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文章于 2018年7月29日 被检测为删除。
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又塌了!6死10伤!负债近万亿的碧桂园蒙眼狂奔!

凤凰网财经 今天

凤凰网财经启阳路4号出品

作者:杨芳 秦宇杰


负债近万亿,强力推行高周转的碧桂园,正在为自己的“蒙眼狂奔”付出代价。


7月16日被爆出的誓师大会喝鸡血的场景还记忆犹新,那个号称要给一个“五星级家”的碧桂园又出事了。


图源微博


7月27日凌晨,六安市对外通报称:


7月26日23时40分许,金安区碧桂园·城市之光建筑工地一处围墙和活动板房坍塌。截止其发稿,已救出16人并送至医院,其中,抢救无效死亡6人、1人伤情危急、2人伤势较重,其他人员生命体征平稳。


今日午间,碧桂园回应该事件称,对灾害事故造成的伤亡,深感悲痛。集团副总裁、区域负责人已连夜赶往现场,并对项目进行停工,全面排查安全隐患。 

图源微博


碧桂园项目事故不断


7月26日23时40分许,金安区碧桂园·城市之光建筑工地一处围墙和活动板房坍塌。据一位城市之光项目销售人员称,城市之光的销售还不错,120平米以下的房型都已经卖完。


一位曾在城市之光项目工地上工作的当地工友告诉凤凰网财经,昨日发生的强降雨和7级风,在六安当地也不算少见,他认为活动板房的坍塌还是有房屋质量不达标的因素在内。


网传事故现场图


此前,碧桂园项目已出现了多个安全事件问题。


6月24日,碧桂园位于上海奉贤区的在建项目红墅林发生事故,售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中出现模架坍塌,多名工人摔落,导致1人死亡、9人受伤。


7月12日,杭州萧山碧桂园前宸府项目附近出现了一个大坑,事故殃及前宸府旁边的居民楼,基坑的裂痕延伸到其地基,让这栋三层居民楼成了危房,十几户居民被疏散到宾馆里。


公开信息显示,城市之光项目的施工方之一是安徽湖滨建设集团。据悉,此前该公司与碧桂园已有多次合作。


2015年5月,湖滨集团承包的睢宁碧桂园项目工地发生安全生产事故,造成2人死亡。该项目建设单位塔吊在施工过程中,因司机违规操作导致塔吊倒塌,致1人当场死亡,另1人送医院抢救无效死亡。当时,一名在场工人说:“自从这塔吊安装后,就没有相关责任单位来检查验收,主要是由于塔吊上面的配重不牢固掉下造成塔吊倒塌,这些开发商简直拿我们这些工人生命视为儿戏。”另有一名工人还称两名死者系通过私下达成协议完成赔偿的。


公开信息显示,安徽湖滨建设集团去年底入选了“2017合肥企业50强”。该榜单以2016年企业营业收入超过20亿元为入围标准,共有10家建筑业企业入选。


但根据天眼查,湖滨集团也是法院公布的失信被执行人,俗称“老赖”。以最近公示的几起全部未履行的公告为例,除了欠债权人几百到几千万款项以外,湖滨集团还拖欠农民工5万元工资,法院判决其败诉后仍然未按时支付。


据悉,本次活动板房的施工方身份仍未公开,是否是湖滨集团仍不得而知。


强力推进“高周转”


《财富》杂志公布2018世界500强企业名单。碧桂园继去年荣登财富500强之后再度上榜,较上年跃升46%,排名353位、攀升了114位,是榜单中跃升最多的第10名企业。2018《福布斯》全球上市公司2000强中,碧桂园排名143,较去年上升130位。


碧桂园发布2017年全年业绩的来看,2017年碧桂园实现总收入约2269亿元,同比增长48.2%,毛利587.9亿元,同比增长82.4%,公司股东应占利润为260.6亿元,同比增长126.3%。


业绩报告显示,碧桂园集团连同其合营企业及联营公司,共实现合同销售金额约5508亿元,合同销售面积约6066万平方米,同比分别增长78.3%和61.9%,跃居行业第一。


在今年第一季度,碧桂园的销售金额为1878.4亿元、同比增长25%,位列房地产企业TOP1。


中国指数研究院的数据显示,2017年全年,碧桂园共拿地7079万平方米,拿地金额2645亿元,规模全国第一,远超第二名万科的2812万平方米。同样来自中指院的数据显示,仅今年5月,碧桂园就在全国拿地75宗,拿地金额200.27亿元,领跑行业,而同期第二名万科仅拿地11宗。


碧桂园疯狂扩张的背后,负债率飙升。Wind数据显示,碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍。但碧桂园负债率不降反升,高达88.89%。



相比,房企中2017年中国恒大、融创去年总负债分别为15195.44亿元、5624.44亿元,资产负债率分别为86.25%、90.27%。即便是负债超万亿的万科、恒大,负债率也较碧桂园略逊一筹,仅为83.98%和86.25%。更甭提行业负债率,2017年A股平均资产负债率仅为64.56%。


有业内人士分析,由于近两年的大规模扩张,碧桂园省市地区都要盘踞,各种地产项目都要做,全面撒网,布局广泛而平衡。再加之本身就激进的发展模式,大规模并购是家常便饭,这也是其负债率飙升的重要原因之一。


5月28日,上交所网站更新信息显示,碧桂园拟发行的200亿元小公募公司债券的状态再度变更为“中止”。此前的2月7日,该公司债的发行已首次出现“中止”状态。不过公司回应称, “原因是公司正在准备更新年报数据。在未来全年财报数据发布后,碧桂园会重启该公司债券项目。公司长租公寓战略不会调整。”


推进“高送转”或是碧桂园降负债的自救方法之一。据媒体报道,4月5日至11日,碧桂园连续下发三份文件关于提高周转速度的文件,强调:“任何部门都要围绕高周转,为高周转让路。“今年4月,网传碧桂园一份会议纪要流出。董事长杨国强在该会议上表示,“现在集团高周转太慢,肯定是有问题,每个人都要从自己和自己部门检讨”。杨国强称,公司目前的流程要加快,图纸标准化,通宵完成图纸、第二天去报建,摘牌后一天内出规划图,摘牌即开工,投资奖励制度围绕高周转等。根据碧桂园的奖惩制度,如果摘牌即开工,项目领导奖励20万元,推迟一天奖励递减1万,并相应罚款,超过40天即撤职。如果3个月内开盘,项目领导奖励20万元,超过7个月即撤职。



凤凰网财经试图联系碧桂园集团副总裁兼首席战略官林昭宪,截止发稿,还未有回复。


对此,中原地产首席分析师张大伟表示,近期碧桂园项目出问题主要是两方面原因,其一可能还是因为追求增长速度,难免会出现这个问题。不规范、赶工期等导致质量出现问题的概率增加了。此外,张大伟认为,出现问题和规模也有关系。规模越大,管控难度比之前规模小的时候难度大。从概率来说,出事情的概率也会加大。


易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,对于质量问题,其实有两个层次的理解。第一是工程本身的质量问题,第二是质量问题的外部印象。从第一个角度看,其实是涉及到企业工程质量管理的内容,这和企业经营能力,尤其是高周转等问题有关,若是过快强调业绩增长,那么工作难免会不到位,质量问题就会频频出现,甚至影响后续项目的开发。第二是此类质量问题多少也会放大,尤其是大开发商的项目质量问题,更是容易放大,这是类似企业需要注意的内容,换而言之,不断叠加的质量问题,更是会有各类新的风险,类似市场信心降低等。


“另外反思开发节奏,注重业绩增长和质量把控,是当前提工匠精神所需要注意的,实际上这也体现了一点,即开发商本身要把业绩理解为稳增长,而不是冒进式的增长,”严跃进谈到。


房企融资收紧


从2017年,一场金融去杠杆和实体去杠杆的序幕拉开。2017年以来,金融监管力度逐步加强,多个部门陆续表示要规范购房融资行为,银行、信托、证券交易所等相继出台政策,对房企融资规模、渠道、方式等作出进一步规范,对企业的资质审核与资金管控更加规范和严格,推动房地产行业持续去杠杆和降风险。


国内银行融资的渠道被关闭,有些房企则寻求海外融资。而今年6月,发改委发文限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目,“房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。”


受监管收紧影响,近两年国内房地产发债规模大幅萎缩。中国指数研究院最新研报显示,前两年,房地产行业的融资环境相对宽松,公司债发行条件放宽,推动房地产债券发行呈井喷式增长。2015年房地产发债6682亿元,2016年发行量进一步飙升至1.15万亿元,同比扩张72%。但自2016年四季度起,房企发债政策收紧,2017年房企发债规模大幅下降。WIND数据显示,2017年房地产企业共发行公司债85支,总规模940.8亿元,较2016年的7955.5亿元下降88.17%。


不过,房企的负债率仍然居高不下。Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中,负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产位列前三,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元,负债均超过5000亿元。


数据显示,综合房地产上市公司一季报数据,截至2018年一季度末,房地产行业资产负债率仅次于银行和非银金融。一季度136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,占比接近26%,近一半企业资产负债率超过70%。


张大伟表示,从今年一季度情况看,房地产企业盈利情况良好。不过,随着调控的影响逐渐显现,信贷政策收紧,企业资金成本上涨,房地产企业的利润率将有所降低,部分企业资金链开始吃紧。


为了降杠杆,房企寻求各种自救渠道。一位业内人士指出,很多房企在这两年进行了债务置换,不仅使得债务总成本降低,短期债务的比重也有所下降,债务结构趋于合理。


有分析认为,鉴于传统渠道融资受限,除了境外融资,资产证券化(ABS)也为房企提供了填补融资资金缺口的新融资渠道。数据显示,2015年以后,房地产相关的ABS产品呈现出逐年上升的趋势,发行产品数量年均增长达284%,融资规模年均增长达到了163%。在房地产信用债融资中,2017年1-8月,房地产信用债融资ABS融资占比已经达到了14.5%。


业内人士提到,规模房企也可根据企业自身的周转速度、现金流、溢价能力,一边降低负债的同时,一边增加“买地钱”。


新媒体运营编辑 吴欢

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联系邮箱:finance_ifeng@163.com

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