7月23-25日杭州 | 片区开发和城市更新的ABO等模式、土地一二三级开发及基建等项目投融资、政府债务合规和公募REITs专题

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01 

课程背景

地方政府在区域经济发展正在从单一土地财政融资和单纯基础设施建设投资拉动经济增长，逐步向以土地、产业、税收、基础设施、公共服务、财政、金融、项目等综合性投资开发建设（即片区综合开发）转变。产业新城、城市更新、特色小镇、未来社区等多形式的片区综合开发正在逐步成为推动新型城镇化建设的重要开发模式，也成为城市更新发展升级的重要途径，政府与市场化各主体合作进行片区及土地成片开发和更新也逐步成为主流模式。6月21日首批9单基础设施公募REITs敲钟上市和随后公募REITs扩容的发改委958号文发布，也为片区开发中的产业园区、收费公路、仓储物流、市政设施、污染治理等基础设施资产盘活和长期资金提供了有力支持。

但片区综合开发项目面临地域范围广、投资规模大、建设周期长、涉及政策多、子项目多而杂、专业性较强、参与主体众多等特点，片区开发前期预备需要制定《片区开发项目资金自求平衡管理办法》《区域土地整理资金管理办法》等重要文件，近期8万亿土地出让金划转税务征收的政策也对业务带来影响。金融机构与片区开发项目之间最大的业务障碍就是地方政府隐性债务的边界、存量隐性债务化解、新增债务合规问题。地方政府、城投平台、建设单位、民营企业、金融机构之间在‘投融建管退’展业中又有很多需要合理统筹的工作、责权利分配、合规投融资、风险管理。

在此背景下，产融公会&启金智库 将于 2021年7月23-25日（周五/六/日）三天 在 杭州 举办《片区开发和城市更新的ABO等模式、土地一二三级开发及其基建等项目投融资、政府债务合规和公募REITs专题培训》，诚邀您的出席。

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讲师阵容

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03 

难点要点

地 方 政 府

● 好项目如何谋划？谁来主导谁来参与？钱从何来？资金如何合规进出？  

● 既要化解隐性债务（行稳），又要发展经济（致远），怎么干？  

● 专项债要自平衡，PPP准备时间长，都有限额，怎么选？  

● 当下ABO和F+EPC合规性几何？会不会增加隐性债务？怎么干？  

● 片区开发、大基建用什么模式？专项债、PPP、F+EPC、ABO、XOD怎么干？  

● 政企职能分离后的片区开发项目立项如何统筹资源设计和优化？

城投/平台公司 

● 平台公司在片区开发过程中是什么角色？  

● 平台公司对项目稳定推进中有什么作用？  

● 平台公司对于降低政府债务有什么手段？  

● 平台公司帮项目拓宽融资渠道有何举措？  

● 平台公司与政企央地金各方合作方式？

投 建 企 业 

● 传统施工项目为什么越来越少？施工和房开企业如何转型？ 

● 大基建项目的投融资重点和长效机制有哪些，如何建立？ 

● 投建企业如何在“两金”压控背景下合规参与投资类或PPP项目? 

● 投建企业如何解决项目资本金和项目贷从而能持续地干项目？  

● 投建企业参与片区开发中的合规问题和风险有哪些？  

● 工程总承包EPC及+X（F/O/PPP）如何运用及哪些错误做法？  

● 投建企业如何优选项目、平台公司、不同合作伙伴及风险管理？

运营服务商 

● 如何将服务理念和运营经验前置到项目前期策划和投建阶段？  

● 运营服务商如何做好现金流管理和投融资资金平衡问题？  

● 公募REITs是运营服务商的春天吗？最新案例有什么启示？

金 融 机 构 

● 如何为地方政府、平台公司、投建企业构建健康融资体系？ 

● 公益项目、片区开发、大基建等项目的融资结构如何设计？  

● 摒弃政府承诺函后的项目资金风控措施和风控手段还有什么？

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主讲提纲·第一讲

政府项目投融资模式重构下片区开发资金安排的政策要点、主要模式分析

（时间：7月23日周五上午09:00-12:00）

· 主讲嘉宾：林老师，中国经济体制改革研究会理事，国家发改委和财政部“双库专家”，中至远资本总裁。

一、政府投融资模式的重构及投融资新逻辑与新方向

（一）政府投融资模式重构

1. 地方政府投融资模式重构的背景

（1）隐性债务过高将会造成区域财政危机或金融危机

（2）监管政策彻底打破传统的政信合作机制

2. 地方政府投融资模式的重构思路

（1）政府融资平台公司职能的重新定位

（2）地方投融资交易结构的转变

（3）提供基建及公共服务市场化模式的转变方式

（二）投融资新逻辑与新方向

1. 区分政府投资项目和非政府投资项目

2. 区分隐性债务和市场化融资

3. 规划有经营收入的项目

4. 做大做强平台公司

5. 改变政府资金使用方式

6. 以土地的最终产出规划项目

二、片区开发相关政策要点解读

1、国办发〔2017〕7号文、国发〔2019〕11号文、国发〔2020〕7号文要点解读

2、《关于促进具备条件的开发区向城市综合功能区转型的指导意见》、《关于深入推进新型工业化产业示范基地建设的指导意见》等相关政策要点解读

3、政府债务、隐性债务监管相关政策解读及对片区开发项目的影响

4、《土地储备项目预算管理办法（试行）》财预〔2019〕89号等土储新政解读

5、《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》财综〔2021〕19号文要点解读及对片区开发项目的影响

三、片区综合开发的形态、特点和难点

（一）当前我国片区综合开发的主要形态

（二）片区综合开发的涵盖范围及难点

（三）片区综合开发的投融资特点

四、片区开发的主要模式分析

（一）地产开发模式及典型案例

（二）产业新城开发模式及典型案例

（三）产业基金投资模式及典型案例

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04

主讲提纲·第二讲

片区开发几类典型模式应用详解及投融资要点实务

（时间：7月23日周五下午13:30-16:30）· 主讲嘉宾：林老师，中国经济体制改革研究会理事，国家发改委和财政部“双库专家”，中至远资本总裁。

一、开发型PPP模式的应用与案例分享

（一）财经10号文以后片区开发采用PPP模式实施的难点分析

（二）片区开发PPP项目采用使用者付费模式的操作特点分析

（三）不同政府及园区状况下政府付费项目落地的难度分析

（四）资源补偿PPP模式在片区开发项目的应用及融资难点

（五）财政补贴模式的落地要点

（六）产业新城PPP项目实务案例

二、“管委会+平台”模式实施片区开发项目的应用

（一）“管委会+平台”操作模式简述

（二）“管委会+平台”模式中管委会与平台公司的核心权责界定

（三）平台公司的转型与重组

（四）平台公司如何介入园区一二级开发从而实现上市的目标

（五）ABO模式在园区开发项目中的应用

 1. ABO模式合规性分析及市场化融资运用要点

 2. 在片区开发项目中，“ABO+投资人+EPC”模式相结合的要点分析及操作流程安排

 3. 片区综合开发ABO模式如避免政府“固化支出”？如何设置“绩效评价”？

 4. 片区开发中ABO模式中如何进行土地收储整理？如果合规使用土地出让收入？

（六）片区开发项目如何包装合规经营性现金流进行市场化融资

（七）相关案例分享

三、社会资本方市场化投资片区开发项目的应用

（一）《政府投资条例》的配套安排

（二）政府投资与企业投资在片区项目中的比较与应用

（三）如何运用企业投资模式市场化承接片区开发项目

（四）真假“投资人+EPC”模式如何判断

（五）“投资人+EPC”模式在片区开发项目操作的合规性要点

（六）“投资人+EPC”模式下收益性分析，投资者出资、退出风险分析及案例

（七）“投资人+EPC模式”政府补贴择怎么补才合规

（八）平台公司+社会资本方市场化投资模式下资源补偿的应用

（九）相关案例分享（社会资本投资片区开发项目高度依赖项目自身的盈利能力和社会资本的资金筹集能力）

四、产业勾地模式介绍及操作要点分析

（一）产业勾地的概念及其特点

（二）产业勾地的历史见现状

（三）当前产业勾地五大主流模式

（四）勾地各个阶段的操作要点

（五）关于城市能级与勾地难易程度的分析

（六）产业勾地的设条件及控地问题

（七）产业勾地的发展趋势

五、片区开发项目的融资分析

（一）片区开发项目融资的主要特点

（二）项目资本金的难点与解决思路

（三）土储基金在片区开发项目的创新运作模式

（四）片区开发项目采用综合实施模式的案例解析（专项债券+市场化投资+PPP等综合运用）

（五）“以租代建”、“建办分离”等模式资本性支出转化为经常性支出增信的应用

（六）以投资促进产业导入的模式分析

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启金·圆桌互动交流

（时间：7月23日下午16:30-18:00）

· 现场参会嘉宾观点、业务优势和需求分享发言

· 现场问题和需求探讨交流

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主讲提纲·第三讲

 政府隐性债务和片区开发融资合规、操盘要点

（时间：7月24日周六上午09:00-12:00）

· 主讲嘉宾：郭老师，杭州城投建设有限公司副总经理。

一、地方政府隐性债务与片区开发、城市建设运营

（一）化解地方政府隐性债务

（二）政府投融资和债务管理的源头

（三）隐性债务的认定原则

（四）近期一些文件回顾解析

（五）合规的投融资模式有哪些？

二、片区开发实操要点与难点

（一）片区开发的合规性要求

（二）片区合作开发类项目现状

（三）片区开发项目资金自平衡

（四）片区委托开发项目参与主体

（五）片区开发基本模式解析图

（六）片区开发模式核心要点的三条主线

（七）片区开发项目能否融资和如何融资？

（八）项目操作难点案例解析

三、片区开发的合规性探讨

（一）合作主体及参与主体

（二）合作模式

（三）招标采购程序

（四）回报机制

（五）合作范围

四、片区开发的服务方向和内容

（一）第三方专业服务机构的重要性

（二）服务对象

（三）服务内容

五、案例分析

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主讲提纲·第四讲

未来社区的顶层设计及其投融资实务和案例——含整体提升类、拆改类、拆建类、规划新建类和片区或新城（时间：7月24日周六下午13:30-16:30）

· 主讲嘉宾：郭老师，杭州城投建设有限公司副总经理。

一、未来社区理念及类型

（一）未来社区基本理念及内涵逻辑

（二）未来社区的分类：整体提升、拆改、拆建、新建、片区、新城等

二、未来社区顶层设计

（一）未来社区基本理念及内涵逻辑

（二）未来社区政策解读

（三）未来社区创建流程

（四）未来社区资金平衡如何实现

（五）未来社区现状及趋势分析

三、未来社区三大主体的权责义务

（一）建设主体权责义务

（二）实施主体权责义务

（三）用地主体权责义务

四、未来社区的全过程咨询应用

（一）未来社区的全过程咨询服务内容

（二）全过程咨询对未来社区的意义

五、未来社区案例解读♥

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主讲提纲·第五讲

片区开发和TOD/XOD模式运用典型案例解析

（时间：7月25日周日上午09:00-12:00）

· 主讲嘉宾：罗老师，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家，青矩工程副总经理。

一、片区综合开发实操要点及典型案例解析

（一）片区开发的核心理念与要点

 1. 基本条件

 2. 核心理念

 3. 前期谋划

 4. 短中长期目标

 5. 资金运用要点

（二）操盘片区开发的要点

 1. 谁主导、谁牵头、谁运营等？

 2. 片区开发的五大红利分析

（三）不同类型的典型案例解析

 1. 部分经典案例清单

 2. 典型案例精解之：上海城投的新江湾城国际社区
 3. 典型案例精解之：苏州工业园区发展案例

 4. 典型案例精解之：杭州富春湾ABO+F+EPC项目（2020年）

 5. 典型案例精解之：密云古北水镇综合开发案例

 6. 典型案例精解之：中国国际贸易中心

 7. 典型案例精解之：上海太平桥片区改造项目

 8. 典型案例精解之：中远两湾城旧城改造片区项目

 9. 典型案例精解之：贵阳市花果园旧改项目

10. 典型案例精解之：中建建信共享九号城镇化私募投资基金

（四）深刻理解土地财政的深刻内涵和运作

二、TOD与XOD模式实操要点及经典案例解析

（一）TOD模式要点

 1. TOD模式的主要理念

 2. T+TOD的理念

 3. “三位一体”的前期工作

 (二）TOD模式典型案例

 1. 典型案例精解之：香港地铁的TOD经验

 2. 典型案例精解之：深圳市前海综合交通枢纽TOD项目（2015年）

 3. 典型案例精解之：深圳地铁六号线TOD方案

 4. 典型案例精解之：从上海虹桥商务区至虹桥国际开发枢纽

（三）XOD模式典型案例

 1. 典型案例精解之：纽约中央公园EOD经典案例

 2. 典型案例精解之：杭州钱江新城和钱江世纪城XOD案例

（四）实施XOD模式的要点

 1. 如何总体谋划？

 2. 长期价值眼光？——做时间的朋友

 3. 多大辐射空间范围？

 4. 参与主体和责权利分配？

 5. 项目资金平衡和投融资方案设计？

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主讲提纲·第六讲

基础设施公募REITs实务和案例

（时间：7月25日周日下午13:30-16:30）

· 主讲嘉宾：罗老师，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家，青矩工程副总经理。

一、基础设施全生命周期融资工具及公募REITs

（一）传统基础设施的分类和子行业

（二）新型基础设施的范围

（三）重资产项目全生命周期的融资工具对比运用

（四）全球公募REITs发展及对比

二、基础设施公募REITs典型案例精解与启示

（一）典型案例精解之：美国的基础设施REITs

（二）典型案例精解之：产业地产运营商“星桥腾飞”REITs

（三）典型案例精解之：新加坡的吉宝市政基础设施REITs

（四）典型案例精解之：新加坡的吉宝数据中心信托

（五）典型案例精解之：越秀房产基金

（六）典型案例精解之：招商局商业房托基金

（七）公募权益型REITs的比较优势

三、国内最新的基础设施公募REITs政策要点及试点案例解析

（一）国内基础设施公募REITs政策体系及要点解析

（二）7月2日发改委958号文的公募REITs扩容重要变化

（三）首批已发行基础设施公募REITs产品案例解析

四、业务经验总结与建议

（一）给地方政府和融资平台的建议

（二）给金融机构的建议

（三）给投资主体的建议

（四）投融资咨询业务内容及建议

五、答疑与交流
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05

报名须知

主办单位： 启金智库我们，链接金融与产业……秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、企业、法律、财税的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、金融科技等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间： 2021年7月23-25日(周五/六/日)
7月23日周五【9:00-12:00，13:30-18:00】7月24日周六【9:00-12:00，13:30-16:30】7月25日周日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点：杭州市（报名后具体通知）
会议费用： ①标准价：5800元/人。② 两人及以上：4800元/人。③产融公会：可使用免费名额。【产融公会】介绍（※含参会费/资料费/税费，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
报名方式：点击进入报名网站13693620987（电话微信同号）▼

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