浅议物业服务合同纠纷中的“正当理由”

[案情]A物业公司受A置业发展有限公司的委托，按照物业管理的相关法律法规，对扬州市邗江区XX小区进行物业管理。陈某某系XX小区17幢501室的业主，其拖欠2016年6月1日至2020年5月30日的物业管理费5852.5元。A物业公司多次打电话给陈某某并发书面催款通知，但陈某某均以各种理由拒绝交纳。A物业公司遂向法院提起诉讼。陈某某在庭审中辩称，认为A物业公司未能尽职履行物业管理的委托事项，未能达到约定的物业管理目标标准，存在不作为的情况，具体包括小区车辆随意停放及部分与业主违章装修和搭建等问题。

[评析]我国城市建设和房地产业的高速发展也带动了物业服务行业的迅速壮大，住宅小区的服务、管理方式逐步实现专业化和现代化，相关纠纷也不断增多。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据该条文的规定，业主基于正当理由可以拒绝交纳物业费。在司法实践中如何认定“正当理由”就成了一个有争议的问题。有学者认为，物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准违法违规收费，或者违反合同约定损害业主利益的，可以作为业主抗辩的正当理由。如果不存在违法或明显违约，业主仅以服务瑕疵提出的抗辩，需要综合物业服务企业的服务标准与收费标准，对物业服务进行综合评价。
本院认为，法院在司法实践中要对所谓的“正当理由”认真审查，从严把握，正当理由应当仅限于物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同中的重大瑕疵。在具体案件中应当本着以上原则和精神在查明案件事实的基础上根据不同情形具体认定。本案中，经过法院现场调查，A物业公司的确存在小区车辆随意停放和部分业主违章装修和搭盖等问题，小区的物业服务的确存在一定瑕疵，但这些不尽如人意之处都是一般违约行为，并不属于违法或者严重违约。法律应当平等保护当事人的利益，实现当事人之间权利义务的平衡。物业服务企业的职责是根据物业服务合同的授权，为物业使用提供服务。物业服务企业自身并无执法权，无权处罚随意停放的车主，也无权自行拆除违章搭建，其对上述现象只能向相关执法部门报告，并按照相关部门的要求提供协助。所故本案中陈某某提出的理由不应认定为属于可拒交物业费的“正当理由”。陈某某认为A物业公司提供的物业服务违法或存在严重违约，可以另行起诉要求赔偿，但仅以此拒交物业费，缺乏合同和法律依据。另一方面，法院考虑到A物业公司在提供物业服务过程中确实存在需要改进的问题，为化解双方之间的矛盾纠纷，促使物业公司提高服务质量，营造小区的和谐环境，酌情调减了其主张的滞纳金。来源：北大法律信息网
【作者简介】
王禹，1984年生，南京师范大学法律硕士，扬州市邗江区人民法院审判员推荐阅读1：高楼坠玻璃砸死3岁幼童，物业公司负全责赔偿81万

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