深度 | 川普的后总统生活：欠债还钱
文：纽约华人资讯网主笔 詹涓
川普还没有说他1月20日离开白宫后打算去哪里。英国几家媒体一度援引苏格兰格拉斯哥机场消息人士的话表示，川普1月19日将乘坐一架757飞机到达这里，随后去他的特恩贝里度假村（Trump Turnberry Resort）度过拜登的就职典礼日。但苏格兰领导人周二（1月5日）明确表示，川普在她的国家不受欢迎；与川普不同，她仍在专注于领导该国应对新冠疫情的战役，而飞来苏格兰打高尔夫球显然违反该国的封锁政策。
川普自2014年以来就是特恩贝里度假村的东主，一直把它视为逃避现实的去处。据前白宫通讯联络主任安东尼·斯卡拉穆奇（Anthony Scaramucci）说，2016年11月，他曾计划，如果像他当时预想的那样在总统竞选中输给希拉里·克林顿（Hillary Clinton），他就会飞往这个度假村。
特恩贝里球场可能是川普投资组合中最负盛名的高尔夫球场。但川普在英国乃至整个欧洲都非常不受欢迎，而且虽然到到目前为止川普已经在这处房产上花费了超过2.18亿美元，其中6700万美元用于购买俱乐部，之后又借出1.5亿美元维持其运营。但根据公开文件，该俱乐部从未盈利：即使在2019年的繁荣时期，该俱乐部全年亏损约300万美元。而在2020年受疫情影响，这里继续惨淡经营。
如果川普计划在1月访问特恩贝里，他可能会发现那里空空如也：度假村网站现在表示：“为了确保客人和员工的健康和安全，我们做出了艰难的决定，关闭酒店直到2021年2月5日（周五）。”
特恩贝里球场也是川普退任后生活的缩影。不管他卸任后准备做些什么，他都得关注川普集团（Trump Organization）的收入与债务。在今后这四年里，他的集团将面临近9亿美元贷款陆续到期，原本有总统身份护体，主要的债主可能会允许他对这些贷款展期，但现在他们的态度可能将更为强硬；他也有可能出售部分资产，但他得寄希望于拜登总统能领导美国尽快度过疫情危机，只有这样，他名下的商业和酒店地产才有可能重获活力，有望促成交易。
川普究竟资产几何？
根据川普发布的年度财务披露报告，在新冠疫情席卷全国之前，川普集团在2019年表现出了温和的增长。
随着美国经济在2019年蓬勃发展，川普集团报告的收入至少为4.463亿美元，比2018年的4.449亿美元增长了2%以上。2017年，他报告的收入为4.526亿美元。
几十年来，《福布斯》（Forbes）一直在为川普的地产进行估值。该杂志称，到目前为止，川普仍拥有价值25亿美元的净资产。
在川普总统任期的大部分时间里，他的家族企业处于中立状态。家族出售了一些物业。潜在的新交易渠道已经枯竭。川普两极分化的政治在许多地产中产生了红蓝分化，比如，他在芝加哥的酒店举步维艰，而他在北卡罗来纳州的高尔夫俱乐部却蓬勃发展。
北卡罗来纳俱乐部和川普迈阿密国家多拉尔俱乐部（Trump National Doral Miami）的收入都增长了约2%，后者是该公司最大的摇钱船。
但在佛罗里达州棕榈滩的海湖庄园（Mar-a-Lago），也就是川普所谓的“冬季白宫”，2019年营收为2140万美元，比2018年下降5.5%，延续了2017年的下降趋势。
距白宫仅几个街区的华盛顿川普国际酒店（Trump International Hotel）的收入为4050万美元，较2018年下降了近1%。
该公司在纽约仅存的一家酒店位于中央公园西（Central Park West），其商业空间的收入在100万至500万美元之间。2019年，该公司同意缩小该楼盘上的“川普”标识尺寸，因为毗邻的那栋共管公寓楼的一些业主抱怨说，这个品牌损害了他们的房产价值。
需要考虑到的一点是，自2015年川普开始竞选总统以来，他的企业与共和党联系密切。无党派机构“响应政治中心”（Center for Responsive Politics）对联邦选举委员会（Federal Election Commission）数据的分析显示，自2015年以来，共和党在川普房产上的支出已超过2300万美元，而在此之前的五年里还不到20万美元。
在川普离任后，这些收入可能会下降，包括川普竞选团队向纽约川普大厦（Trump Tower）每月支付的3.7万美元租金。《华尔街日报》此前报道称，自川普上任以来，川普集团总部所在的这栋写字楼的入住率一直在下降。而在华盛顿，川普国际酒店也一直是共和党工作人员、游说者和活动人士最喜欢的聚会地点。
这些都是2019年可获得的数据，但从2020年3月起，疫情开始对全美数百万企业造成严重破坏。川普的公司对酒店和商业地产有着浓厚的兴趣，这也是受打击最严重的两个行业，川普旗下的俱乐部和度假村因此暂时歇业，解雇员工，削减了一些人的医疗福利。
房地产分析师预测，酒店业要到2023年底才能完全复苏，数据显示，包括美国7家川普品牌酒店在内的豪华酒店受到持续的行业萧条的打击最为严重。
具体来看川普旗下五家最赚钱的企业：
1. 川普迈阿密国家多拉尔俱乐部
2019年收入：7720万
业务类型：高尔夫度假村
现在的川普国家多拉尔高尔夫俱乐部成立于1962年，位于迈阿密附近的佛罗里达州多拉尔镇。川普在2012年以1.5亿美元的价格买下了这个濒临破产的度假村。2019年，川普一度宣布计划在这里举行2020年七国集团会议，有人指责这是在试图通过该活动提高度假村的销售额和知名度，川普撤回了这一提议。
2. 川普老邮局有限责任公司
2019年收入：4052万元
业务类型：酒店
这个企业的名字可能很多人并不熟悉，其实这就是华盛顿川普国际酒店的控股公司，该酒店在国家地标性建筑——老邮局大楼内经营。川普的公司持有该物业的长期租约，该租约由美国政府所有，如果延期，租约可以持续近100年。
一群酒店和餐馆业主起诉川普，指责他从他的职位上获利，因为有为数不少的外国官员为了讨好他而住在这间酒店，这让总统的酒店在与他们的企业竞争中获得了不公平的竞争优势。
部分是由于诉讼和批评，川普集团计划出售对该物业的租约。但出售过程因新冠疫情被搁置。
3. 川普鲁芬大厦有限责任公司
2019年收入：2769万元
业务类型：酒店和公寓综合体
这家公司管理着川普在拉斯维加斯的酒店公寓项目。该大厦始建于2008年，十多年前开业时碰到了经济大衰退，举步维艰。原本按计划与第一座塔楼配套的第二座大厦也因此再未盖成。
4. 川普特恩伯里
2019年收入：2569万元
业务类型: 高尔夫度假村
川普特恩伯里度假村最初由侯爵夫人阿奇博尔德·肯尼迪（Archibald Kennedy）于1906年建造，是川普在苏格兰拥有的两个高尔夫度假村之一。
5. 海湖庄园有限责任公司
2019年收入：2143万元
业务类型：酒店和度假村
海湖庄园俱乐部于1927年建造，1985年川普以800万美元的价格购买了这座庄园，现在他既将其作为冬季白宫，又将其作为私人拥有的酒店。
川普的几笔要到期的债
根据政府财务披露和其他文件，英国《金融时报》统计称，川普的债务总计约为11亿美元以上，其中约9亿美元债务将在未来四年到期。
理论上，川普并不是特别受影响，毕竟他的净资产约为25亿美元，但由于大量贷款由他个人担保，这增加了巩固其财务状况的紧迫性。
《纽约时报》的一项调查显示，对于川普来说情况变得更加严重，因为他近年来的主要收入来源，也就是他的电视工作“正在枯竭”。《纽约时报》还援引总统的报税文件称，大部分收入都投资于亏损的高尔夫球场。因此，尽管总统资产丰富，但不清楚他有多少流动性。川普集团拒绝置评。
总统的债权人可以分为五类。
1. 川普在纽约和旧金山的大厦欠了4.47亿美元
川普拥有纽约市美洲大道1290号（1290 Avenue of the Americas）和旧金山加州街555号（555 California Street）30%的股份，他因此在这两座大楼的15亿美元债务中占有一定比例的份额。这些债务是由合伙企业所欠，而不是川普本人，但债务价值的变化或任何违约，都会直接影响他在这些建筑中的股权价值。
美洲大道1290号的贷款最初是由德意志银行（Deutsche Bank）、瑞银（UBS）、高盛（Goldman Sachs）和中国银行发放的，在2012年以商业抵押贷款支持证券的形式在债券市场上出售。
加州街555号的抵押贷款由大都会保险（Met Life）和太平洋人寿（Pacific Life）持有，将于2021年9月到期。
在新冠疫情期间，核心城市写字楼的价值可能都受到了冲击。房地产研究集团格林街（Green Street）的数据显示，旧金山和纽约的写字楼价格同比分别下跌5%和13%。
2. 债券市场：针对川普几处最著名房产的2.57亿美元贷款，已被打包成商业抵押贷款支持证券
如果有个人或公司由于某种原因难以从传统银行获得资金（比如川普），该怎么办？有些金融公司可以将商业债务捆绑成抵押贷款支持证券。这些公司之所以愿意承担高风险的赌注，是因为他们能将责任转嫁给投资者。
据晨星公司（Morningstar Inc.）的数据显示，川普的贷款已经分散在各种华尔街投资者身上，包括富达投资（Fidelity Investments）、先锋集团（Vanguard Group）、路博迈投资管理公司（Neuberger Berman Group）和TIAA等大型基金管理公司运营的数十家共同基金。这些投资者和其他人拥有包括川普贷款在内的六笔债券交易的一部分，其中包括川普大厦。
这个行业只会在房地产债券市场存在的情况下才能放贷，而这个市场自2020年已大幅下滑，迄今仅发行了约520亿美元的新股。由于房地产的收入是借款人能获得多大贷款的主要决定因素，收入的任何实质性减少都可能导致数千万美元的借贷能力下降，这可能会迫使川普集团减少债务，增加股本。
根据公开数据，川普总共有四处房产在此类交易中出售。大多数是办公楼和公寓。其中最大的一笔是2012年，阶梯资本（Ladder Capital）为川普大厦提供了1亿美元的再融资，让川普获得了其中的6800万美元。阶梯资本认为，川普大厦的商业空间每年将带来1960万美元的净现金流。但根据商业贷款追踪公司Trepp LLC的统计，2020年川普大厦最多只能提供约1200万美元的净现金流。这笔贷款将于2022年9月到期。
川普还有一笔贷款已被标记为存在风险，那就是位于纽约中央公园西一号的川普国际酒店，这个酒店贷出了650万美元的抵押贷款。这处房产收入有大幅下降，带来的现金收入也低于阶梯资本当初发放贷款时的预期。
商业贷款专家表示，阶梯资本这样的公司可能会更愿意再次向川普放贷，因为这家公司的财务计算更为冷血。但由于疫情可能会在未来几年里对他的业务收入造成严重冲击，现在能给出的政策可能不如最初的贷款优惠。
此外，阶梯资本自身也开始受到房地产估值崩溃的冲击。该公司在2020年7月的财报电话会议上表示，公司正准备迎接“一场相当严重的衰退，将持续大约一年。”
3.川普欠德意志银行高达3.4亿美元
上世纪90年代末，德意志银行在这位房地产开发商身上押下了一笔赌注。当时，川普的企业破产史让大多数其他贷款机构都不敢碰他。尽管川普和这家银行达成了几笔利润丰厚的交易，但最终，德意志银行的商业贷款部门惨痛地明白了川普不受欢迎的原因：如果他的债权人要求他付款，川普就会反击。2008年，在芝加哥一家酒店和共管公寓开发项目的贷款违约后，他提起了一项价值数十亿美元的诉讼，指控德意志银行等机构促成了最近的金融危机，并指责后者让他无力偿还贷款。
尽管如此，德意志银行面向富有客户的私人银行部门仍在继续贷款给川普，为他的川普国家迈阿密多拉尔高尔夫度假村贷款1.25亿美元，为华盛顿的川普国际酒店贷款1.7亿美元，这两笔款项分别于2023年和2024年到期。
根据《纽约时报》披露的川普的纳税申报单，多拉尔和华盛顿国际酒店都出现了巨额亏损。多拉尔在2012年至2018年期间亏损1.62亿美元，华盛顿酒店在2016年开业至2018年期间亏损5550万美元。
据《纽约时报》报道，早在川普当选之前，德意志银行的高管就已经对这段关系不满了，他们在2016年初拒绝了川普提出的1000万美元以上的贷款要求。他们担心的问题之一是，如果川普违约，这家银行是不是得被迫向一位美国总统讨债。川普最近披露的财务状况不再列出德意志银行私人银行的经纪和储蓄账户，这表明他不再是德意志银行的客户。
德意志银行前高管迈克·奥菲特（Mike Offit）曾在上世纪90年代与川普合作过，他预测，如果川普继续执政，德意志银行将给他短期延期，但如果他下台，情况就这是这么一回事了。
4. 川普至少欠四家小银行和一家资产管理公司2500万美元的债务
所有的贷款都在500万到2500万美元之间。大多数不会在接下来的四年里到期。其中两笔是川普家族在纽约郊区和佛罗里达州棕榈滩的房产抵押贷款；另有两笔在新泽西州和华盛顿特区的川普高尔夫球场；只有一笔在2020年已到期，位于曼哈顿中城的一栋住宅楼。
2020年纽约公寓市场的价格下跌了17%。
5. 他欠芝加哥单位收购信托公司（Chicago Unit Acquisition Trust） 5000万美元债务，以芝加哥的川普国际酒店大厦（Trump International Hotel and Tower）为抵押
这个债务很神秘。这个信托基金是DJT控股有限责任公司（DJT Holdings LLC）所有的公司，而DJT是川普自己的公司。川普似乎欠自己一笔钱。2016年，《纽约时报》问及这一不同寻常的安排时，川普说：“我有抵押贷款。就是这样。非常简单。我就是银行。”但他也是债务人，而且这不是典型的抵押贷款；这是一种“春季贷款”，意味着它只在特定条件下到期——通常是信用评级下降等信用事件。有人认为，这种安排可能是避税策略的一部分。
虽然债务高企，但川普很快破产的想法是不切实际的。根据《福布斯》杂志对他的楼宇价值估算，仅出售他在两处房产的部分权益，比如旧金山的一处写字楼和拉斯维加斯的酒店和公寓塔楼，就能带来5亿美元的收入。
问题是办公楼和酒店受到封锁和旅行限制的打击尤其严重。因此，放贷者现在可能不太愿意借钱给川普，出售部分资产来筹集现金也不是那么容易，不太可能让他获得全部价值。
如果一切都输了，川普真的陷入了困境，一些专家表示，他还有另一种方式可以筹集资金偿还债主：模仿摇滚歌手大卫·鲍伊（David Bowie），他出售债券，让投资者可以从他的音乐版税中获利。
对于一些人来说，“川普债券”仍然有价值。