来源：中国裁判文书网、民事审判
【裁判要旨】1.抵押权人明知或同意抵押人将抵押房产出售，其应当采取而未采取监管保障措施，要求抵押人根据《物权法》第191条第1款的规定将出售房屋所得价款向其提前清偿或者提存，故在抵押人未将出售房屋所得的对价向抵押权人清偿的情况下，抵押权人具有过错。2.在购房人已支付对价、入住房屋的情况下，如允许抵押权人可以向该房屋及所占土地使用权继续追偿，势必影响购房人的生存利益，有失公平。尽管抵押权人同意出售该抵押房屋并不导致其抵押权消灭，但为兼顾购房人的生存利益，抵押权人不能对其已同意出售的房屋行使抵押权的追及权能，其可对抵押人收取的房屋及所占土地使用权的对价行使追偿权。
上诉人（原审原告）：梁洋，女，1971年6月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：冯海龙，黑龙江尊成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江立宏房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区黄河路**黄河绿园小区******。委托诉讼代理人：麻雪松，北京市未名（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行。住所地：黑龙江省哈尔滨市松**世茂大道**世茂滨江新城****会所**商服。委托诉讼代理人：李劲松，黑龙江龙信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔迎春，黑龙江龙信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海尧润资产管理有限公司。住所地：中国（上海）自由贸易试验区加太路****楼西部夹层**。上诉人梁洋因与被上诉人黑龙江立宏房地产开发有限公司（以下简称立宏公司）、中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行（以下简称建行松北支行）、上海尧润资产管理有限公司（以下简称尧润公司）第三人撤销之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院于2019年11月28日作出的（2019）黑民撤44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁洋委托诉讼代理人冯海龙，被上诉人立宏公司委托诉讼代理人麻雪松，建行松北支行委托诉讼代理人崔迎春，尧润公司委托诉讼代理人宫凡、何韵铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁洋上诉请求：（一）撤销黑龙江省高级人民法院（2019）黑民撤44号民事判决；（二）支持梁洋的全部诉讼请求；（三）一、二审的诉讼费由建行松北支行、立宏公司、尧润公司负担。事实和理由：（一）一审法院认定梁洋购买抵债房的行为不构成购房行为错误。梁洋亦是通过支付价金的方式购买了案涉房屋，其权利等同于其他购房者。所谓价金代位权的行使，是应当由立宏公司将收取的价金交由建行松北支行的，其责任不在梁洋，即便购房价金的变现形式为其他物品，也应由立宏公司将相应房款交由建行松北支行，梁洋履行了支付对价的责任即取得了购房者身份，理应享有与其他购房者相同的权利。梁洋支付房款后，立宏公司为梁洋出具了购房合同及收据，已认可梁洋作为购房者的身份。（二）建行松北支行出具抵押可售许可后，其抵押权即已灭失。立宏公司将已建工程抵押给建行松北支行，在销售时应当经过建行松北支行的同意，而当建行松北支行出具抵押可售证明后，从法律角度而言就已放弃了房屋的抵押权，否则抵押人立宏公司无法为购房者开具购房合同及发票。既然建行松北支行同意了立宏公司的售房行为，也自然同意了立宏公司以何种方式销售房屋、交易房屋。在整个过程中，无论立宏公司存在过错还是建行松北支行疏于管理，其过错不在梁洋，梁洋的购房行为是经过抵押权人建行松北支行同意的。建行松北支行、尧润公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回梁洋的上诉请求。梁洋向一审法院起诉请求：（一）判令撤销黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持的哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项中，涉及国际会展名城小区A栋2单元3001室房屋及所占土地使用权的抵押权部分；（二）确认建行松北支行对国际会展名城小区A栋2单元3001室房屋及所占土地使用权的抵押权消灭；（三）立宏公司、建行松北支行、尧润公司负担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2008年5月9日，建行松北支行与立宏公司所签《抵押合同》项下的抵押房产共计371套，具体明细详见《企业抵押房屋明细》，房屋他项权证号为哈房开国他字第××号，预登记号为哈房预登记字第开2008-1号。同日，建行松北支行向哈尔滨市房产住宅局开发区分局出具一份《说明》，其内容为：“立宏公司开发的会展名城项目在我行进行抵押贷款，其抵押房产共371套，面积合计41349.79平方米，我行同意该项目在抵押期间可以正常销售。”2008年5月28日，立宏公司向哈尔滨市房产住宅局申请恢复预售，哈尔滨市房产住宅局于当日作出《恢复预（销）售审批表》，抵押权人建行松北支行于次日在该《恢复预（销）售审批表》上签字确认“同意恢复抵押可售”。2009年5月19日，为履行之后所签的《借款展期协议》，建行松北支行与立宏公司又签订一份编号为ＨＬ-ＳＢ-Ｚ2008001号的《抵押合同》，其抵押财产包括原抵押的371套房产（面积为41349.79平方米）及增加的26套房产（面积为3244.28平方米，详见《企业抵押房源明细表》）和9678.69平方米的土地使用权。房屋他项权证号为哈房开国他字第××号，预登记号为哈房预登记字第开2008-1号、第0907000034号；土地他项权证号为哈他项（2009）第03000071号。2009年5月21日，建行松北支行与立宏公司签订《借款展期协议》约定，“在展期期限内，会展名城项目销售款全部用于归还贷款，如商服出售成功，立即归还在该行的全部贷款本息”。2009年1月25日，梁洋与立宏公司签订《国际会展名城房屋认购书》，约定梁洋认购房产为国际会展名城A栋2单元3001室，认购价为617,749元，原因为金桥电缆抵账，付款方式为抵账。2009年2月25日，立宏公司向梁洋出具《黑龙江省单位往来资金结算票据》，该票据交款事项处写明：A-2-3001与金桥电缆抹账房。2009年4月28日，梁洋办理入户手续，并占有使用案涉房屋至今。2019年5月21日，梁洋与立宏公司签订《商品房买卖合同》。该房屋包含在《企业抵押房屋明细》中列明的371套抵押房产中。哈尔滨市中级人民法院于2012年7月4日作出的（2012）哈民三商初字第3号民事判决认定，2008年5月9日，建行松北支行与立宏公司签订《借款合同》《抵押合同》，约定建行松北支行借给立宏公司8000万元，期限自2008年5月22日至2009年5月21日。立宏公司以位于哈尔滨市南岗区红旗大街海河路地段，面积41,349.79平方米的住宅、商服进行抵押，并办理了抵押登记。2008年5月22日，建行松北支行向立宏公司支付了8000万元。2009年4月30日和5月13日，立宏公司分两次向建行松北支行合计还款1000万元。2009年5月19日，双方为保证《人民币借款展期协议》（以下简称《借款展期协议》）的履行，又签订了编号为HL-SB-Z2008001号《抵押合同》，约定立宏公司以位于哈尔滨市南岗区红旗大街海河路地段，面积44,594.07平方米的住宅、商服及9678.69平方米的土地使用权进行抵押。合同签订后，双方办理了抵押登记。2009年5月21日，双方签订了《借款展期协议》，将前述《借款合同》项下尚欠的本金7000万元展期至2010年5月20日。现立宏公司尚欠建行松北支行本金6929万元及相应利息。哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决认为，建行松北支行与立宏公司签订的《借款合同》《抵押合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现立宏公司拖欠建行松北支行借款本金6929万元及截至2011年9月9日止的利息7,500,821.57元，应当承担此款的给付责任，并按约定支付逾期利息。双方当事人签订《抵押合同》后，办理了抵押登记，抵押权已有效设立，建行松北支行要求对立宏公司不能清偿的借款本息，以抵押的财产进行清偿，符合法律规定，应予支持。判决：一、立宏公司于该判决生效后10日内偿还建行松北支行借款本金6929万元及截至2011年9月9日的利息7,500,821.57元；二、立宏公司给付建行松北支行借款本金6929万元自2011年9月10日至该判决生效后确定的自动履行期限届满之日止的利息，按中国人民银行同期基准利率上浮50%计算；三、如立宏公司不能清偿上述债务，对其不能清偿部分，应以双方签订的《抵押合同》(合同编号为HL-SB-Z2008001号)所涉抵押物折价或变卖、拍卖的价款清偿。立宏公司不服上述一审判决，向黑龙江省高级人民法院提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2012年11月16日作出（2012）黑商终字第62号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年6月7日，国际会展名城小区购房者吴晓雁等185名业主向哈尔滨市中级人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销该院作出的（2012）哈民三商初字第3号民事判决中涉及其民事权益部分，并确认该部分抵押权消灭。在该案诉讼中，哈尔滨市中级人民法院告知该185名购房者，因立宏公司不服该院（2012）哈民三商初字第3号民事判决而提起上诉，黑龙江省高级人民法院作出的（2012）黑商终字第62号民事判决为生效判决。据此，哈尔滨市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）黑01民撤2号民事裁定，驳回吴晓雁等185名购房者的起诉。吴晓雁等199名购房者，于2018年5月16日向黑龙江省高级人民法院提起第三人撤销之诉，黑龙江省高级人民法院审查后认为该199名购房者的诉讼请求各自独立，不属于必要共同诉讼，亦不符合合并审理的条件，于2018年7月30日作出（2018）黑民初46号民事裁定，驳回吴晓雁等199名购房者的起诉。立宏公司认可2019年3月，梁洋向立宏公司询问案涉房屋何时办理房产证，梁洋方才被告知案涉房屋存在抵押，购房者可就撤销抵押权向法院起诉。中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行于2014年12月12日与中国东方资产管理公司哈尔滨办事处（以下简称东方公司哈办）签订《资产转让合同》，将包含立宏公司所欠建行松北支行本息102,583,505.85元在内的375,220,346.53元的债权转让给东方公司哈办。2015年2月2日，东方公司哈办与尧润公司签订《债权转让协议》，将上述债权转让给了尧润公司。
一审法院认为，本案系第三人撤销之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，第三人撤销之诉的成立要件为：一是主体条件，仅限于该条规定的有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人；二是程序条件，即第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼且在法定期限内提起诉讼；三是实体条件，有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书部分或者全部内容错误；四是结果条件，即损害其民事权益。本案争议的焦点在于：
（一）梁洋是否具备提起第三人撤销之诉的主体要件。本案中，梁洋依据其与立宏公司签订的《国际会展名城房屋认购书》购买案涉房屋，主张撤销黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决中维持另案一审判决主文第三项涉及损害其民事权益的抵押权部分。该诉请涉及两个法律关系，一是梁洋与立宏公司所签《国际会展名城房屋认购书》项下买卖合同关系，二是立宏公司与建行松北支行于2008年5月9日、2009年5月19日签订的案涉两份《抵押合同》项下抵押合同关系。该两个法律关系所涉及的标的物有部分相同，即立宏公司与建行松北支行在案涉两份《抵押合同》中约定的抵押财产，包括梁洋与立宏公司在案涉《国际会展名城房屋认购书》中约定转让的房屋，此属于将同一房产抵押后又转让的情形。黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持另案一审判决主文第三项关于建行松北支行以抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款清偿的内容，意味着梁洋与立宏公司签订的案涉《国际会展名城房屋认购书》无法实际履行，导致梁洋与抵押权人建行松北支行之间的民事权利发生冲突。因此，梁洋对前述抵押财产中所包含的案涉房屋享有独立的请求权，具备《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的第三人的主体要件。（二）梁洋是否具备提起第三人撤销之诉的程序要件。在哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号案件审理过程中，建行松北支行、立宏公司明知所涉抵押财产处于“抵押可售”状态，且立宏公司亦实际转让了抵押财产。换言之，建行松北支行、立宏公司在该案诉讼中明知通过诉讼确认抵押权，与梁洋的民事权益存在冲突的情形下，未向梁洋履行告知义务，亦未向哈尔滨市中级人民法院抑或黑龙江省高级人民法院如实陈述所涉抵押财产系“抵押可售”的基础事实，导致梁洋未能参加该案诉讼，故梁洋属于不能归责于本人事由而未参加诉讼。而梁洋在2019年3月向立宏公司询问何时办理产权时，方才得知哈尔滨市中级人民法院作出的（2012）哈民三商初字第3号民事判决及黑龙江省高级人民法院作出的（2012）黑商终字第62号民事判决主文关于抵押权的相关内容，损害其民事权益。因此，应当认定梁洋在法定期限内主张了权利，其提起本案第三人撤销之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的程序要件。虽然建行松北支行和尧润公司主张梁洋在案涉房屋于2008年5月9日设立抵押时，就知道或者应当知道其权利受到侵害。但建行松北支行作为抵押权人，在就案涉房屋设立抵押后，同意抵押人立宏公司继续销售抵押房产，即梁洋系基于建行松北支行同意“抵押可售”的模式下而受让房产。此种模式下，抵押权人享有的抵押权与梁洋所期待的房屋所有权尚未形成冲突，不存在抵押权损害梁洋民事权益的情形。尽管黑龙江省高级人民法院于2012年11月16日作出案涉生效判决，维持另案一审判决关于抵押权的相关内容，与梁洋所期待的房屋所有权产生冲突，但前述已认定梁洋不能归责于本人事由而未参加该案诉讼，且建行松北支行、尧润公司在本案诉讼中亦未提供证据足以证明梁洋知晓该生效判决的相关内容。因此，建行松北支行、尧润公司的此节抗辩主张缺乏事实根据和法律依据，不予支持。（三）案涉生效判决主文是否错误，是否损害梁洋的合法权益，应否予以撤销。本案中，建行松北支行与立宏公司建立抵押关系后，抵押权人建行松北支行于2008年5月9日就抵押的371套住宅、商服、车库和车位向房产管理部门出具《说明》，同意国际会展名城项目所涉房产在抵押期间可以正常销售，并于2008年5月29日在《恢复预（销）售审批表》中签字确认“同意恢复抵押可售”。由此表明，抵押人立宏公司在抵押期间出售案涉抵押房产业经抵押权人建行松北支行同意。对于经抵押权人同意转让抵押财产的，能否认定抵押权消灭及抵押权人如何实现抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”前述条款是关于抵押财产处分的相关规定，确立了价金物上代位制度和抵押权追及效力制度两种模式。在经抵押权人同意转让抵押财产的情况下，采用的是价金物上代位制度模式，抵押权人通过将其享有支配权的客体从物转移到价金来实现抵押权，抵押权的效力及于转让价金，在抵押财产的交换价值实现之日即丧失了物上追及效力，受让人可据此排除抵押权追及效力的影响，从而获得抵押财产的完全权利。在未经抵押权人同意转让抵押财产的情况下，采用的是抵押权追及效力制度模式，抵押权人对抵押财产享有绝对的追及效力，此时受让人可代为清偿债务而涤除抵押权，以实现抵押权人与受让人之间的利益平衡。就本案而言，抵押权人建行松北支行同意抵押人立宏公司出售案涉抵押房产，其抵押权的追及效力仅及于转让价金，其应通过对购房者支付的购房款行使价金代位权，即对该价金享有优先受偿权，而不再行使物上追及权。虽然梁洋与立宏公司签订了《国际会展名城房屋认购书》《商品房买卖合同》，并已经实际占有案涉房屋。但案涉房屋并非由梁洋直接向立宏公司购买，而是立宏公司先将案涉房屋抵账给哈尔滨市金桥电线电缆制造有限公司（以下简称金桥电缆公司），用于抵偿其所欠金桥电缆公司的工程款。后金桥电缆公司又将案涉房屋抵账给梁洋，用于抵偿其对梁洋的欠款。即案涉房屋并不属于建行松北支行与立宏公司约定的抵押可售模式的房屋销售，而是通过抵账方式，由立宏公司转移到金桥电缆公司，再由金桥电缆公司转移到梁洋，各方均未建立商品房买卖关系，亦未支付购房款。因本案不存在商品房买卖合同关系，购房者亦未支付价金，则抵押权人建行松北支行无法通过行使价金代位权的方式实现抵押权。在此情况下，根据上述法律规定，抵押权人仍可对抵押财产行使物上追及权，建行松北支行对案涉房屋的抵押权不应消灭，尧润公司基于受让债权而对案涉房屋所享有的抵押权亦不消灭。建行松北支行、尧润公司关于其就案涉房屋仍享有抵押权的主张符合法律规定，予以支持。基于上述分析，黑龙江省高级人民法院于2012年11月16日作出（2012）黑商终字第62号民事判决，维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项关于“如被告立宏公司不能清偿上述债务，对其不能清偿部分，应以双方签订的《抵押合同》（合同编号为HL-SB-Z2008001号）所涉抵押物”中涉及国际会展名城小区A栋2单元3001室抵押房屋及其占用范围内的土地使用权折价或变卖、拍卖的价款清偿的内容，并未损害梁洋的民事权益。梁洋请求撤销该判决主文中的部分内容，不予支持。综上，梁洋的诉讼主张不能成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第三百条第一款第三项的规定，判决驳回梁洋的诉讼请求。一审案件受理费9977.49元，由梁洋负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系第三人撤销之诉，根据梁洋上诉请求和建行松北支行、尧润公司答辩情况，本案二审争议的焦点问题是：一审法院以黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决，维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项，未损害梁洋民事权益为由，不予支持梁洋提起的本案第三人撤销之诉是否恰当。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，第三人在法定情形下有证据证明发生法律效力的判决损害其民事权益时，人民法院应当改变或者撤销原判决。本案中，梁洋主张与立宏公司签订的案涉国际会展名城小区A栋2单元3001室房屋《商品房买卖合同》的前提，是立宏公司对金桥电缆公司负有债务，金桥电缆公司对梁洋负有债务，梁洋支付案涉房屋的对价是梁洋不再向金桥电缆公司主张债权，同时，金桥电缆公司也不向立宏公司主张债权，黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持的哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民商初字第3号民事判决主文第三项中涉及案涉房屋及所占土地使用权的抵押权部分的判项，损害了梁洋的民事权益，请求法院予以撤销。从一审法院查明的事实看，案涉房屋的抵押权人建行松北支行向当地房管部门表示“同意恢复抵押可售”后，即明知立宏公司将案涉房屋用于出售，建行松北支行应当采取而未采取监管保障措施，要求立宏公司根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款的规定将出售房屋所得价款向其提前清偿或者提存，故在立宏公司未将出售案涉房屋所得的对价向建行松北支行清偿的情况下，建行松北支行具有过错。在梁洋已经支付对价、入住案涉房屋的情况下，法院判决建行松北支行可以向案涉房屋及所占土地使用权继续追偿，势必影响梁洋的生存利益，有失公平。尽管建行松北支行“同意恢复抵押可售”并不导致抵押权消灭，但为兼顾购房者梁洋的生存利益，建行松北支行不能对其已同意出售的案涉房屋行使抵押权的追及权能。建行松北支行可以对立宏公司收取的案涉房屋及所占土地使用权的对价，向立宏公司行使追偿权。黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持的哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民商初字第3号民事判决主文第三项中涉及案涉房屋及所占土地使用权的抵押权部分的判项损害了梁洋的民事权益，应当予以撤销，一审法院不予支持梁洋提起的第三人撤销之诉适用法律不当。综上所述，梁洋的部分上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省高级人民法院（2019）黑民撤44号民事判决；二、撤销黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项[如黑龙江立宏房地产开发有限公司不能清偿债务，对其不能清偿部分，应以双方签订的房地产《抵押合同》（合同编号为HL-SB-Z2008001号）所涉抵押物折价或变卖、拍卖的价款清偿]中涉及会展名城小区A栋2单元3001室抵押房屋及其占用范围内的土地使用权折价或变卖、拍卖的价款清偿的判项内容；一、二审案件受理费各9977.49元，均由黑龙江立宏房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行、上海尧润资产管理有限公司负担。