房管局怒怼省高院！法律文件PK政府发文，哪个说了算？|| 律动达人

来源：法务之家

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这两天，网络上热传两份文件↓↓↓

一份是江苏省高级人民法院办公室 在5月31号签发的，其中规定：司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。

而另一份是南京市房地产市场综合执法办公室 在本月7号签发的，其中明确：因司法拍卖取得的房产，按住房限购政策执行。

▲ 江苏省高级人民法院2017年5月31日发布文件

而就在江苏省高院这份文件发布一周后，南京市房地产市场综合执法办公室针对性地发布《关于明确<关于进一步加强房地产市场调控的通知>操作有关事项的通知》，正面回应了这一议题。明确“因司法拍卖取得不动产的，按住房限购政策执行，购房者需具有购房资格;同时，取得者需在取得不动产证书满3年后方可办理转让合同备案登记手续”， 这份内容上截然相反通知可以说是完全否决了江苏省高院文件的要求。有趣的是，笔者看到，作为江苏省高院的下级，南京市中院赫然在收件单位之列，南京市房管局对江苏省高院这一文件“正面硬怼”的意味不言自明。

▲ 南京市房地产市场综合执法办公室6月7日发布文件

部分朋友可能会对司法拍卖感到陌生，司法拍卖，即法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。自从大杭州出了个马云之后，司法拍卖的主要阵地就从线下转移到了线上，在网上你不仅能拍到名牌包包、手表，甚至车子、房子、土地也是不在话下，点点鼠标就能操作，非常方便，用支付宝就可以买买买，而且通常还很便宜，这对剁手党来说是不是很爽?

▌对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，其他省市又是如何规定的呢?

在北上广深等地，司法拍卖房产必须符合政府限购条件，是主流的做法。

▶北京市住建委工作人员：

“受限购政策影响的。要不然不就都可以买了嘛，那不就都去拍卖了。判决的是没有办法的。”

▶上海市房产交易中心工作人员：

“司法拍卖如果是强制拍卖的话，就不涉及限购。如果不是的话，那购房者必须要符合上海限购政策。材料里面会有一个法院的判决书或是裁定书或是调解书，拍卖行还有一个协助执行通知书，这种属于强制拍卖。购买人的话，如果是强制拍卖，有这些文件的话，就谁都可以买。”

▶广州天河区房产交易中心工作人员：

“拍卖行出了拍卖成交确认书，法院也出了协助执行书，我们肯定要按照法院规定来做的。但是法院和拍卖机构会先查你有没有资格购房的。”

▶深圳市某承接司法拍卖的拍卖行：

“如果你要购买司法拍卖的房子，必须符合深圳市颁布的限购政策。”

▌司法拍卖房产到底受不受限购政策影响呢?

毕竟这关涉不少吃瓜群众的切身利益，尤其是那些因政策加码而被限购的。

☑ 《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

☑ 《民事诉讼法》第二百四十二条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

☑ 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

以上法律和司法解释的规定，翻译成大白话，就是“司法拍卖房屋所有权自法院裁定送达买家时转移，不受限购政策的影响，房管局/国土局作为产权过户的协助执行单位，必须配合办理相关手续”。

▌那么问题就来了，既然法律明明白白地规定了法拍房不受限购政策调整，那实践中这些地方的限购政策又作何解释?

很无奈，这就是我们当下的现状，也是整个法律职业共同体所面临的尴尬。大量的地方性文件、政策、通知甚至是一纸会议纪要、领导的一句批示就能够废掉一部代表国家意志的法律，就能架空法律，将其束之高阁。这样的事情不胜枚举，比如很多城市地下车位不给办理权属证书，比如很多城市《商品房买卖合同》“备案制”被活生生整成了“审批制”，比如很多城市规定楼盘价格超过某个数值就不给价格备案不发预售证……，不胜枚举。在前文南京房管局撕逼江苏省高院一案中也是如此，一个政府部门的内设机构一纸通知就能让一票人等的安居理想落空，这也就无怪人们常说“什么法也不如领导的看法大”了。

▌可能有部分朋友会感到疑惑，为何法律要这么规定?凭什么司法拍卖的房屋就可以有超越普通市场交易房屋的这种“特权”，就可以不受限购政策调整?

需要说明一下，这是因为，每一桩司法拍卖案件，其背后都是一个个曾经“受过伤”且嗷嗷待哺的债权人，进入司法拍卖环节的案件，意味着法院已进行裁决，但有关当事人拒不履行法院生效文书确定的义务，债权人的利益已受过侵害，只能通过资产处置来弥补损失，而司法程序则是普通民众权利得以救济的最后一道防线，法院受理申请人的申请，对被执行人的财产通过司法拍卖的形式予以执行，是法律赋予法院的司法权，也就是司法公正最后一步的体现。

▌结语：

强制拍卖是法院为保障执行债权人权利的实现而强制剥夺债务人的财产处分权，通过拍卖使拍卖物变价的执行行为。这是一种国家公权力行为，是法律赋予法院的司法权。那么，法院通过行使司法权，使得强制执行的申请人的债权得以实现，是公民合法权益的救济途径。因此司法拍卖以法院生效的文书作为执行依据，政府机关、政府部门如果对抗的话，那就是对抗的法律。法院拍卖成功后，下发裁定书和协助执行通知书，要求房产部门办理变更登记，有权机关必须予以办理，政府部门如果拒不履行协助义务，法院有权予以处罚。

无论谁是谁非，还需尽快从全国层面上出统一规定，不然无论是司法，还是政府管理部门，还是对于欲购买房屋的民众来说都会无所适从。

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