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市场开始逐步恢复，但是明年的市场究竟会怎样变化，我们无法用过去的楼市经验去预测，2023上海的新房楼市将站在全新的起点上。而能“确定”的是，当前是“门槛更低、更宜成功置业”的时机！
回顾2022年，上海新房市场，呈现出入市节奏快、高速度、高运转等特点，一共发了304张预售证，约93403套房源，超过了去年的89119套，更是有多批次新盘直接撞车。
在上海新盘分批次集中供应背景下，有不少板块，因为同质化竞争，面临较大的去化压力，使得不让新盘的置业门槛降低！同时开发商的各种焦虑和内卷，也给足了购房者们充分的选择空间。
从2022年初到星樾云栖开盘前，项目所在的泗泾，商品住宅全部成交量为1000余套（数据来源：小胖看房数据库）。星樾云栖单日去化量，达到了开盘前泗泾全板块整年成交量的约二分之一。
而在整个上海，在星樾云栖开盘前，均价约4.8万/㎡的商品房，年度成交套数为2900余套（数据来源：小胖看房数据库）；当日去化460多套的星樾云栖，可以说得上是2022年的黑马选手了。
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数据源上海土地市场
年关往往是捡漏的大好机会，随着促进房地产消费的救市政策陆续出台，一批项目明年可能重新需要积分。
星樾云栖首开就售出460+套！即将上新的二期房源只有约210套；下一个积分盘，或已呼之欲出。
同时，中国铁建·花语天境，以约1.2容积率的地铁真洋房，相同配套享受，不触发积分，五年不限售，正在火热抢购中！
泗泾高倒挂、高周转 臻稀地铁盘
9站约29分钟直达徐家汇
12月6日，松江人民政府颁布新规——《上海市松江区泗泾镇SJS2-0005（原SJSB-0003）单元控制性详细规划01、02、09、13、15街坊局部调整》：
其中，为提高区域医疗服务水平，优化河道蓝线，泗泾地铁站旁一块未开发住宅地块用途被更改为商业服务用地+公共绿地！
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图片来源于网络
对照泗泾早年公布的2035用地规划，随着这块宅地用途更改，上海外环外楼市“传奇”的9号线泗泾地铁站旁，将正式不再有轨交宅地出让了！
眼下在售的【中国铁建·星樾云栖】，即将成为9号线泗泾站的轨交新房“绝响”！
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在五个新城板块中，新盘或距离主城区较为遥远，或新房均价过高。唯有泗泾板块是距离主城区更近、价格更优的实力轨交盘，9站约到达徐家汇，总价却仅需约450w+。纵观整条9号线，目前3站外的七宝新房入门均价已经到了约7w+/㎡；6站外的漕河泾新房入门均价已经到了约10w+/㎡；徐家汇新房入门均价已经到了约13w+/㎡！而星樾云栖48090元/㎡的良心价，足够称得上是沪上置业的性价比优选。除了泗泾，均价在约4.8w/㎡的9号线轨交新房起步已经要多坐3站到松江大学城！同样的均价，却距离3站之远！目前，泗泾板块内的地铁盘二手房价已经突破7w/㎡，一二手房显著倒挂幅度高达约2w+/㎡。中国铁建·星樾云栖占位泗泾核芯板块，以均价约4.8w/㎡的价格优势脱颖而出，打破泗泾板块断供两年的局面。根据2022年1-10月的轨交板块二手周转率来看，泗泾应该是当之无愧的上海全市二手房周转率活跃板块！尽管二手房交易市场整体面临着不是很活跃的问题，但泗泾板块仍然倒挂处于高位，拥有显著的上升空间，同时还具备二手房高周转率，未来二手房将更容易成功变现。9/12/17号线三轨交升级，更快畅达主城区&大虹桥未来，12号线西延伸段将起始于七莘路站，与嘉闵线、机场联络线相交，抵至松江洞泾。从项目出发，2站即可换乘12号线西延伸段。同时根据2035规划，9号线还将预留沿嘉松公路向北与17号线相连的通道。沪松快速路（嘉闵高架路至S32公路）直达大虹桥&主城区的高架即将开工！三轨交升级、沪松快速路开工，未来无论是自驾还是乘坐公共交通去大虹桥都会更加便利。泗泾早已实现了1.0-3.0由“全”到“精”的升级！名副其实的“黄金置业圣地”！发展成为配套成熟，宜居、宜业、宜乐的全新国际化社区氛围。泗泾1.0（2009-2014）轨交外溢刚需住宅区在公司密度、每公里医疗保健密度、便利店密度等维度领跑全市同能级甚至上游板块。泗泾板块内坐拥三湘商业广场、保利悦活荟等醇熟商圈。约五公里生活圈范围内，可以畅享奥特莱斯、元祖梦世界、米格天地、山姆会员店等核心商业。同时，泗泾站北侧板块规划打造约10万方集中商业，踞项目仅约400米，直通地铁9号线泗泾站，未来将打造区域级核心汇集商业。泗泾商业综合体（规划中）示意图，仅供参考，不构成开发商的交付承诺泗泾板块还拥有密集的对日常生活重要的便利店，共约125家便利店，平均每平方公里约5.1家，为各板块翘楚，坐享下楼即买的生活。根据上海2035规划，未来泗泾还会新增约13个大型商业！宜居性还会大幅提高。泗泾板块背靠佘山国家级旅游风景区，毗邻泗泾下塘历史风貌区，近接辰山植物园、月湖雕塑艺术公园、泗泾公园、欢乐谷等生态与生活公园。至2035年，泗泾将实现生态环境的大跃级。规划公园绿地面积179.7公顷,人均公园绿地面积达到8.0平方米。设置地区级公园3处；社区级公园18处。打造乐活体验、都市休闲、古镇风韵、乡野生态四个区段，展现水岸魅力、重塑生态价值。（来源：《泗泾镇总体规划(2019-2035)方案的公示》）示意图仅供参考，图上所有距离为直线距离，不构成开发商的交付承诺（预售房屋不划分学区，此处仅做学校地理位置描述，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等，请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准）项目周边的泗泾医院正在升级成高端医学中心！在现有泗泾医院的基础上，新建病房楼、国际医疗中心，改建牙防所。泗泾医院东部还将规划建设上海第九人民医院科技创新与转化园区!泗泾医院（规划中）示意图，仅供参考，不构成开发商的交付承诺社区内的整体空间结构为“一园、两轴、多花园”，营造了一个自然式景观空间，两条森系景观轴线，多重花园感景观宅间。尊享水系、岛屿、草坪、树林穿插互容，使整个社区以公园延伸。以上图文仅为示意效果图，非按实际比例制作，仅供参考，不构成开发商的交付承诺其中，礼仪归家轴串联了迎宾花园、中心花园、社区会客厅、自然疗愈花园，层层递进。健康康养轴布置有儿童乐园和康养乐园，为孩童和老人打造属于自己的户外森活系统，让各个年龄段的业主都能享受与自然亲密接触的乐趣！此外，社区东北角与外界衔接处还将打造健康步道，形成全龄化森活聚场，关注全家庭全维度的身心健康，在与森林的亲密相处中完成孩子的人生启蒙。以上图文仅为示意效果图，非按实际比例制作，仅供参考，不构成开发商的交付承诺整个项目均为11-15F的小高层，采用传统的“全南北、行列式”的建筑排布。无连廊采光不受遮挡，得房率更高！同时更大窗墙比，宽阔视野，尽揽四时美景，美好肆意延展。以上图文仅为示意效果图，非按实际比例制作，仅供参考，不构成开发商的交付承诺三开间朝南+卧室带飘窗+主卧套房设计，功能非常齐全，尺度感十足。宽阔横厅LDK一体化布局，打破空间边界，实现空间的较大化利用，寻找家的更多可能性。客餐厅相连+宽景阳台，让空间得以延展的同时，也让阳台的功能多样化；厨房就近连接餐厅，动线清晰，客餐厅通透明亮。套房式主卧，步入式衣帽间，尊享独立卫浴，尺度全维进阶，理想生活以此划界。该户型有毛坯和精装两种，不管是想要自己打造专属生活，还是想要精装房源带来的便捷都能满足。免责声明：此为中国铁建星樾云栖项目A户型6幢14号602室房屋及相似户型装修建议图，建筑面积约100㎡，本户型房屋实际按毛坯或精装标准交付，相同户型因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积尺寸，功能布局，空间分割等也可能不同。本户型图不作为要约或承诺，仅供装修参考示意，并非实际交付标准。相关功能区仅供展示，存在因政府规划变更或特殊户型而导致的差异。具体以政府最终审定的图纸和《商品房买卖合同》及其补充协议约定为准。开发商：上海京淼鑫房地产有限公司；项目名：星樾云栖 ；备案名：花语华庭 。预售证号：松江房管（2022）预字0000355号。如果你担心星樾云栖抢不到，别着急；中国铁建深耕泗泾，区域内还有中国铁建·花语天境项目在售。花语天境和星樾云栖相隔不远，中间仅隔了金地自在城二期这一个二手房小区。步行快速可达，能享受到的配套和星樾云栖是一致的。项目打造的是约1.2低容积率自然谧境、拥有多重园林景观、诠释建筑美学与生活律动交融的国际生活住区。![]()
以上图文仅为示意效果图，非按实际比例制作，仅供参考，不构成开发商的交付承诺从产品业态上看，花语天境在售7-8层洋房（精装/毛坯），面积约95㎡-99㎡。从户型图上看，餐客厅联通的空间设计，体现家庭气度的奢阔；南向套房设计，形成了明确的动静分离，私密性好。高得房率，双阳台、双飘窗设计，空间利用率较高，可以满足各类人群，各种家庭组合的需求。花语天境仍有少量房源在售，无需积分，五年不限售，年底买房务必抓住机会！免责声明：1、项目推广名为“中国铁建·花语天境”，地名办核准名/备案名为“花语云庐”；开发公司为：“上海京沐鑫房地产有限公司”；2、本资料为要约邀请，不作为要约或承诺；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房预售合同》及其补充协议、附件等书面文件为准；相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因发生变化；3、本资料制作时间为2022年10月，出卖人将不定期对宣传材料进行修改，敬请留意最新资料。中国铁建·星樾云栖
首开劲销460套+！
不负期许 致谢厚爱！
二期应市续销 即将上新
中国铁建·花语天境
正在火热抢购中！
无需积分，五年不限售
中国铁建地产美学生活馆 恭迎莅临品鉴！
泗泾接待展厅：
松江区泗通路155弄25号及泗宝路291号
中国铁建地产美学生活馆：
青浦区业文路129弄
关于更多上海楼市项目信息，或者您想和其他购房小伙伴一起咨询讨论，欢迎扫描下方二维码，添加小胖君，加入小胖看房团@微信群~免责声明：1、本项目推广名为“中国铁建·花语天境”，地名办核准名/备案名为“花语云庐”；开发公司为：“上海京沐鑫房地产有限公司”，预售许可证号：松江房管（2022）预字0000256号；2、本资料为要约邀请，不作为要约或承诺；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房预售合同》及其补充协议、附件等书面文件为准；相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因发生变化；3、本资料制作时间为2023年1月，有效期至2023年1月，出卖人将不定期对宣传材料进行修改，敬请留意最新资料。泗泾接待展厅：松江区泗通路155弄25号及泗宝路291号
（或导航至：中国铁建地产美学生活馆：青浦区业文路129弄）
（备注：150000名小胖看房团群友数量来自12月各微信群人数总和）