10月15-17日郑州 | 融资平台转型发展、综合性片区开发、城市更新和未来社区项目实务创新和典型案例高级研修班
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课程背景
地方政府在区域经济发展正在从单一土地财政融资和单纯基础设施建设投资拉动经济增长，逐步向以土地、产业、税收、基础设施、公共服务、财政、金融、项目等综合性投资开发建设（即片区综合开发）转变。产业新城、城市更新、特色小镇、未来社区等多形式的片区综合开发正在逐步成为推动新型城镇化建设的重要开发模式，也成为城市更新发展升级的重要途径，政府与市场化各主体合作进行片区及土地成片开发和更新也逐步成为主流模式。片区综合开发项目面临地域范围广、投资规模大、建设周期长、涉及政策多、子项目多而杂、专业性较强、参与主体众多等特点，片区开发前期预备需要制定《片区开发项目资金自求平衡管理办法》《区域土地整理资金管理办法》等重要文件，近期8万亿土地出让金划转税务征收的政策也对业务带来影响。金融机构与片区开发项目之间最大的业务障碍就是地方政府隐性债务的边界、存量隐性债务化解、新增债务合规问题。地方政府、城投平台、建设单位、民营企业、金融机构之间在‘投融建管退’展业中又有很多需要合理统筹的工作、责权利分配、合规投融资、风险管理。
在此背景下，产融公会 & 启金智库 将于 2021年10月15-17日·郑州 举办《融资平台转型发展、综合性片区开发、城市更新和未来社区项目实务创新和典型案例高级研修班》，诚邀您的出席。
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01
课程要点
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■ “十四五”时期政府投融资总体思路、模式的重构
■ 地方政府隐性债务风险防范、化债举措及项目合规
■ 15号文后隐性债务化解思路、项目投融资应对实操
■ 城投/融资平台整合运作转型发展的体系化运作逻辑
■ 城市建设投融资全生命周期的融资结构化设计案例
■ 片区综合开发与TOD/XOD模式业务实操与典型案例
■ 片区开发项目ABO+F+EPC模式及合规性操作要点
■ 土地一二三级开发的项目策划储备、项目管理实务
■ 土地储备投融资和土地出让金操作实务要点及案例
■ 未来社区的顶层设计、项目创建、投融资安排和案例03
主讲提纲·第一讲
地方政府融资平台整合运作转型发展的逻辑与案例
（时间：10月15日周五上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：罗桂连博士。一、发展环境分析
（一）区域发展战略
1、中心城市和城市群
2、授权和委托用地审批
3、两横三纵
（二）长期坚持“房住不炒”与房地产行业平稳健康发展
（三）投融资政策周期
案例1：嘉服集团疫情防控债券
案例2：龙港市（镇）融资平台企业债券
（四）地方政府面临的主要挑战
（五）化解隐性债务的主要方式
案例3：山西省化解交通系统债务
（六）基础设施项目不同层级的分工
（七）重大项目投融资的主要模式
（八）市县级投融资工作的总体形势
二、转型发展要点
（一）国内融资平台发展的脉络
1. 相关政策文件
2. 制度完善
（二）存在的必要性
案例4：中国雄安集团
案例5：北投集团
案例6：新加坡的“融资平台”体系
（三）各地融资平台存在的普遍问题
（四）融资平台的转型与分化
（五）融资平台转型发展的多层次任务
（六）转型发展要点
（七）主营业务板块
（八）核心能力建设
案例7：上海城投集团的转型发展
案例8：组建长沙城市发展集团有限公司
案例9：盐城东方集团的转型发展
案例10：台州市椒江区的融资平台转型发展
（九）融资平台转型的具体措施
案例11：西北某地市交投转型发展研究
三、牵头PPP模式
案例12：徐州地铁2号线PPP项目
案例13：杭州富春湾“ABO+F+EPC”项目
四、利用公募REITs
案例14：越秀房产基金（00405.HK）
案例15：凯德的“投资基金+REITs”模式
五、政府有力支持
（一）融资平台的风险分析框架
案例16：合肥市建设投资控股（集团）有限公司
（二）培育强政府投资公司
六、互动答疑
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主讲提纲·第二讲
片区综合开发与TOD/XOD模式业务实操与典型案例
（时间：10月15日周五下午13:30-16:30）· 主讲嘉宾：罗桂连博士。一、综合性片区开发实操要点及典型案例解析
（一）操盘片区开发的要点
1. 基本条件
2. 核心理念
3. 前期谋划
4. 短中长期目标
5. 资金运用要点
6. 谁主导、谁牵头、谁运营等？
7. 片区开发的五大红利分析
（二）典型案例梳理及部分案例详解
案例1：从大上海计划到新江湾城开发项目
案例2：苏州工业园区发展案例
案例3：杭州富春湾ABO+F+EPC项目
案例4：密云古北水镇综合开发案例
案例5：中国国际贸易中心
案例6：上海太平桥片区改造项目
案例7：中远两湾城旧城改造片区项目
案例8：贵阳市花果园旧改项目
案例9：中建建信共享九号城镇化私募投资基金
（三）深刻理解土地财政的深刻内涵和运作
二、TOD/XOD模式运作要点及经典案例解析
（一）TOD模式要点
1. TOD模式的主要理念
2. T+TOD的理念
3. “三位一体”的前期工作
(二）TOD模式典型案例
1. 典型案例精解之：香港地铁的TOD经验
2. 典型案例精解之：深圳市前海综合交通枢纽TOD项目（2015年）
3. 典型案例精解之：深圳地铁六号线TOD方案
4. 典型案例精解之：从上海虹桥商务区至虹桥国际开发枢纽
（三）XOD模式典型案例
1. 典型案例精解之：纽约中央公园EOD经典案例
2. 典型案例精解之：杭州钱江新城和钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
1. 如何总体谋划？
2. 长期价值眼光？——做时间的朋友
3. 多大辐射空间范围？
4. 参与主体和责权利分配？
5. 项目资金平衡和投融资方案设计？
三、互动答疑
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启金·圆桌互动交流
（时间：10月15日下午16:30-18:00）· 现场参会嘉宾观点、业务优势和需求分享发言
· 现场问题和需求探讨交流
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主讲提纲·第三讲
政府投融资模式重构、隐性债务风险防范、片区开发项目策划及土地储备投融资实务
（时间：10月16日周六上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：林正刚。
一、“十四五”地方政府投融资模式的重构与隐性债务化解
（一）政府投融资模式重构三步奏解读
（二）新基建与政府投融资新理念
1. 区分隐性债务和市场化融资
2. 区分政府投资项目和企业投资项目
3. 规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）
4. 授权开发+做大做强平台公司
5. 合规安排政府资金的多种使用方式
6. 土地最终产出与项目包装的紧密结合
7. 大基建时代的综合平衡
（三）银保监15号文后隐性债务化解思路
1. 地方借新还旧：新债=旧债*（1+利息+居间费用）与监管眼里的借新还旧：新债≤旧债*系数（系数≤1）
2. 15号文要达到的最低限度的目标
3. 化债逻辑：区域重要性大于平台层级，债务合规性大于债务结构
4. 真化债为主，展期为辅
5. 严控增量+替换存量的并举思路
6. 区域不均衡的一些弹性思路
二、平台公司片区开发项目ABO模式转型及合规性操作要点分析
1. ABO是政府投资项目还是企业投资项目
2. ABO与PPP、特许经营甄别
3. ABO合规性分析
4. 片区开发ABO模式中A对平台公司如何操作，是否需要招标？
5. 片区开发中ABO模式中如何进行土地收储整理？如果使用土地出让收入？
6. ABO模式如避免政府“固化支出”，如何设置“绩效评价”
7. ABO模式应用于片区综合开发要点及案例分析
8. 片区开发ABO常见的违规与纠正方式及案例
9. 片区开发ABO模式能否融资，该如何融资？
三、片区开发项目暨土地储备投融资实务要点分析及案例分享
1. 土地储备业务的合规性要求
2. 平台公司如何合规介入土储业务？
3. 政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金
4. 片区开发项目政府采购工程和服务能否融资？
5. 土地出让金返还模式是否可行
6. 土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
7. 政府授权企业做片区开发的授权范围如何界定及其依据
8. “管委会+平台”模式中管委会与平台公司的核心权责界定及操作模式要点解析
9. “投资人+EPC”模式在片区开发应用的合规性要点
10. 投资商具备施工能力，是否可以“两标并一标”？
11. 如何分析片区项目的可融资性？
12. 以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
13. 以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
14. 从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
四、互动答疑
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主讲提纲·第四讲
城市更新项目投融资、产业勾地及产业投资基金实务（时间：10月16日周六下午13:30-16:30）· 主讲嘉宾：林正刚。
一、城市更新项目投融资模式的探讨
1. 城市更新项目分类
2. 企业参与城市更新项目的操作模式分析
3. 城市更新项目的收益构成及来源
4. 地方政府直接投资
5. 专项债融资
6. 地方政府授权下的地方国企ABO模式投资
7. “投资人+EPC”模式的应用
8. 置换为单一权利主体的一二级联动模式
9. 政府与市场合作下一二级联动模式
10. 二级带一级模式
11. 保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式
12. 项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
二、片区综合开发中的拿地要点暨产业勾地模式及实操
1. 产业勾地的概念及其特点
2. 产业勾地的历史见现状
3. 当前产业勾地主流模式
4. 勾地各个阶段的操作要点
5. 关于城市能级与勾地难易程度的分析
6. 产业勾地的设条件及控地问题
7. 产业勾地的发展趋势
8. 土地一二级联动要点及案例分析
三、产业投资基金参与地方政府基建项目
1. 产业基金在基础设施项目中的功能演变过程
2. 资管新规、私募新规与23号文对于基金出资人的影响
3. 对赌模式在产业基金中的应用
4. 土储新政（财综[2016]4号、[2016]90号）后，产业投资基金参与土地一级开发项目的创新模式实务及案例分析
5. 产业投资基金非标转标准化退出的方式及案例解析
6. 如何运用产业基金整合各种资源
（1）运营商和资源整合方在公益性项目中的窘境
（2）产业基金对于运营和资源整合的意义
（3）通过基金进行资源整合的运作模式
7. 注意基金参与项目采购流程中的合规性问题
（1）注意“通道”的风险
（2）采用联合体投标和中标后引入投资人的风险分析与建议
8. 产业基金模式的归结
四、互动答疑
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主讲提纲·第五讲
片区土地一二三级开发的项目策划储备、项目管理及投融资实务
（时间：10月17日周日上午09:00-12:00）· 主讲嘉宾：郭树锋。
一、城市建设项目策划储备与地方政府隐性债务
（一）《预算法》精要解析及实践运用
（二）《政府投资条例》精要解析及实践运用
（三）化解地方政府隐性债务
（四）政府投融资和债务管理的源头
（五）隐性债务的认定原则
（六）近期重要文件回顾
（七）合规的投融资方式有哪些
（八）案例分析
二、片区（土地）一级、二级、三级开发项目实操要点与难点
（一）一级、二级、三级开发全貌解析
（二）一级开发三种模式及优缺点
（三）二级开发四种模式及优缺点
（四）三级开发核心考量及实践经验
三、片区开发项目策划储备要点
（一）片区开发的合规性要求
（二）片区合作开发类项目违规现状及应对
1. 合作内容方面
2. 社会投资人汇报方式方面
3. 合作协议主要内容方面
（三）片区开发项目如何资金自平衡
（四）片区委托开发项目参与主体及责权利
（五）片开发基本交易模式图解及要点分析
（六）片区开发模式核心三条主线如何把握
四、片区开发实操要点和项目管理要点
（一）实操和项目管理中六大重点事项
（二）操作难点及应对
1. 资金投入问题
2. 拆迁安置问题
3. 资金平衡问题
4. 开发时序确定问题
5. 投资回报机制设计问题
6. 各方投资决策问题
7. 社会投资人招采问题
8. 其他
（三）投资人选择的要点及实践
（四）战略合作者引入原则及实践
（五）项目如何融资、如何立项
（六）片区开发项目合规性五大探讨
（七）一三级联动开发模式与传统片区开发模式对比探讨
五、土地出让收入划转税务征收对片开的影响
（一）政策回顾
（二）出台背景
（三）关注点
（四）影响
六、最新15号文的实操影响
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主讲提纲·第六讲
新型城市功能单元——未来社区的顶层设计、项目创建、投融资安排、全过程咨询运用实务和案例
（时间：10月17日周日下午13:30-16:30）· 主讲嘉宾：郭树锋。
一、未来社区的理解及趋势
（一）未来社区基本理念及内涵逻辑
（二）未来社区理念与第一二三批项目变化趋势
（三）未来社区的考核创新和体系化运作机制特色
（四）它为当前房地产项目开辟了怎样的新出路
（五）未来社区的红利要点你抓住了吗
（六）未来社区为何具有强生命力和一定会面向全国推广
二、未来社区基本政策要点
（一）未来社区是什么？
（二）政府与市场合作要点
（三）未来社区政策文件体系
（四）未来社区139顶层设计
（五）类型：整体提升、拆改、拆建、新建、片区、新城、乡村等
（六）城市更新+乡村振兴+片区开发+共同富裕的集合
（七）项目试点阶段规划
（八）项目申报要求
（九）建设、实施、用地三大主体的权责义务
（十）新建、全拆、拆改类项目总体运作思路
（十一）整合提升类项目总体运作思路
（十二）项目建设期、运营期的资金平衡
（十三）项目创建流程简析
三、未来社区创建内容
（一）要点总结、核心内容、深度要求
（二）基本情况：两调查和两调研
（三）创建目标：具体公式解析
（四）申报指南与主题设定
（五）总体设计与九大场景建设运营方案
（六）经济可行方案——资金平衡
四、未来社区数字化提升
（一）智慧社区服务平台
（二）数字化系统系统架构设计的必做项和选做项
（三）智慧服务平台搭建各方角色
五、未来社区全过程咨询应用
（一）服务对象：政府方、投资人
（二）内容：1 综合性咨询 +N 前期专项咨询+X 工程专项咨询
（三）项目管理策划总体思路
（四）全过程预算绩效管理要点
（五）对未来社区的意义和案例复盘
（六）费用谁来出？
六、未来社区实践和案例解读
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报名须知
主办单位： 启金智库我们，链接金融与产业……秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、企业、法律、财税的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、金融科技等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。时间地点：（地址报名后具体通知）
【郑州】10月15-17日(周五/六/日)
10月15日周五【9:00-12:00，13:30-18:00】10月16日周六【9:00-12:00，13:30-16:30】10月17日周日【9:00-12:00，13:30-16:30】会议费用： ①标准价：5800元/人。② 两人及以上：4800元/人。③产融公会：可使用免费名额。【产融公会】介绍（※含参会费/资料费/税费，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
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