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凭栏:固定和LPR加点,房贷转换如何选?

凭栏欲言 凭栏欲言 2020-03-02

文:凭栏欲言

 

31号,房贷定价基准转换落地,LPR加点和固定利率二选一。很多读者留言让我再讲下房贷定价基准转换的问题。


这个问题其实之前已经讲过,我建议选固定利率。

 

这里简单再提几个重点:

1)           利率当期同价,未来不同:无论你选固定利率也好,还是LPR浮动也好。转换后当前价格是相同的,不同的是未来的价格。

2)           谁承担风险的问题:未转换前房贷利率主要是买房者承担利率波动风险,而转换后选择固定利率将由银行承担利率波动风险;选择LPR加点,继续由买房者自行承担利率波动风险。事实上这是一次免费将风险转嫁银行的机会,对银行来说并不公平,风险与收益应该匹配,将风险转嫁银行理应给予补偿。但事实是不需要补偿,所以,选固定利率者是(风险收益不匹配)得利方。

3)           短期利率:LPR加点更大的风险源自利率走向,稍作分析。基于国内外经济情况恶化,短期(笔者看六个月),LPR有下行几率,即LPR加点可能短期得利,但回看2019年货币政策即可明了,多次降准,不足半次降息(标准降息一次25基点,中国降息一次5基点,可见空间)。降准行动多,降息造势多。力求塑造降息预期,实际降息少的可怜。行为经济学。

4)           中期利率。6个月到2年内,中国加息恐势在必行,很多人认为经济不行肯定不会加息,只能降息。抱有这个观点的可以去看1997-1998年的香港、俄罗斯、泰国、韩国等等。经济皆差,却都加息了。确切的说,加不加息外由金融核心地位决定,内由通胀决定。金融核心地位的取得源自硬实力、软实力和传统金融地位。硬实力更多是军事;软实力源于对资本拥有者的保护、自然环境、后辈教育等,形成对危机期资本流动的吸引;传统金融地位主要源自历史货币信誉

5)           长期利率:有人房贷30年,从而认为即算短期加息有所损失,但在下一轮经济周期的更长时间内,利率或会下行至更低。真是岁月静好,大约没想过,各国利率的下限是由金融核心国利率加边缘国风险溢价共同决定的。当前金融核心国美国十年国债收益率已经低至1.088%这已经是历史最低。利率是驱动经济周期的关键因素,以50-60年的大周期经济循环(康波周期)看,这一方面意味着手段基本用尽,金融风险将至;另一方面也意味着或许未来50年都不可能再有这么低的利率。中国的最低利率由美元利率叠加资本风险溢价决定。一般来说,金融风险过后,边缘国资本风险溢价会升高,索罗斯在《索罗斯论全球化》一书中对此问题进行了研究,他认为亚洲金融危机之后,金融边缘国家风险溢价明显升高,又以俄罗斯为甚。未来更高的金融核心国利率叠加更高的资本风险溢价,这是中国长期利率周期所将面对的现实。

 

个人推荐选固定利率。

 

END

 

文中观点仅供参考,不作为投资建议。


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