深度 | 2021年抢不着房子了，明年有戏吗？
文：纽约华人资讯网主笔 詹涓
今年5月，《大西洋月刊》（The Atlantic）发表了一篇文章《为什么你应该等待疯狂的房地产市场结束》（Why You Should Wait Out The Wild Housing Market），文中认为房市如此“荒谬”的局面将很快烟消云散。
今年任何一个时间段上推特，都有几十个潜在的房主在苦盼房地产市场崩溃。2021年对于许多购房者来说确实有点疯狂，根据Redfin的最新数据，超过一半的房屋都以高于要价的价格出售，绝望的买家们被迫陷入了竞价战。
但到目前为止，想要期待房地产市场崩盘的购房者运气并不好：自《大西洋月刊》那篇文章发表以来，房价又上涨了6%。根据Zillow公布的数据，过去一年美国房价已上涨了 13.2%。
随着今年步入收官，很多人开始寄希望于明年：2022年房价会不会进入更理性的修正阶段？
尽管无法确定会发生什么（毕竟新冠是一个不可预测的事件，对房地产市场产生了重大影响），但专家意见、数据和历史趋势似乎都指向一个方向。大多数房地产市场专家似乎都同意2021年房地产市场的步伐是不可持续的。然而，这并不意味着下降。他们普遍预计价格将继续上涨——只不过涨幅在个位数和两位数间波动。
支撑他们的信心何在？最主要的原因在于美国现在真的缺房，目前的房屋缺口大约为近400万，哪怕今年以来建商开始加紧盖房，这样的供需瓶颈预计仍要到2023年甚至更晚才能稍稍有所缓解。此外，美国经济整体增长稳健、抵押贷款利率维持在极低水平，以及新冠疫情推动人们卖掉大城市的小黑屋，移居到更便宜的中等城市，都是推动房价上涨的因素。
明年房价能到多少？
当然，没有人有一个水晶球可以预测房地产市场的未来，但有迹象表明，2022年将不会出现房地产大崩盘，专家们的分歧只在于来年增幅有多大。
美国全国房地产经纪人协会的一份报告显示，2022年房价可能会上涨5.5%。
房利美（Fannie Mae）预测2022年房价将上涨7.9%，而抵押贷款融资公司房地美（Freddie Mac）预测将上涨5.3%。
相比之下，在线房地产市场Zillow的预测要狂野得多，该公司认为，未来12个月，美国房屋价值将大幅上涨13.6%。
而高盛（Goldman Sachs）经济学家预测到2022年底，房价将再上涨 16%。高盛的研究人员在他们的报告中写道：“我们主张房价将持续多年高企，因为背后的原因，即供需状况仍然没有改变。在所有影响美国经济的短缺问题中，住房短缺可能是持续时间最长的。”他们认为价格短期内不会调整；事实上，他们预测2023年还会有6.2%的增长。
埃德·平托（Ed Pinto）是美国顶级房地产专家之一，对房价走势持续做出最准确的预测，现在担任美国企业研究所（American Enterprise Institute）住房研究中心主任。他一直在收集新发放抵押贷款的数据，为未来几个月提供路线图。平托现在看到了什么？他坚信两位数的房价涨幅将持续到2022年。他在10月27日的一次采访中告诉《财富》杂志：“在过去的三四个月里，我们听到了许多关于购房者不再进入市场的言论，人们说，现在大家的购房热情已经冷却了。那是一种虚假的叙述。”
为了绕开疫情造成的扭曲，平托将2021年每周的购买活动与2019年同期进行了比较。结果他发现，2019年已经是房产交易非常强劲的一年，但2021年每周的购买活动都远高于2019年的数字。平托说：“尽管利率正在上升，但房屋购买量的下降幅度并不像人们预计的那样大。”平托指出，在未来几个月，全国范围内的房价仍有足够的空间继续上涨，2022年的涨幅虽然将有所放缓，但仍将维持在10%左右。
据专家称，目前的房价上涨与2008年经济衰退前的房价上涨类似。但尽管有相似之处，导致这两起历史上房屋价值增长的案例所处的环境却大不相同。房价在上次崩溃前确实大幅上涨，但当时更大的问题是贷款机构向信用记录不良的个人发放高风险抵押贷款，使得更多的人能够购买房屋，从而推高了房价。一旦市场稍微走软，成千上万无法支付月供的人最终所欠的贷款超过了他们房子的价值，导致止赎充斥市场，进一步拖累房价下跌。而今天的贷款人对住房贷款有更严格的要求，如今进入市场的大多数房主拥有正资产和非常好的信用评分，房主拥有的房屋资产比过去30年的任何时候都多，违约导致供应过剩的风险极低。
另一个可以让人放心的迹象是，美国的经济继续增长。总体而言，劳工统计局预计，2019年至2029年间，总就业岗位将增加600万个。制造业和零售业将继续裁员，而电子商务将继续增长。均富首席经济学家黛安·斯旺克（Diane Swonk）表示，她预计2021年的增长率将为6.6%，是1984年以来最强劲的一年。她预计，2022年国内生产总值的年化增长率为4.3%。
核心问题：缺房
美国单户住宅月供应。（来源：高盛银行。）
目前房地产市场如此火爆的原因之一是缺乏住房存量。自上次楼市崩盘以来，住房建设一直过于保守，新房开建数逐年下降，直到最近才再次达到崩盘前的水平。然而，在过去十年中，美国人口增长了1950万人（+6.3%）——而所有这些人都需要住房。虽然建造了大约 700 万套新的单户住宅，但同期形成了超过1200 万个家庭。
《财富》杂志此前曾报道称，美国正处于一个五年期的中期，在这段时间里，出生于1989年至1993年的千禧一代人数最多，他们正步入30岁，开始成家立业——这正是首次购房真正开始的年龄，但却没有足够的住房来满足这一需求。
房地美的一项新分析显示，美国住房行业目前缺少380万套单户住宅，比2018年的缺口增加了52%，在今年春季，住房库存进入了40年来低点。
在过去的一年里，房屋建筑有所增加，但远水救不了近火。住房建筑商继续面临疫情前就存在的不利因素，尤其是缺乏建筑工人和可用地块，而疫情加剧了这些问题，供应链中断、木材短缺和现在整个经济范围内的劳动力短缺导致了进一步的延误。
这些不利因素可能会使未来几年的房屋年建设速度限制在165万套左右。加上每年可能需要拆除大约25万老旧房屋，意味着每年供应140万套住房的净增长趋势。作为一个参考，美国目前每年新增大约130万户家庭，人口结构方面的因素可能足以阻止住房供需在短期内迅速恢复平衡。
美国抵押贷款银行家协会（MBA）预计，随着一些建筑材料的价格在2022年企稳，建筑商增加了新的库存，乐观估计，要到2023年以后房屋建设才能赶上对新房的需求。
千禧一代的刚需购房者已经感受到了这种压力。密歇根大学的消费者调查显示，66%的调查对象认为眼下对于买房来说是一个糟糕的时间点，但尽管他们认为时机不佳，仍有意购买。其中一个原因在于，与历史标准相比，美国的住房仍然是负担得起的，因为利率仍然很低，家庭收入基本保持不变。
利率划算，租房不值
疫情期间抵押贷款利率大幅下降。下降意味着每月的房屋付款下降了约 12%，这一点实在太诱人了，因此有更多人进入了住房市场。
现在利率较几个月前有所上升，但与历史水平相比仍然非常温和。一些专家认为，只要利率维持在3%至4%的超低水平，买房就意味着可能锁定了一个接近历史低位的利率，从长远上看，这仍然合算。
LendingTree的资深抵押贷款撰稿人丹尼·塞兹克（Denny Ceizyk）说，“虽然房价在上涨，但利率仍保持在60年来的低点附近，这使人们买得起更高价格的房子。在某种程度上，通胀压力可能会推高抵押贷款利率，这就要求购房越早越好。”
他建议购房者考虑以下场景：
你今天花45万美元以2.875%的利率买了一套房子，首付20%，30年还清——你每月的费用将是1493美元，你最终连贷款加利息将支付537830美元。
假设由于2022年市场降温，这座房子可以以41万美元的价格购买。如果抵押贷款利率在接下来的一年里上升了一个百分点（利率为3.875%），而所有其他因素保持不变，你的月供将是1542美元，你的总还款额将是555380美元。
换句话说，通过锁定较低的抵押贷款利率，哪怕多付了房价，也有可能节省整个贷款周期的钱。当然这只是一种可能的场景，但多数市场分析人士都认为明年利率将有所上涨。房利美预测明年抵押贷款利率将平均升至 3.4%，而抵押贷款银行家协会认为利率将升至4%。
与此同时，由于库存低，租房也不是逃离高房价的办法。根据Realtor.com的数据，在美国最大的50个城市中，有44个城市的租金已经超过了疫情前的水平。全国范围内的房租中值目前处于历史高点1575美元（截至6月），比去年上涨了8%。
人口大迁徙
另一个持续推动房价的因素是新冠疫情带来的具有里程碑意义的变化之一：人们不需要住在单位附近了。
平托说：“很多公司已经完全接受了员工在家工作，许多人不再需要住在办公室通勤距离以内。你不需要住在旧金山市中心Salesforce大楼附近就能在那里工作。在家工作的经济将数百万人从核心城市地区的通勤工作或生活在昂贵的城市中解放出来。”
平托所称的“套利机会”极大地惠及了通常在房地产热潮中涨幅最小的市场。购房者第一次可以拿着他们在曼哈顿、圣何塞或洛杉矶的高工资，卖掉那里昂贵的小房子，去凤凰城或博伊西买更大更好的房子。很多离开大城市的家庭都不是购买中等水平的住房，而是购买更高水平的住房，他们通过出售目前高达六位数或七位数的小黑屋获得现金，在买下大房子的同时仍然手持数十万美元的存款。
“我在看圣何塞的中等价位的房子，2020年9月是116万美元，”平托说。与此同时，凤凰城的平均房价只有32.5万美元，是圣何塞平均房价的28%。平托继续说道：“去年，圣何塞的那套房子涨了8%，达到125万美元，凤凰城的那套房子涨了25%，达到40.5万美元，涨幅是前者的三倍。但凤凰城的房价仍然只有圣何塞房价的三分之一。”
买家和投资者应该如何为2022年的房地产市场做准备？
从现在开始做准备。与过去12-18个月相比，2022年的房地产市场对购房者来说可能不会那么艰难，但它不会像公园里散步一样轻松。在理想的地段仍然免不了会面临竞购战。
买家和投资者可以通过让自己在财务方面处于有利地位，从而在竞争中获得优势。你要确保你的信用评分和DTI（债务收入比）处于最佳状态，并且你有20%的首付储蓄。
另外值得提醒的是，在今年的狂热中，当一个房子收到了超过10个出价时，一些人可能会为了争取到房子而放弃应有的验房程序，结果购买了“钱坑”，也就是在维修过程中消耗大量现金的房子。考虑到2022年的房地产市场可能不会如此狂热，购房者有必要更加深思熟虑。