转型之路｜穿越周期，寻找新闭环

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巨头遇险、渠道生事、政策收紧，回望房地产行业的这两年，可谓萧索。曾几何时，肩挑城市开发重担，顶戴经济支柱荣光，高杠杆、高周转的旋律一时风光。然则，彼时标杆相继倒下，去化渠道横插一脚，盘旋行业上空的政策疑虑消散迹象全无，“利润薄如冰，日子太难过”的背后，实际是老路出现变数，“闭环不闭”已然成为行业的基本面。

寒冬未竟，迷雾又起。

去年年末的中央经济工作会议针对性地道出了房地产转型的破题要义——坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。转型迫切，但怎么转？从何处开始转？

箭在弦上，路在何方。

开发到租赁，似乎触手可及。长租风起之时，也不乏地产玩家乘势跨界。然而探路归来，或言“租赁绝非好生意”，或言“一只手做做装点门面”。到如今箭在弦上，必须正视，方发觉可用经验了了。实则，租赁是好生意，但若以“杠杆开发-销售回款”的高周转逻辑观之，自然不是好生意。

房地产的租赁转型，仰赖延长管理半径、击穿运营困境的实功。

房地产迈向租赁的第一性挑战，是重新锚定管理的终点。传统房地产企业的管理半径止步于销售——房子网签了便结束了。企业内部的资源、架构，亦据此布局。但在思索转型之时，资产经营水平会逐渐成为房企开发能力的核心要素，需要更多、更长、更丰富的组织资源投入。

房地产的租赁转型，仰赖迭代金融工具、拥抱公募REITs的新闭环。

即将面世的保障性租赁住房REITs，已为租赁行业找到、跑通投融建管退的新闭环，将成为金融和产业、资本市场和实体经济结合最密切的金融工具。善用新的金融工具，不仅能够使房企“轻装上阵”，而且以REITs收益分红改变传统房地产市场的“高周转、快变现”逻辑，将有效抑制房价过快上涨的预期，从而成为房地产市场长期健康发展的稳定器，加速整个房地产市场的结构性调整。

房地产的租赁转型，仰赖新一代地产人的激流奋楫、探索沉淀。

壬寅之始，ICCRA住房租赁产业研究院深度对谈6家在住房租赁赛道中取得不俗业绩的房企，希望从中寻找转型之路的地标和线索。6个转型故事各有差异，有的是率先锚定航向，早在变局之前就用发展的眼光坚定地选择了租赁赛道。有的是谋定而动，以保障性租赁住房REITs标尺，从高效精准拿地，到中期设计，再到后期资产运营管理，倒推公募REITs发行模型。

我们希冀这些先行者的故事，可以成为众多开发商转型之路上的一把助推之力。也许，美好居住的愿景，有一千种表达方式，开发如是、租住亦如是。也许，我们应当把企业的使命放置在这样的洪流中去思考——此刻，恰是我辈躬身入局，一肩担尽美好居住之责任的时刻。

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