凭栏：固定和LPR加点，房贷转换如何选？

文：凭栏欲言

3月1号，房贷定价基准转换落地，LPR加点和固定利率二选一。很多读者留言让我再讲下房贷定价基准转换的问题。

这个问题其实之前已经讲过，我建议选固定利率。

这里简单再提几个重点：

1）           利率当期同价，未来不同：无论你选固定利率也好，还是LPR浮动也好。转换后当前价格是相同的，不同的是未来的价格。

2）           谁承担风险的问题：未转换前房贷利率主要是买房者承担利率波动风险，而转换后选择固定利率将由银行承担利率波动风险；选择LPR加点，继续由买房者自行承担利率波动风险。事实上这是一次免费将风险转嫁银行的机会，对银行来说并不公平，风险与收益应该匹配，将风险转嫁银行理应给予补偿。但事实是不需要补偿，所以，选固定利率者是（风险收益不匹配）得利方。

3）           短期利率：LPR加点更大的风险源自利率走向，稍作分析。基于国内外经济情况恶化，短期（笔者看六个月），LPR有下行几率，即LPR加点可能短期得利，但回看2019年货币政策即可明了，多次降准，不足半次降息（标准降息一次25基点，中国降息一次5基点，可见空间）。降准行动多，降息造势多。力求塑造降息预期，实际降息少的可怜。行为经济学。

4）           中期利率。6个月到2年内，中国加息恐势在必行，很多人认为经济不行肯定不会加息，只能降息。抱有这个观点的可以去看1997-1998年的香港、俄罗斯、泰国、韩国等等。经济皆差，却都加息了。确切的说，加不加息外由金融核心地位决定，内由通胀决定。金融核心地位的取得源自硬实力、软实力和传统金融地位。硬实力更多是军事；软实力源于对资本拥有者的保护、自然环境、后辈教育等，形成对危机期资本流动的吸引；传统金融地位主要源自历史货币信誉。

5）           长期利率：有人房贷30年，从而认为即算短期加息有所损失，但在下一轮经济周期的更长时间内，利率或会下行至更低。真是岁月静好，大约没想过，各国利率的下限是由金融核心国利率加边缘国风险溢价共同决定的。当前金融核心国美国十年国债收益率已经低至1.088%，这已经是历史最低。利率是驱动经济周期的关键因素，以50-60年的大周期经济循环（康波周期）看，这一方面意味着手段基本用尽，金融风险将至；另一方面也意味着或许未来50年都不可能再有这么低的利率。中国的最低利率由美元利率叠加资本风险溢价决定。一般来说，金融风险过后，边缘国资本风险溢价会升高，索罗斯在《索罗斯论全球化》一书中对此问题进行了研究，他认为亚洲金融危机之后，金融边缘国家风险溢价明显升高，又以俄罗斯为甚。未来更高的金融核心国利率叠加更高的资本风险溢价，这是中国长期利率周期所将面对的现实。

个人推荐选固定利率。

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文中观点仅供参考，不作为投资建议。