独家研报｜保障性租赁住房REITs之后，中高端公寓能否接力？

核心结论

✦ 中高端公寓主要包括顶奢服务式公寓、高端服务式公寓和精选服务式公寓三类，精选服务式公寓发展潜力旺盛。

✦ 经典型精选服务式公寓产品更具有普适性，客户群体基数大，生命周期更长。

✦ 长短租结合能够保障出租率和现金流，但需要平衡长租市场的稳定性和短租市场的灵活性。

过去一年，保障性租赁住房REITs备受瞩目，已上市发行的4单保持相对韧性。“十四五”期间，随着保障性租赁住房迎来建成高峰，保租房REITs产品有望持续扩容。2022年末，中国证监会表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

ICCRA曾提出，我国住房租赁行业将呈现“双轨制”特点，即保障性租赁住房供给作为基石、市场化长租房供给作为有益补充。如今，“一轨”已渐成声势。

在ICCRA《中国租赁住房分类标准研究报告》中，将我国租赁住房产品分为四类：青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓、高端公寓。前三者以新市民和青年人为主要客群，未来会有相当一部分项目进入保租房行列。高端公寓面向的客群具有很强的支付能力，租金水平高、项目出租率和续约率能稳定在较高水平，则基本以市场化运作为主。

本文将基于REITs视角，尝试分析作为市场化的“另一轨”——中高端公寓，能否如愿接力保租房，成为公募REITs拓展的下一领域。

发展阶段：

本土品牌、国际品牌竞相布局

我国中高端公寓伴随着我国经济发展步伐逐步成长，从1984年国内第一家涉外服务式公寓——丽都公寓出现至今，中高端公寓发展历程大致可划分为四个阶段。

1984-1989年

北京、上海两地率先出现服务式公寓，主要位于外企聚集区域，为高端服务式公寓；以单体公寓为主，数量较少，室内户型面积较大，未形成连锁品牌。

1990-1997年

广州、深圳等地开始出现服务式公寓，以CBD、外企聚集区域为主。国内单体公寓和酒店品牌公寓同步发展，北京国贸公寓、北京瑞吉酒店公寓均是此期间开业。这一阶段仍以高端服务式公寓为主，单体公寓大部分以存量资产改造。

1998-2015年

热点城市开始布局服务式公寓。雅诗阁1998年在上海、天津两地同时开业，开启了国际服务式公寓品牌进入中国市场的大幕，并出现了产品档次细分，在天津布局的为盛捷公寓。新派公寓、Base佰舍等本土品牌开始出现。

2016年至今

随着“租购并举”住房制度的确立，住房租赁市场开始了空前大发展时期，经济较发达地区均出现了中高端公寓产品和品牌。本土品牌百花齐放，国际品牌更加细分赛道。尤其近两年来，市场落地的中高端公寓品牌越来越多，包括博枫资产管理的“博邻公寓”、 碧桂园推出的“碧乐轩”、锦江酒店（中国区）推出的“锦江憬黎”、越秀与雅诗阁合作管理的“越秀星廷”等。

产品分类：

精选服务式公寓发展潜力旺盛

如果将中高端公寓产品细分，主要包括三类：顶奢服务式公寓、高端服务式公寓和精选服务式公寓。

其中，在经济发达地区的核心区域出现少量顶奢公寓，以国际酒店品牌旗下顶奢公寓为主，本土顶奢公寓品牌尚未出现。高端服务式公寓市场以发展稳健的国际品牌为主导，已形成了稳定的品牌影响力和客户群体。精选服务式公寓是新兴的细分市场，以青年公寓为基础升级的租赁住房产品，产品和服务较青年公寓更高，较服务式公寓更精炼，更符合高收入年轻人的生活需求。上文提到的新兴品牌均为精选服务式公寓，可见此时正是进入这一领域的理想时机。

精选服务式公寓仍可再细分，分为生活方式型和经典型类。

生活方式型精选服务式公寓是近几年在北京和上海两地出现的新的细分产品，其客户群体较年轻且习惯于海外生活方式，且运营管理方均有外资背景，来自睿星资本Greystar的驻在LIV'N 833社区就是典型的例子。

图为驻在LIV'N 833

经典型精选服务式公寓是在白领公寓基础上发展起来的一类适用范围更广的服务式公寓。这类产品具有服务式公寓的品质感，产品更具有普适性，客户群体基数大；且目前国内服务式公寓市场这一类型产品稀缺，是服务式公寓中的“蓝海”，如近年来发展势头良好的方隅公寓就是典型的例子。

图为上海会展方隅国际公寓

市场分析：

经典型精选服务式公寓周期更长

前文提到，精选服务式公寓发展潜力旺盛，这主要与Z时代正成为消费主力军息息相关。此前，在相当长一段时间里，境外客源都是中高端公寓的主力客群。然而，新冠肺炎疫情以来，直接阻碍了国际客群的正常差旅出行活动。与之相对的，是国内客源的占比上升明显。据ICCRA统计，以家庭旅游客源、私企老板、高层管理人员为主，且展现出年轻化发展趋势，单身客源比例较多，对一居室需求较大。

年轻新富以外企工作或有国外留学经验的90后、企业高管、私企老板（互联网、地产、金融等高精尖行业）、本地高净值人群为主，支付能力强是这一群体的显著特征，正是精选服务式公寓面向的人群。其中，生活方式型公寓面向的客群主要是外企工作或有国外留学经验的90后，基数较小，从城市布局角度以一线城市为主，发展有限。

图为base佰舍组织骑行活动

经典型公寓的覆盖范围更广，无论是市场环境、消费迭代加上政策导向，不论是在一线和新一线城市，还是发展较好的二线城市，精选服务式公寓的受众更广且需求旺盛，且其定价性价比更高，未来可捕获的客群相当可观。同时，区别于投资更大但坪效相对较低的高端服务式公寓，经典型精选服务式公寓或将受到广大业主的追捧。另外，经典型精选服务式公寓采用的经典设计装修风格也将减少项目不必要的翻新和改造。

以方隅公寓为例，其选址于一线城市、新一线城市以及具有潜力的二线城市，多作为TOD项目或中骏地产综合体配套。公寓内多设置健身房、休闲会客厅为房客提供休闲社交空间；提供生活便利、丰富居住体验，部分公寓设置了快递柜、篮球场、瑜伽室等公区。一居室、开间房型占比较大，房间内以设置多功能、收纳能力强的橱柜组合为主；考虑到物业的翻新与维护，多采用经典的现代简约风格；地处城区经典商务区周边，办公、教育、医疗、购物资源完备，享有经济便利的生活配套，公交路网发达。

综上，ICCRA判断，经典型精选服务式公寓或将成为中高端公寓市场中的主流产品。

运营能力：

长短租结合保障出租率和现金流

2019年疫情发生后，中高端公寓市场长租比例发生变化，这主要由三方面因素导致：一是疫情原因使得很多原本要续签的长租客改变了计划，或转移到了小业主市场；二是国内短租市场需求相对更旺盛，多个公寓项目在长租客源流失的情况下，适当放松短租房间数量；三是住宅型公寓几乎不提供一个月以下的短租业务，主要存在短期住户影响到长期租户的服务体验的顾虑，基本都是一年租约起签。

2022年以来，国内中高端公寓长租比例保持在较为稳定的水平。然而，与普通的长租公寓不同，中高端公寓多会办理特种行业许可证，通过长短租结合的方式提供长短租服务，短租比例在30~50%之间不等，短租房价一般高出长租平均日租金50%左右。短租客群由境内外差旅及休闲客群，停留时间一般为一周以内。长租客群仍分为国内外客群构成，境外客源主要为外企员工及高管、领事馆人员，预算较高，尤其领事馆客源预算高于企业客群，签约时间较长；国内客源主要为高净值人群，看中中高端公寓的核心区位和完备的配套。

以城家为例，前不久战略合并瑞贝庭公寓酒店，通过重塑瑞贝庭产品模型、优化造价、缩短工期，未来除了在核心城市呈现标准产品之外，还将进入二、三线重点城市，对接存量酒店的翻牌改造。这正是应对后疫情时代，酒店市场投资信心相对不足的，通过长短租结合，凭借灵活、高效、互补的经营模式，降低房间空置率，保持稳定的出租率，对于改造后现金流的保障更有优势。

不过，值得注意的是，租住三个月和只住三天的客群需求完全不同，对于不同的城市而言，客群对于长短租的需求也是不一样的。长租市场的稳定性和短租市场的灵活性，两者巧妙组合才能做长收益。

未来，随着入境政策的放宽，国际往来的恢复，从中长期来看，长租比例将呈现稳中有升的势头。

结论

从宏观层面，在中高端公寓日渐发展的背景下，随着越来越多玩家的持续进入，能为迈入成长期的中国住房租赁市场带来更深入的经验，并与保障性租赁住房一起，共同促进“租购并举”制度的形成，改变中国住房租赁市场格局。

从微观层面，中高端公寓通常位于核心位置，客群支付能力强，租金水平较高，且能够通过长短租结合保障现金流和收益率，当然也更考验资产持有方的资产管理能力和运营管理机构的运营能力。

中高端公寓能否如愿接力保租房，成为公募REITs拓展的下一领域，我们拭目以待。

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