人民法院关于房屋拆迁案件裁判案例及规则解析
房屋拆迁案件裁判案例及规则解析
1. 房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能，一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。应以被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属，共有人之间有权通过协议予以分割。在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有权一般归属于土地使用权人。对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿不仅仅包括金钱给付，在特定身份关系下亦应包括居住使用权益。
案例索引:载《最高人民法院公报》2011年第12期(总第182期)胡田云与汤锦勤、王剑峰所有权确认纠纷案(浙江省金华市中级人民法院2011年1月13日判决)。
2. 生效的拆迁补偿安置裁决是实施强制拆迁的基础，拆迁补偿安置裁决被一审撤销后，强制拆迁不得再继续实施。2)县级人民政府负责人签署的同意强制拆迁的意见，不能代替应经法定程序并应以书面形式作出的责令限期拆迁决定。
案例索引:载《最高人民法院公报》2013年第10期(总第204期)于栖楚与贵阳市住房和城乡建设局强制拆迁案(最高人民法院〔2012〕行提字第17号)。
3. 侵权行为与征收土地地上物的行为两者客观上均造成了地上物的损害，但区别在于主观故意不同。侵权行为主观上需具有过错，其行为没有取得被侵害人的同意，而征收土地地上物的行为，主观上并没有过错，征收人与被征收人通常会形成“先毁后补”的合意。侵权人承担的是损害赔偿责任，具有一定的惩罚性，而土地征收人承担的是补偿责任，并不具有惩罚性。征收行为必须依法进行，否则就转化为侵权行为。
案例索引: 见王毓莹:《侵权纠纷与征收土地地上物补偿纠纷的区别》，载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2012年第3辑(总第51辑)于栖楚与贵阳市住房和城乡建设局强制拆迁案(最高人民法院〔2012〕行提字第17号)。
4. 各方当事人之间未能达成拆迁补偿协议，房屋征收部门强制拆除涉案房屋行为致被征收人民事权益受到损害，已构成《中华人民共和国民法通则》第一百二十一条所规定的侵权行为，其既要承担违法行政行为的行政责任，又要承担损害赔偿的侵权责任。故被征收人向人民法院提起民事诉讼，人民法院应当受理。
案例索引:见《强制拆迁引发的行政赔偿纠纷案件部分请求被法院释明另行主张后，可否再行提起民事赔偿纠纷之诉》，载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例·第五卷(下)》沈阳市大东区人民政府与沈阳市华通服装有限公司、沈阳市华通服装有限公司华通招待所侵权损害赔偿纠纷案(最离人民法院〔2010〕民提字第81号)。
5. 如果房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人预先拟定并重复使用的打印格式文本，对合同条款的解释既可能有利于拆迁人，又可能有利于被拆迁人的，应当按照格式合同解释规则，即对该合同条款应按照有利于被拆迁人的意思进行解释，以约束拆迁安置补偿义务人，保护被拆迁人的利益。
案例索引: 见贾宏斌:《反立约人规则在房屋拆迁安置补偿合同解释中的适用分析》，载最高人民法院《人民司法·案例》2012年第4期(总第639期)。国建伟与辽宁省沈阳百田房产开发有限公司、辽宁省沈阳市皇姑区城市建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷案(辽宁省沈阳市中级人民法院〔2011〕沈中民二终字第2739号)
6. 拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，并办理了过户登记手续的行为，不能对抗被拆迁人关于优先取得补偿安置房屋的请求，因此，被拆迁人起诉要求拆迁人与第三人向其交付房屋的，人民法院应予支持。
案例索引: 见朱婧、何东宁:《执行和解协议对原裁判文书未涉及或不能恢复执行的部分具有可诉性》，载最高人民法院《人民司法·案例》2012年第8期(总第643期)。中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部与新疆城市投资有限责任公司、新疆宏海房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案(最高人民法院〔2010〕民申字第1653号)
7. 房屋拆迁安置补偿协议未约定具体交付日期的，应根据合同实际履行情况及对补偿安置协议的通常理解，确定合同义务履行的先后顺序。在合同义务的履行存在先后顺序的情况下，应依法认定当事人行使合同履行抗辩权的行为是否有效。
案例索引:见《拆迁房屋产权调换过程中履行义务的顺序--东宁迎宾商场拆迁补偿案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编著:《人民法院案例选·月版》2010年第1辑(总第13辑)。东宁县迎宾有限责任公司与东宁县天府经济贸易有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案(黑龙江省东宁县人民法院〔2009〕东民初字第264号)
8. 在未办理安置房过户登记手续前，被拆迁人享有其基于拆迁安置补偿协议所获得的利益。赠与的财产亦指财产性利益，包括积极财产利益、消极财产利益、无形财产利益。在赠与关系中，被拆迁人享有的拆迁安置补偿协议项下的利益属于赠与人的消极财产利益。赠与人享有处分权。被拆迁人享有对安置房的优先取得权，这一权利是基于被拆迁人的特殊身份所获得的，是优先于一般债权的特殊债权，因而除被拆迁人之外的其他人不应享有该权利。
案例索引:见钟康树、张颖璐:《安置房利益赠与合同的效力分析》，载最高人民法院《人民司法·案例》2012年第10期(总第645期)。洪瑞英与洪润舫、洪瀛舫、洪滋舫赠与合同纠纷案(浙江省宁波市中级人民法院〔2011〕浙甬民二终字第704号)
9. 拆迁人与被拆迁人仅就拆迁补偿安置协议发生争议，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应作为民事案件受理。特殊情况下，违约方仍然有权起诉要求变更或解除合同，但应当承担违约赔偿责任。安置房屋的实际面积大于合同约定的面积，超过3%的部分，被拆迁人可依约定不再另行支付购房款，而产权应归被拆迁人所有。拆迁人因违约造成原合同不能履行，而要求拆迁补偿安置方式从产权置换变更为货币补偿的，计算房屋补偿价款的房屋面积应以建成后的安置房屋的实际面积计算，房屋单价应以起诉时同类型、同地段房屋的市场单价为准。
案例索引:见仇慎齐、张洪:《拆迁补偿安置协议纠纷的裁判规则》，载最高人民法院《人民司法·案例》2007年第20期(总第511期)。江苏省徐州贾汪利民房屋拆迁有限公司与李景阳房屋拆迁补偿安置合同纠纷案(江苏省徐州市贾汪区人民法院〔2007〕贾民一初字第558号)
10. 在房屋征收过程中，征收主体未按规定将房屋评估报告送达给被征收人，导致被征收人后续救济权利的丧失，法院应当依法撤销依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定书。
案例索引:见张鹏鹏:《房屋评估报告须按规定送达被征收人》，载最高人民法院《人民司法·案例》2014年第22期(总第705期)。艾正云、沙德芳诉安徽省马鞍山市雨山区人民政府房屋征收决定案(安徽省马鞍山市中级人民法院〔2013〕马行初字第00010号)
11. 房屋征收决定作出前，征收补偿费用虽未足额到位，但政府同级财政部门就此作出专项说明，确保财政资金用于该征收项目补偿安置。而且，在案件审理过程中，该征收项目进展顺利，绝大部分被征收人已经签约并补偿结算完毕。据此，在不影响被征收人依法获得公平补偿的情况下，征收人按征收进度及时分批补足征收补偿费用的行为符合实际，再行对征收决定作出撤销或确认违法的判决已无实际意义，而且不利于社会秩序的稳定。
案例索引:见王碧野、周雯:《国有土地上房屋征收决定的正当程序和事实要件》，载最高人民法院《人民司法·案例》2012年第10期(总第645期)。顾玉龙诉江苏省常州市天宁区人民政府房屋征收决定案(江苏省常州市中级人民法院〔2011〕常行初字第8号)
12. 国有土地上房屋征收补偿过程中，对房屋使用性质的认定应当以房屋登记簿等原始权利记载为前提。房屋变更使用性质的，应当提供有权机关批准变更的文件，并结合房屋实际使用情况进行认定。不能提供批准文件的，房屋性质仍按照原有记载予以认定。
案例索引:见王艳姮、葛翔:《证明房屋使用性质变更要提供批准文件》，载最高人民法院《人民司法·案例》2014年第22期(总第705期)。霍佩英与上海市黄浦区人民政府、第三人土海市黄浦区住房保障和房屋管理局、孙慰萱、陈伟理、孙维强房屋征收补偿决定案(上海市黄浦区人民法院〔2013〕黄浦行初字第350号)
13.补偿款和安置房选购资格作为赠与合同标的时，对于尚未交付的补偿款，赠与人享有撤销权;对于安置房选购资格，如被赠与人已完成选购行为并取得签订买卖合同资格，则当认定标的物已完成权利转移，赠与人无权撤销。
案例索引:见史智军:《征收安置利益赠与的交付认定》，载最高人民法院《人民司法·案例》2015年第18期(总第725期)。韩某与张某赠与合同纠纷案(北京市第三中级人民法院〔2015〕三中民终字第06146号)
14. 在房屋征收过程中，如果因规划不合理，致使整幢建筑的一部分未纳入规划红线范围内，则政府出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未纳入规划的部分一并征收，该行为体现了以人为本，有利于征收工作顺利推进，人民法院应认可相关征收决定的合法性。
案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》，载最高人民法院网。杨瑞芬诉株洲市人民政府房屋征收决定案(湖南省株洲市中级人民法院判决)
15.《国有土地上房屋征收补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。对有关征收决定和补偿决定，人民法院应坚持程序审查与实体审查相结合，对于补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”的，即便是影响面大、涉及人数众多的征收决定，亦应据实确认违法或予以撤销。
案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》，载最高人民法院网。孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案(山东省济宁市中级人民法院判决)
16.《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条规定:“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”据此，被征收人享有补偿方式选择权。对于市、县级政府没有给被征收人选择补偿方式的机会而径直确定补偿方式的补偿决定，依法应予撤销。
案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》，载最高人民法院网。何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案
17. 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定，房屋征收部门应当将房屋价值评估报告及时送达被征收人，被征收人对评估结果有异议的，可以申请复核评估或申请鉴定。房屋征收部门未将房屋价值评估报告及时送达被征收人，致使被征收人申请复核评估和申请鉴定的法定权利无法行使的，属于违反法定程序，对由此做出的补偿决定应予撤销。
案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》，载最高人民法院网。艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案(安徽省马鞍山市中级人民法院判决)
18. 房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。房屋征收部门在征收补偿决定作出前先行确定评估机构的，属违反法定程序，征收补偿决定依法应予撤销。
案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》，载最高人民法院网。文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案(河南省信阳市中级人民法院判决)
19.认定房屋性质，通常应当依据房产登记证件所载明的用途，但如果证件所载明的用途与被征收人的主张不一致的，则被征收人应对其主张承担举证责任，如果被征收人未能提供充分证据证明涉案房屋的性质的，对其诉讼请求不应支持。
案例索引:见《最高人民法院2014年8月29日发布征收拆迁十大案例》，载最高人民法院网。霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案(上海市黄浦区人民法院判决)
§ 相关法律依据
《物权法》第四十二条：
为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
《中华人民共和国宪法》(2004年3月14日修正):第十条、第十三条。
《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正):第二条、第四十五条至第五十一条、第七十九条。
《中华人民共和国森林法》(2009年8月27日修正):第十八条。
《中华人民共和国军事设施保护法》(2014年6月27日修正):第十三条。
《中华人民共和国国防法》(2009年8月27日修正):第四十八条。
《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》(2009年8月27日修正):第十三条。
《中华人民共和国农村土地承包法》(2009年8月27日修正):第十六条、第五十九条。
《中华人民共和国草原法》(2013年6月29日修正):第三十八条、第三十九条、第六十三条。
《中华人民共和国刑法》(2015年8月29日修正):第三百八十一条、第四百一十条。
《全国人民代表大会常务委员会关于〈中华人民共和国刑法〉第九十三条第二款的解释》(2009年8月27日)
《全国人民代表大会常务委员会关于〈中华人民共和国刑法〉第二百二十八条、第三百四十二条、第四百一十条的解释》(2009年8月27日):全文。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2011年1月8日修订):第二十三条、第二十五条、第二十六条。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月21日)
《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》(2005年8月11日 法释〔2005〕9号)
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(2011年9月5日 法释〔2011〕20号)
《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》(2012年4月10日 法释〔2012〕4号)
《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》(2013年4月3日 法释〔2013〕5号)
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年4月28日 法释〔2003〕7号)第七条。
《最高人民法院关于认真贯彻执行〈关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定〉的通知》(2012年4月5日 法〔2012〕97号)
《最高人民法院关于严格执行法律法规和司法解释依法妥善办理征收拆迁案件的通知》(2012年6月13日 法〔2012〕148号)
《最高人民法院关于在征收拆迁案件中进一步严格规范司法行为积极推进“裁执分离”的通知》(2014年7月22日 法〔2014〕191号)
《最高人民法院关于征用土地、落实私房政策等具体行政行为相互矛盾而引起的房屋纠纷不应由人民法院处理的复函》(1994年9月30日):全文。
《最高人民法院关于王翠兰等六人与庐山区十里乡黄土岭村六组土地征用费分配纠纷一案的复函》(1994年12月30日):全文。
《最高人民法院研究室关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复》(2001年7月9日 法研〔2001〕51号):全文。
《最高人民法院研究室关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》(2001年12月31日 法研〔2001〕116号)
《最高人民法院立案庭关于徐志君等十一人诉龙泉市龙渊镇第八村村委会土地征用补偿费分配纠纷一案请示的答复》(2002年8月19日 〔2002〕民立他字第4号)
《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》(2003 年8月8日 法研〔2003〕123号):全文。
《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日 建房〔2011〕77号)
《国家土地管理局政策法规司关于征用土地有关问题的答复》(1991年2月13日)
《林业部关于征用、占用林地审核程序有关问题的通知》(1992年1月1日)
《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(1998年7月15日 国税函〔1998〕428号)
《国土资源部关于加强征地管理工作的通知》(1999年12月24日 国土资发〔1999〕480号)
《国土资源部关于农业开发项目和土地整理能否征用土地的批复》(2000年4月7日 国土资函〔2000〕249号)
国家林业局《占用征用林地审核审批管理办法》(2001年1月4日):全文。
《国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知》(2001年11月16日 国土资发〔2001〕358号)
《国土资源部关于切实维护被征地农民合法权益的通知》(2002年7月12日 国土资发〔2002〕225号)
国土资源部《征用土地公告办法》(2002年1月1日)
《国土资源部办公厅关于征用土地有关问题的复函》(2002年4月16日 国土资厅函〔2002〕102号)
§ 法律适用要点
1. 征收的对象限于集体的土地以及单位或者个人的房屋或其他不动产。
《物权法》将征收的对象限于不动产，主要是考虑动产一般都有很多替代物品，政府无需通过征收的方式取得。由于我国实行土地的社会主义公有制，即土地归国家所有或者集体所有，因此，征收的对象仅限于集体的土地以及单位或者个人的房屋或其他不动产。
要点索引:见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第162页。
2. 人民法院在适用《物权法》关于征收规定时，应当结合相应的法律、行政法规一起适用。
我国虽然没有专门的征收法律，但《土地管理法》已经就土地征收问题进行规定，国务院也就城市房屋拆迁问题颁布了相应的行政法规。相对而言，《物权法》的规定十分简单，因此，人民法院在适用《物权法》时，应当结合相应的法律、行政法规一起适用。
要点索引: 见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第164页。
3. 人民法院在审理涉及公共利益征收的案件时，应综合各种因素，严格审查判断征收是否基于公共利益目的。
《物权法》对何为“公共利益”未作规定，对公共利益的具体界定分别由有关法律规定。就房屋征收而言，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条对“公共利益”作了列举式规定，即“(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”
要点索引: 见最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第165页。
4. 征收已经纳入城市规划区的农村集体土地上的房屋，可以参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿。
征收已经纳入城市规划区的农村集体土地上的房屋的补偿，不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但由于房屋所在的土地已经城市化，如果按照农村集体土地补偿，会无法保障农民的权益。因此，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿。由于国有土地上房屋征收补偿中实际上已经包含了地价，如果征收农民集体土地时已经对土地进行了补偿，那么按照国有土地上房屋征收补偿标准对其补偿时，应当扣除已经取得的土地补偿费。
要点索引: 见赵大光、杨临萍、马永欣:《〈最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定〉的理解与适用》，载最高人民法院研究室编:《房地产司法解释理解与适用》第97-98页。
来源：东方审判实务 声明:本文仅供交流学习 , 版权归属原作者，部分文章推送时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益烦请告知，我们将立即删除。
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