深度 | 上网买房的美国人
据华尔街日报8月28日报道 许多在沿海地区买不起房的专业人士开始借助科技的帮助，在全美各地寻找租售比高的房源。许多人似乎从中获利，但也让当地年轻人叫苦不迭。
杰克·克罗宁（Jack Cronin）在2020年住在旧金山地区时，觉得那里的房子要么太贵，要么离市中心太远。这位科技工作者仍然想在他一生中最火热的房地产市场分一杯羹，所以他开始把目光投向更远的地方。
去年，这位28岁的年轻人通过一家名为Roofstock的网站，以26.5万美元的价格在密西西比州杰克逊市郊外买了一套三居室的房子。该网站为有兴趣买出租房产的投资者提供房源信息和数据。克罗宁现在住在纽约市，他从来没有去过杰克逊，没有见过他点缀着灌木和紫薇树的新房，也没有见过家里的房客。知道管理公司每月为他收取2300美元的租金，这就足够了。
“到目前为止，一切顺利，”他说。
图说：杰克·克罗宁。
克罗宁是笔记本电脑业主新运动的一员。在这个运动中，个人投资者正在买房，而且通常是在外州，然后出租出去。许多人都是高薪专业人士，他们将获得租金回报视为与股票或债券基金一样的核心投资。最近的一些技术简化了流程，使网上购房成为可能。
数据服务帮助潜在的房东精确地挑选社区，向他们提供有关销售价格、犯罪率和当地学校的详细报告。诸如Roofstock和Appreciate这样的在线房地产市场为他们提供了融资渠道，或者可以让他们找到负责物业维护和租赁的当地经理。内容出版商和像BiggerPockets这样的网络论坛提供投资策略和购买建议。
“这一切都可以在网上完成，”加州尔湾的房地产顾问约翰·伯恩斯（John Burns）说，“这改变了游戏规则。”
住房数据公司CoreLogic的数据显示，疫情期间，大大小小的投资者的购房数量攀升至创纪录水平，在2022年2月的所有独栋住宅销售中投资者占比高达28%，高于2019年同期的17%。像克罗宁这样的个人或其他拥有10套或10套以下住房的小型企业，在所有投资者购买的住房中约占一半。
安腾数据解决方案（Attom Data Solutions）为《华尔街日报》准备的另一项投资者购买指标显示，州外小型投资者的细分市场也有所增长。这一群体的成员每年购买2至10套住房，他们购买了2022年第二季度售出的所有美国住房的2.1%，高于2019年同期的1.5%。
图说：2019年第一季度至2022年第一季度，州外小投资者购房份额的变化
个人投资者被强劲的房价增长、较低的抵押贷款利率和不断上涨的租金吸引到房地产市场。近几个月来，由于借贷成本上升、供应有限和价格高企，房屋销售放缓。据房地产中介和一些市场报告显示，一些投资者已经退出了楼市。
在任何市场拥有出租物业都有风险。不可预见的维修、租客停止支付租金和物业管理费（通常占营收的8%至10%），这些都可能侵蚀潜在的利润。如果利率继续攀升，一些用浮动利率贷款购买房产的投资者也可能面临更高的还款。
但在美国大部分地区，租金持续攀升至新高，使得这项业务即使在利率上升的情况下也有利可图。
因此，当外地居民出价购买外州房屋时，即使是小型住房市场也变得不那么本土化了。在美国，在待售房屋库存已经被认为很低的情况下，本地人还要面临着来自专业房地产公司和小投资者的全美竞争。这使得本地年轻人更难通过拥有住房来建立财务储备。
梅丽莎·斯皮尔斯（Melissa Spears）和她的男友迈克尔·克鲁泽（Michael Kroeze）住在杰克逊地区，他们想一起买一套房子。他们去年开始在麦迪逊县郊区寻找房屋，那里的许多房屋都比较新，有大草坪，离好学校和购物中心很近。
从事零售业的斯皮尔斯和在当地一家银行工作的克鲁泽的承受能力是30万美元以下。他们说，竞争太激烈了，别的买房者要么出价更快，要么能给全现金。
Roofstock公司联合创始人兼首席执行官加里·比斯利（Gary Beasley）说，他们的许多客户都是沿海地区的科技员工，年薪在20万到30万美元之间。这些买家需要支付约30万美元的首付，才能在自己的社区购买住宅物业。但要是去外州情况就不同了，首付4万美元，他们就可以在成本较低的市场买到房子，收取租金，带来稳定的利润。
比斯利说：“我们现在看到的是，人们在某种程度上将居住地和房产所在地脱钩了。”
拥有大量中低收入租客的南方城市，一直是沿海投资者现金的热门目的地。根据安腾的数据，今年上半年，州外小投资者占北卡罗来纳州罗利总销售额的4.24%，占亚特兰大的5.26%，占孟菲斯的8.61%，远高于全美平均水平。
众筹平台也为州外的小型投资者提供了一种购买单户住宅的方式。最新成立的公司之一Arrived在过去一年中与1.2万人签约投资150套出租住房，另有逾10万人申请通过该公司进行未来投资。对于一幢位于田纳西州克拉克斯维尔的低价“上车盘”。有535名投资者参与了这次购买，有些人只投入了100美元。
在成本较低的南方城市，投资者可以获得比其他许多地方更高的租金。根据Roofstock的分析，相对于2020年12月的销售价，孟菲斯和阿拉巴马州伯明翰都市区的租金回报最高。当时，伯明翰一套中等价位住房的月供仅为599美元，而月租中位数为1166美元，几乎是这个数字的两倍。
这样的数字引起了克罗宁的注意，因此他一开始的目标是在伯明翰——但他说，他出了十几次价，都没有别人高，一些人可能和他一样是投资者。
图说：克罗宁先生的家。和读者一样，克罗宁也是通过这张谷歌街景看自己的房子。
相比之下，作为密西西比首府，杰克逊还没有像其他阳光地带城市那样吸引到那么多的投资者，但其较便宜的住房近年吸引了更多投资者的注意，这可能有助于推高房价。根据房地产经纪公司Redfin的数据，在2019年11月至2020年11月期间，整个大杰克逊地区的房价上涨了29%。
杰克逊的房价仍然低于伯明翰，而且它拥有大量的租房人口，具有诱人的租售价格比。克罗宁说，他只需要适度上调租金，就能在随着时间的推移获得高达15%的理想年回报率。
根据Redfin的说法，杰克逊附近的房价最近的增长速度比2020年要慢，这可能意味着一些投资者将开始在其他城市购物，甚至卖掉他们的房产，再投资于价格增长更强劲的市场。这增加了本地购房者获得更多购房机会的可能性，尽管这也可能给市场注入不受欢迎的波动。
杰克逊当地的房地产经纪人押注投资者会继续涌入。房地产中介公司NextHome Realty Experience的老板赖安·波特（Ryan Porter）说，他近年来在杰克逊地区向来自加州、内华达州、科罗拉多州、俄亥俄州、纽约州和华盛顿特区的投资者买家出售过出租屋。这些投资者希望利用密西西比州的低房价、低税收和不受限制的租赁法律获利。“他们当然更希望在离自己近的地方做出租房，但他们就是做不到，”波特说。
另一家专门为外州人管理出租物业的公司Evernest发布了一份白皮书，宣传密西西比州对房东非常友好。在密西西比州，房东要求租客支付的保证金金额没有上限，驱逐速度也比美国其他地区快。
洛杉矶软件开发商斯里·帕塔（Sree Partha）去年以21.2万美元现金在杰克逊郊区的布兰登买了一套三居室的房子。他很快以每月1855美元的价格把房子租了出去。今年春天，当他的第一个房客决定在租约到期时离开时，帕塔告诉当地的物业经理，要把租金提高37%以上，达到2550美元——他毫不费力地找到了一个新房客。
但赚钱并不总是如此方便快速。他又买了一套房子，但最终发现需要进行大量的维修，在维修期间，帕塔只能为房客支付搬家费。
租赁物业管理公司和在线市场Appreciate的首席执行官凯文·奥特纳（Kevin Ortner）表示，新一波来自州外的小型投资者可能会导致房价上涨得更快。但他表示，此前存在的负担能力问题和住房供应不足，已经迫使人们退出待售市场，使他们更有可能需要租房。
他说：“只要这些人为居民提供一个很好的居住场所，他们同样还是在为那个社区提供服务。”
一些房主协会对投资者在其社区购房增加感到担忧。据房主协会的数据，在杰克逊，Fondren North社区超过20%的房产归投资者所有。现在，居民们正在赶在外州租赁投资者之前买下社区住宅。
社区保护组织丰德伦复兴基金会（Fondren Renaissance Foundation）主席利兹·布里斯特（Liz Brister）说，到目前为止，她已经购买、翻修并出售了附近的九套住宅，其中大多数的价格都在20万美元以下。
她说：“我们希望让一些首次拥有房屋的人进入我们的社区，就像30年前那样。”
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