税问税明 | 被拆迁企业在城市更新项目中取得“混合拆赔”能否享受企业所得税优惠政策？

请问城市更新项目中的被拆迁企业取得的拆迁补偿收益能免征企业所得税吗？

被拆迁企业在实施城市更新过程中取得的拆迁补偿收益目前没有免征企业所得税的税收优惠政策，但是在符合条件和完成必要的备案流程的情况下可以享受递延纳税政策。

那被拆迁企业拿钱和拿房子享受的税收结果是一样的吗？

原则上都是递延纳税，但是适用上有略微的区别。
如果被拆迁企业获取的货币性补偿，按照国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告（国家税务总局公告2012年第40号公告，“40号公告”）的规定，在搬迁开始年度的次年5月31日（即汇算清缴期结束前）向迁入地和迁出地的完成政策性搬迁备案手续后，可以在最长不超过5年内（含搬迁当年）实施递延纳税。但如果被拆迁企业是通过产权置换和实施主体达成拆迁补偿约定的，则根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号，“11号公告”）的文件精神，考虑到产权置换的拆迁补偿方式没有必要的货币资金可供纳税，所以企业因政策性搬迁被征用的资产如果是采取资产置换的，实务中一般对应着回迁房，那么被拆迁企业可以选择用被拆迁房屋原来的计税成本来代替回迁房屋的计税成本的方式享受递延纳税，待到回迁房屋对外转让产生纳税资金后再对其增值实现征税。

那么如果被拆迁企业在拆迁补偿协议中约定既获取一部分货币补偿又回迁一部分房屋是否也可以享受11号公告规定的递延纳税优惠？

可能存在适用风险。正如我们前面所述，11号公告产权置换能够适用递延纳税的前提是考虑纯产权置换方式下缺乏必要的纳税资金，而且11号公告里所强调的补价是被拆迁企业支付给实施主体的补价（一般而言是超协议回迁面积或者增购的部分），而不是指实施主体支付给被拆迁企业补偿，这两者有本质区别。所以在实务中，如果被拆迁企业因房屋被征拆而统一获得货币加房屋回迁的混合拆赔，有可能会面临无法适用和享受11号公告的递延纳税政策且取得的货币补偿需要提前纳税的风险。我们建议在这种方式下应考虑对拆迁补偿约定进行重新安排，以同时满足商业要求和政策要求。

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