最高院：为担保借款而签订商品房买卖合同后办理的房屋预售备案登记并不产生登记请求权的物权效力
【裁判要旨】1、借款人因为其借款行为提供担保而与出借人签订的《商品房买卖合同》只是作为借贷担保的一种方式，虽然双方签订的《商品房买卖合同》亦为合法有效合同，但该《商品房买卖合同》因借款人未支付购房款而没有实际履行。2、商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，借贷双方在签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记并不产生登记请求权的物权效力。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）最高法民申1234号
再审申请人（一审被告、反诉原告；二审被上诉人）：郑松。
委托诉讼代理人：王纯，北京市尚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王辉，北京市尚公律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告；二审上诉人）：余拼。
委托诉讼代理人：卢延华，广西邦泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢乃瑞，广西邦泰律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉被告；二审被上诉人）：北海拓海投资咨询服务有限责任公司。住所地：广西壮族自治区北海市北海大道中段马六甲大厦1楼。
诉讼代表人：庞辉日，该公司职员。
再审申请人郑松因与被申请人余拼、北海拓海投资咨询服务有限责任公司（以下简称拓海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）（2015）桂民一终字第44号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
郑松申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律错误，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条第二项、第六项规定的再审事由。一、原判决认为郑松未履行付款义务没有事实依据。郑松的06年《商品房买卖合同》是合法有效的，且郑松已履行了06年《商品房买卖合同》中约定的全部付款义务，并积极促成合同的履行，拓海公司对郑松已支付购房款的行为也已确认。二、原判决对08年《商品房买卖合同》的效力问题没有进行审查，直接认可合同效力，明显错误。余拼的08年《商品房买卖合同》存在明显虚假成分，不是双方真实意思表示。该份合同中拓海公司法定代表人刘远礼的签字是虚假的。余拼未向拓海公司交付讼争房屋的购房款，未尽最基本的合同义务。余拼未在签订合同之前就讼争房屋的基本情况向房屋管理部门查询，其在签订合同时未尽审慎义务，明显存在过错。三、在一房两卖的情况下，应根据双方当事人提交的证据，考虑合同的签订时间、合同的履行情况以及买受人是否存在过错等问题确定房屋权属。郑松合同的签订时间先于余拼的合同，郑松已履行了合同的全部义务，余拼提交的证据无法证明其履行了最基本的付款义务。郑松与拓海公司签订《商品房买卖合同》时以及履行合同过程中均不存在过错，且没有怠于行使其权利，余拼与拓海公司签订《商品房买卖合同》时明显存在过错。因此，应确认讼争房屋的产权归属郑松。四、原判决适用法律错误。郑松在签订06年《商品房买卖合同》后办理了房屋预售登记，余拼所签订的08年《商品房买卖合同》甚至连预售登记也没有办理，当然也没有物权对抗效力。原判决在确定一审判决适用法律错误的情况下，应先纠正一审的错误，然后依据我国法律的相关规定，综合考虑合同的有效性、签订时间、履行情况、过错责任等因素，对讼争房屋权属予以确定。但原判决却仅以一审判决适用物权法第二十条的规定错误来认定06年《商品房买卖合同》的房屋预售登记不产生登记请求权的物权效力，就直接认定讼争房屋归余拼所有，明显没有因果关系，属于适用法律错误。五、原判决基于余拼实际占有使用讼争房屋，认定讼争房屋为余拼所有，明显错误。因讼争房屋至今仍未办理竣工验收手续，是否符合建筑质量要求还是一个待定的问题，故讼争房屋不具备被购房人占有使用的条件且余拼至今没有向法院提交房屋交接单，无法证明其合法占有讼争房屋。余拼并没有实际占有讼争房屋，而仅是非法取得收取租金的权利，实际上是侵害了郑松对讼争房屋的收益权，原判决不应将余拼的侵权行为认定为余拼享有对讼争房屋合法占有使用收益的权利。综上，请求再审本案。
余拼提交意见称，原判决认定事实清楚，适用法律及实体处理等方面于法有据，请求驳回郑松的再审申请。一、郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》名为商品房买卖合同实为借款抵押合同，讼争商铺实为借款抵押物，郑松与拓海公司之间的关系实质上是民间借贷法律关系。合同双方意思表示不真实，不具有买卖合同效力。根据郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》约定，郑松应在2007年2月一次性付清全部房款，拓海公司应在2007年10月1日前向郑松交付房屋。但直至2013年4月，长达六年多的时间里，郑松既未向拓海公司支付购房款，也未主张要求拓海公司交付房屋。事实上拓海公司早已清偿完毕其于2006年12月所欠郑松的300万元借款，郑松自知已无权主张履行《商品房买卖合同》。在郑松选择履行购房合同之前，该合同的标的物已由拓海公司处分，导致履行不能。二、余拼与拓海公司签订《商品房买卖合同》时，拓海公司的法定代表人刘远礼确已去世，但该公司一直没有变更法定代表人，且合同最后落款的“北海拓海投资咨询有限责任公司”印章是真实有效的签章，法定代表人或经办人的签章行为存在瑕疵并不影响合同效力。合同签订后，在案证据能证实余拼依约支付了全部购房款，拓海公司也将讼争商铺交付给余拼使用，郑松认为该合同是虚假无效合同无事实和法律依据。三、余拼对讼争房屋的占有属于合法占有，余拼是基于合同约定，基于双方合意，基于全部付清房款，基于拓海公司交付房屋的意思表示和交付行为，才取得对讼争房屋的支配使用权，从而合法占有讼争房屋，没有办理竣工验收手续等影响的只是拓海公司能否全面履约和应否承担违约责任问题，不能否定讼争商铺交付给余拼的事实。四、余拼、郑松均未办理房屋产权登记，但余拼支付了合理的合同价款，接受交付合法占有房屋，郑松实际上没有支付房屋价款，约定的300万元价款属于明显不合理的超低价，更没有合法占有房屋，甚至在2013年4月之前对余拼占有涉案房屋毫无异议，广西高院认定履行余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》有充分的事实和法律依据。综上，请求驳回郑松的再审申请。
拓海公司提交意见称，其与郑松签订的《商品房买卖合同》在2007年2月25日以后已实际履行，其收到郑松支付的300万元房款。拓海公司与余拼签订《商品房买卖合同》是在余拼承诺负责与郑松协商解除其与郑松的《商品房买卖合同》的前提下签订的。因此，其不存在一房二卖，也未向郑松退还过购房款。
本院经审查认为，本案系郑松不服原判决，依据民事诉讼法第二百条规定向本院申请再审，故本案审查的重点是郑松的再审申请是否符合民事诉讼法第二百条第二项、第六项等规定的情形，是否应当裁定再审。
一、原判决认定郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因郑松未支付购房款而没有实际履行的事实是否缺乏证据证明
本案原判决综合2006年郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》《借款合同》、2013年郑松向拓海公司发出的《告知函》及拓海公司的《复函》等证据认定，郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同，但郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》因郑松未支付购房款而没有实际履行。郑松主张其与拓海公司之间存在房屋买卖法律关系，并据此诉请拓海公司履行《商品房买卖合同》，由其取得讼争商铺的所有权。对此，应当甄别郑松与拓海公司之间真实的意思表示是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋所有权。从双方签订的《借款合同》的约定看，郑松向拓海公司支付的300万元实为履行借款合同的出借义务，双方签订的《商品房买卖合同》所约定的105号商铺，只是用作借款合同的担保物。上述合同约定的内容可以证明，双方的《商品房买卖合同》并非为了实现房屋买卖，真实的意思是作为《借款合同》的担保。简言之，郑松与拓海公司之间真实法律关系是民间借贷，《商品房买卖合同》只是作为借贷担保的一种方式。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”虽然郑松与拓海公司签订《商品房买卖合同》在《借款合同》之前，拓海公司也在《借款合同》签订前向郑松出具过“收到郑松支付拓海大厦商铺105号购房款300万元”的《收据》，但郑松向拓海公司支付的300万元实为借款，并非购房款，双方在签订《商品房买卖合同》后郑松并未依照该合同约定向拓海公司支付购房款。故郑松关于原判决认定其未支付购房款等事实缺乏证据的主张，本院不予支持。
二、原判决认定余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》有效且已支付全部购房款并已交付使用是否缺乏证据证明
本案原判决综合余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》、拓海公司出具的收据、转账（存款）凭证、《补充合同》、证人证言及拓海公司的书面答辩意见，及拓海公司在签订合同后依约将讼争商铺交付给余拼使用的事实，确认双方按照合同的约定履行各自的付款和交付房屋的义务。余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》符合当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，原判决认定合同合法有效，并无不当。合同落款“刘远礼”非本人所签并不影响合同的真实性和有效性。签订房屋买卖合同前未向房屋管理部门查询房屋基本情况，并非合同无效的法定情形，郑松以此为由主张合同无效，没有法律依据。余拼已依约支付完讼争商铺的购房款，拓海公司亦将商铺交付给余拼使用，余拼对讼争商铺已合法占有并通过出租取得收益，未办理竣工验收等手续不能否定该商铺已交付给余拼的事实。原判决认定事实证据充分，适用法律并无不当。故郑松关于余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》无效且未支付购房款及原判决认定的事实缺乏证据证明的主张，本院不予支持。
三、原判决认定余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》得到履行是否适用法律错误
商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，原判决认定郑松与拓海公司在签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，符合法律规定。郑松申请再审中对此亦未提出异议。根据《借款合同》的约定，郑松向拓海公司支付的300万元实为借款，其并未向拓海公司支付购房款。而余拼与拓海公司的《商品房买卖合同》签订后，余拼依约支付了购房款1523.2万元，拓海公司将讼争商铺交付给了余拼使用，2009年4月，余拼将该商铺等出租给北海市皇家餐饮娱乐管理有限公司。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。余拼对讼争商铺的占有行为就是在公示其对于商铺的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于余拼已就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得拓海公司交付并实际占有使用的事实，原判决认定余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》得到履行并无不当。故郑松有关原判决适用法律错误，讼争商铺应归郑松所有的主张，本院亦不予支持。
综上，郑松的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项等规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回郑松的再审申请。
审 判 长 刘 敏
审 判 员 宫邦友
审 判 员 高晓力
二〇一六年八月十九日
法 官 助 理 刘 月
书 记 员 潘海蓉
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