,市场大概率已经有了一定的议价空间,你完全可以在买下一家的时候砍出来5%的差价,来弥补上一套的损失。


因此,从目前全国的整体局势上来看,哪怕现在开始置换也依然不晚,可能比不上6月小阳春尾部那么容易,但至少还处于一个比较适合置换的时期。


那么更重要的问题来了,什么样的房子一定要置换掉,不能再留了?


下面大大将给出3个劣质房产的判断标准和依据。


4.劣质房产的核心标准Ⅰ——高房龄


一线城市25年房龄,二线城市15年房龄,是我建议置换掉的最长年限。

(下面的详细阐述比较复杂,可以直接跳过看结论)


很多人对房子都会有这么一个误区,觉得房子是硬通货,价值永恒不变,能陪伴一辈子,哪怕等70年房龄到了还能卖出一大笔钱,而且肯定能卖出去。

但是实际上,房子不是永恒的,从本质上来说它依然是一个消费品,衰老速度虽然慢,但是肯定有,而且衰老到一定程度,接盘侠就近乎100%绝迹了。


这种状态下的老房子会发生一个很严重的问题,就是价格会持续下探至地价。


一旦长时间无下家接盘,或者遇到地价下降的状况,房价大概率会跌破预期,甚至跌破地价。


或许有人会有疑问,会觉得至少过去这10多年来,不管是新房还是二手房都在涨呀,我房子再老不也升值了么。


这是一个极大的误区。


实际上,过去这些年房价上涨的核心支撑力是土地价格的上涨,是地铁、学区、交通等配套价格的上涨,房子本身并没有产生任何的升值。


而随着房龄的增加,一旦建筑+装修的溢价空间消失,对于一套房子来说,就完全等于听地价由命了。


这会造成一个什么样的状况呢?


地价跌,房价跌。


地价没跌,买家少,跌破地价。


举一个极端的例子帮助大家理解。


前段时间大火的鹤岗想必大家都知道,那么他最便宜的房子是多少钱呢?


最便宜的棚改房,大概350元一平,完全卖不出去。


那么鹤岗的地价是多少呢?


(鹤岗市土地价格参考)


200-400左右一平,当然棚改的地不会特别贵,但是依然可以看出来,只要没有接盘侠,哪怕是新房,跌破地价也并非没有可能。


我们再来推导一个更有趣的事儿。


现在鹤岗一套房子建安成本在1500元/平左右,鹤岗市一级土地价490元/平左右,那么鹤岗市常规的房价现在大概是多少钱?


没错,就是2000元左右,地价+房价,鹤岗的房屋价值就是这么容易判断。


而且由于接盘侠少,大概率是要跌破这个数的。我们再来看二手房网站的统计数据来验证,就会更加一目了然。


通过这一个极端的案例我们可以了解:


好点的地方,有人接盘的地方,地价+建安+配套=售价


差点的地方,没人接盘的地方,地价≥售价


所以,如果你的老房子没有任何土地和配套上的利好,一定要尽早出手置换。


另外要注意,一个看起来的利好,如果大家都有,那对你来说就不叫利好。


这里其实还牵扯到一个地价增值贬值速度的问题,我们下个段落讲土地的时候再详细阐述。


其次,尽量不要持有老房子的原因还在于银行信贷端。


因为银行心里其实非常清楚,15年,20年房龄的老房子会越来越不值钱,绝非优质资产!


之前很多中小城市的银行都有这样的规定,超过15年房龄的住宅,当产生二手房交易的时候,银行会减少贷款额度。而超过20年的老房子,几乎所有的银行都会减少贷款年限,或者调整贷款的首付比例。

我们都知道,房贷的本质,是银行发给你一笔贷款,你拿着这笔贷款给了开发商获得一套房子,但是产权不是你的,产权放在银行做抵押物。所以你拿到贷款的一瞬间,就表示银行认可你这套房子的价值,他觉得这套房子+你的个人信用,足以抹平绝大部分风险。银行要的不是房子,是本金和利息,他愿意把你的房子做抵押物,不管是5成贷款还是7成贷款,说明他觉得你的房子能换来这么多钱。

所以,银行不仅仅给一手房发放贷款,给二手房交易,也发放贷款。但是银行二手房,尤其是对15年以上的老房子,是有价格歧视的,他们不愿意给老破二手房房贷。所以一有什么风吹草动,二手房第一个被停贷。


 

而且现在很多人可能都忘了,在2005年以前,银行是根本不认二手房的,不会发放贷款,你自己爱怎么交易是你的事,银行不收这样的房子做抵押物。


另外,影响高房龄二手房价值的,还有不断调整的二手房房龄与贷款年限之间的问题,比如早几年,二手房贷款通常都不给你超过20年,一旦房龄超过20或25,接盘人索要付出的月供成本将快速提高。


所以,综上所述,对于高房龄的劣质房产,在未来这段时间,尽快进行置换,目前还有一定的市场空间与高价卖出的可能。


5.劣质房产的核心标准Ⅱ——老城区


对于大多数老城区的房子来说,都不会有一个很好的归宿。


曾经有一个朋友咨询过我这样一个问题:


市/区中心有一个老房子,特别便宜,我能不能买来投资?将来有没有升值空间?


我给他的答案是,不要买,不值得。


因为对于老房子来说,房子本身通常是“一文不值”的,我们在上文已经做了简单的论证,真正值钱的只有土地。


这个时候,你一定会有疑问,那市中心的土地也明明应该很值钱才对,为什么依然不建议买?


我们把这个问题转化一种问法。


未来,市中心的土地会不会变的更值钱?


对于这个问题,我现在就能给你一个相对靠谱的答案。


1.只有少数几个大城市,市中心的地是越来越值钱的,市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等,因为他们的市中心一直都是市中心,没变过。(实际上,现在就连北上深,都开始进行多中心转移)


2.而在全国333个地级市中,至少有300个城市的中心老区,都会以悲剧收尾。因为这些城市想发展,通常要靠建设新区,一旦新区建起来,市中心就注定会发生迁移,往新区方向迁移。


市中心的迁移,是老城区老小区老房子最大的敌人。


新区越金贵,老的市中心就越破败,这个时候买老中心的老房子,大概率被套死,没有赚钱的可能性。


所以,针对【市中心老房子老小区,到底能不能投资】这个问题,可以直接给出几个结论:


1.市中心不会大范围迁移的城市,老小区也会越来越贵,有利可图,可以买。(但是越来越少,就连北京很多功能已经开始向副中心迁移了)

2.市中心会迁移的城市,原来市中心的老房子和老小区,大概率成为“平民窟”般的存在。


对于这个结论如果想有一个更清晰的认知,大家可以在微信公众号后台回复 “市中心” 获得更加详细的论述文章。


除此以外,关于市中心的迁移,我们一定要牢记以下几点规律。


市中心的房子,永远都是片区内最贵的。但是市中心会动。

现在去买市中心的老房子,就有点像是刻舟求剑。

因为市中心一直在变化,但房子的位置却不变,总有一天,曾经繁华的市中心,会变成非市中心,最后甚至沦为寂寂无声的“平民窟”。

同样,也可以反向思考。如果买房,就要追着新区买,追着未来的“市中心”买。


从一线的北京国贸、上海陆家嘴、深圳福田、广州天河珠江新城,到二线的成都高新区、郑东新区、南京河西、合肥滨湖、西安高新、重庆两江、苏州金鸡湖工业园区、杭州钱江新城、长沙河西、贵阳观山湖,无一不符合这些个规律。


用相对学术点的话来说就是:


大多数城市,都在逆城市化。

只有少部分城市,能有机会大城市化。



6.劣质房产的核心标准Ⅲ——小城市/镇


只有大城市,才有房地产。


留在城市群,才能有未来。


一个城市的房价,长期走势要看人口,人口持续流出的城市注定没有未来。


所以,一个城市房价能否实现长期升值的核心在于,是否能够保持快速发展并吸引更多的人口。


而这个人口,最好是青年,因为只有青年才是未来10-20年购房的主力人群。


那么更关键的问题来了,什么样的城市,能够持续不断地吸引年轻人的到来?


这里有一个唯一的参考标准:


一线及二线省会,最差也要属于大城市群。


除此以外,不要幻想房价的保值增值性。


下面这个是2019年中国青年吸引力排行榜的TOP100,但是并不是说进了前100就值得买了,就目前的形势来看,只有TOP30城市房价长期的保值增值,是稳的。



如果你所在的城市没有在这个排行榜里面,那么建议趁着现在的时机,尽快置换到TOP30城市。


如果你在TOP30-TOP100的城市,持有3套或以上的房产,建议只留2套自用房,剩下的全部置换到TOP30,甚至是TOP3中去。


将来大多数中国人一定是要汇聚到这些城市群核心大城市当中的,你去的越晚,吃到的红利就越少。


最后想提醒大家注意的是,随着城市化的进程的加深,城市的分化差距只会越来越明显,大城市会越来越强,小城市会逐渐被虹吸效应侵蚀掉。强如美国,能支撑的核心城市也不超过10个,而对于很多中小国家来说,更是在朝着一国一城的方向在发展,一如法国巴黎、英国伦敦、日本东京、韩国首尔、印尼雅加达、马来吉隆坡、除此以外,大多数人根本说不出这些国家的第二个城市,这就是城镇化发展到一定程度的必然。


古今中外,都逃不开这个规律。


所以,提前选对城市,抢好赛道,比闷头苦干更为有效。等到十年后,你就会发现,有时候选择真的会比努力更重要!


再次强调,未来这10年——


只有大城市,才有房地产。


留在城市群,房价才会有未来。


而现在,就是置换劣质房产为数不多的窗口期!


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如果你现在对于是否出手仍有疑问,可以在留言区回复我以下信息:

1.目标城市 2.目前房屋拥有状况 3.家庭人员结构 4.购房目的 5.资金预算情况 6.所需购房类型 7.学区地铁房诉求 8.其它主要需求 9.想获得哪方面的建议

我会根据你的情况给你一个相对靠谱的建议。当然,时间精力有限也许回答不完,不过这件事情我会坚持做下去,所以不用太着急。


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