重磅！瓶窑买房人必看！2022年楼市最新8大预判！

定调！房地产是支柱产业，住房是居民的消费。12月10日，中央经济工作会议召开。

这一决定明年一年中国经济基调的重要会议，对于房地产的定义，全文如下：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

几个重点和我的理解：

1、房住不炒！

虽然之前的政治局会议没提，但是这次的经济工作会议再次提到了房住不炒，这依然是房地产市场红线，没变化。

2、支持购房者的合理住房需求

也就是说，刚需和改善的住房需求是应该支持的，房贷该降低得降低，不能一概收紧。但不能为投资客打开大门，杭州这种城市不可能太放松。

3、因城施策促进房地产市场良性循环和健康发展

既然因城施策，那么经济弱的地方楼市可以适当放开，下行压力大，库存量大的地方可以适当救市。

要良性，还要能循环，循环起来才能健康发展。所以不能让这个行业死了，要有正常周期。

紧接着，楼市继续迎来大利好！

12月11日，2021-2022中国经济年会召开，两位正部级官员发言中都提到了房地产。

国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆表示：要加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示：要促进房地产业健康发展。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

两位权威人士都对房地产做出这样的表态，说明房地产行业的基准面发生了重要的好转和变化！

要知道，在不少城市，卖地收入占一般预算收入的必中都超过了100%！其中，杭州2020年卖地收入占一般预算收入的必中更是达到123%！

关于明年的楼市，我写了一篇预测文章，请大家耐心阅读，一定受益匪浅。

预测1: 全国普涨时代已经结束，分化进一步加剧

分化行情包括：

1、城市分化

2、地段分化

3、产品分化

1.城市分化

大家都知道，上一波楼市上涨大行情启动于2015年。在这一年，楼市去库存运动开启，而连续降息、降准，让市场瞬间火爆。

之后，货币+棚改政策将火势烧到二三线城市以下，从而实现了一个全国性的去库存运动，最终结果是，全国房价都已经完成了翻倍。然而，我需要告诉大家的是这种机会近期很难再现了。

我相信未来说整体房价的涨跌已经没有意义，在2020、2021年有一部分城市涨得很厉害，也有一部分城市根本没有动，全国一盘棋的格局彻底打破了。

中国人口出生率下滑了，死掉的是县城的房产，而优质都市圈的房价继续上涨。未来是鹤岗化与深圳化同时存在的时代，有多少县城死去，就有多少人迁徙去新城市。

别忘了

日本早就超低出生率了，但是东京永远不缺人

美国高度城市化了，但是纽约旧金山永远繁华

中国也不可避免走向老龄化，低出生率，但是五大优质都市圈永远不缺人，永远繁华，房子不买还涨。

那些说中国人口出生率下降，房价就不行的人直接拉黑吧。行不行不是一句话就能回答的，要分地域来判断。

2.地段分化

本轮上涨，广州涨得很凶，但是仅限于天河、黄埔，海珠东，其余板块涨幅很有限，甚至没怎么动。不光如此，据我们观察之前的东莞，深圳，上海亦然。

理论上来讲，一个城市经历完整的上涨周期顺序如下：领涨，补涨，普涨。

因为楼市存在“需求替代”效应，买不起优质的，就买次优的；买不起次优的就先上车…

所以房价上涨会从核心板块向边缘扩散，最终完成一整轮行情。

那为什么现在突然见不到“普涨行情”了呢？

因为信贷刺激不够充分，购买力跟不上。

本轮信贷刺激不够充分，没有首付两成；限购限贷没完全放松，造成这次主要是优质板块上涨，便草草结束行情。

3.产品分化

产品分化不必多说了，即使在广州这么猛的行情里，老破旧，楼梯房还是卖不上价，年轻人看不上，出手困难，其他城市相信也大抵如此。

原因很简单，不展开分析了。记住一点，手里有老旧住房的尽早卖掉置换。

预测2: 调控政策逐步放松

下面这个链条无法长期被打断，否则财政连锅都揭不开，大量地铁，公路，学校，医院工程等着资金建设，而公务员，教师，医生等人员的工资也无从着落。

政府本身不是企业，不会产生利润，却要维持庞大的组织开支，资金来源主要有三个：卖地搞房地产，印钞，收税。大家选一个吧。

疫情来了，餐饮旅游倒闭

反垄断了，互联网失业

打击教育培训机构了，1000多万人集体下岗

地产融资三道红线，开发商排队死给你看

原材料大涨，制造业陷入困境

……

经过今年的多番折腾，中国经济成功下滑，再加上调控政策的多重打压，现在应该是未来5年楼市的底部。

现在楼市是中央和地方的博弈，卖地权在地方手里，但货币权在中央手里.地方不卖地就没钱，本质上地方有推动房价平稳上涨，健康增长的冲动.

但是中央认为：顶，卖地的钱你们捞走了，但债务风险却是国家的，不干。所以平时会拽紧货币，只有地方活不下去了，才适度宽松。

松松紧紧又三年，形成了中国特有的政策周期。目前经济已经到了临界点，明年开始，是逐步走向宽松的楼市周期。

预测3: 降准、降息即将来临

降准降息与楼市宽松是一脉相承的，中国的债务决定了2022年必须实施货币宽松，这是五年前注定的事情。

（2021年央行取消了总闸门和不搞大水漫灌的说法，意味着什么）

2016-2021，正好跨了5年，楼市掀起新周期，不管你愿不愿意、高不高兴、接不接受，统统不重要。因为周期不可抗，需求不可挡，趋势不是人力可以改变的。

每次经济波动之后，都会带来一波房价大涨

2003，非典

2008，金融危机

2012，次贷危机

2015，高库存

2020，新冠疫情

以上时间节点过后，都引发了房价大涨。因为大灾大难之后，必是货币宽松，从而推动资产价格上涨。危机之中，人们的信心不足，恰恰是聪明人应该出手买房的时候。

人们往往只看到短期的危机

而忽略了中国经济持续增长的生命力

资本市场一定要跑，等周期，房子其实就是我所讲的跟着城市成长，不必过于在乎波动，只要长期趋势良好，最终一定会超额回报。

大多数人的一生，就是随着大众，随着主流的人生方式度过，他们的人生轨迹都大同小异，他们做着大多数人都在做的事情，最后得到一个和大多数人一样的结果。

大家努力工作了几年，终于攒了一笔财富了，接下来会怎样？对，新一轮货币宽松来了，这些财富又去了别人的手里。每隔几年就会财富转移一次，总之大家是攒不起钱的。

预测4：楼市会迎来春天，但不会进入夏天

进入到2021年调控收紧以来，中央工作会议对于房地产的态度主要都是以“稳地价、稳房价、稳预期”为主，可以看出无论政策怎么调整，这个核心都是难以改变。

近期，中央本次会议对于楼市明确了“支持合理住房需求”和“良性循环”两个新的定调。另外加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

前半段的“房住不炒”到后半段的“支持合理住房需求”和“良性循环”。这是一个重要的信号，官方承认了商品房仍有发展空间，支持购房者的合理住房需求。楼市大热的时候，需要采取严格的调控措施，包括限价、限售以及一些金融方面的政策；而当市场遇冷的时候，就需要放松调控。因为无论楼市涨得太快，还是跌得太快，都会对经济造成影响，对这个行业本身的健康发展也是不利的。

预测5：因城施策

近几个月，有注意房地产市场的都可以发现，楼市的风向真的的慢慢发生转变，市场大环境利好政策都陆续释，多方发声维稳楼市，保障刚需群体信贷需求等诸多利好消息频频发出，市场已经逐步开始好转，一个全新的窗口期已经到来。

中央经济会议提到“因城施策”，预计未来将会有更多的城市在保持市场稳定的前提下，适当对楼市进行放松。

由于受到上半年限购新政影响，楼市市场遭到全面围堵，全国楼市成交量不断下滑，尤其是已经非常冷的城市，救市的可能性会更高，毕竟行业太冷，和官方定调“良性循环”和”健康发展”都是相违背的。

预测6：货币政策预计还会有所放松

今年已经有两次全面降准，基本上预示着金融端已经开始松动，预计明年会有降准，甚至是降息。有消息指出，明年上半年货币政策易松难紧。预计未来央行会更倾向于降准等方式缓释银行的负债端压力，通过负债端成本的下降，向资产端定价下行进行传导，实现对实体融资成本的下降。

近期，兴业银行首席经济学家鲁政委在兴业研究2022年度策略会上表示，明年我国经济增速将较2021年明显回升。对于货币政策方面，他表示2022年的货币政策将会更加灵活，适度兼顾内外平衡，预计仍有降息、降准的空间。

总而言之，在政策的推动下，房子最终还是要回到到居住属性的，而当下对买房人是利好的，无论是从价格、市场、还是政策等各个方面，在这个窗口期，刚需客可以捉紧机会。

预测7: 老破旧住宅将卖不动，价格进一步下跌

今年很多读者跟我抱怨手里的老旧住宅很难出手，问我继续拿着有没有必要。其实按目前年轻人的购房口味来看，老旧住宅以后会越来越跑输大市，新房或次新房涨50%，老旧住宅涨15%，甚至10%以下都可能，慢慢就跟不上了。

如果你的资产上涨不能跑赢大市，意味着什么？

意味着你相对变穷了

你变穷了，以后换房就越来越难，最终可能一辈子就守着一套破破烂烂的房子安度余生，而别人就不断换房置换，住上了大平层。

预测8: 县城的房产将套牢

县城的房子真的别买了，也不要花钱回农村建房了，以后都是空置废弃的。

你老家的房子，一年住多少天呢？

在东北鹤岗有大量空置的房子，房子是很好的，就是没人住了。

当寒冬来临之后，在鹤岗买房的年轻人开始感受到了经济的压力，那就是当地入冬来得较早，而春天来得较迟，冬季可是零下二三十度。这样一来等于有小半年的时间都必须靠暖气生活下去。

而当地的暖气费肯定是要交的，如果是90平米的房子，一年取暖费是2046块，而小一点的房子也是1000多元，而有些人为了省钱不得不选择停暖。

当初很多年轻人看鹤岗的房价这么便宜都心动，就是也要解决自己的工作问题就可以了，但是如今在鹤岗当地找不到工作，或者说从10月1号开始鹤岗当地供暖开始，你想要到南方工作，想报停取暖费又能否实行呢？

有一位网友在帖子里说：不知道能不能做到， 就是买个便宜的楼，然后放我的一些东西。然后，我希望能不交取暖费， 这样，就能安心当仓库。

有当地网友是这样回应的：报停需要你上下左右的邻居签字同意，大家不会同意的，你家报停冬天就变成冷库了，会直接影响周围邻居室内温度，甚至导致邻居的房屋因冷冻出现损伤。

现在县城的房价还有这些中老年人撑着，再过十年，二十年，那时县城的房产最终就只能留给老鼠住了，就像日本和美国衰落的城市一样。持有多套县城房产的人，自己也可以想想，你的子女以后愿意在县城或者农村生活吗？

做投资要追逐年轻人的趋势，互联网公司的股票，优质城市的房产，还有各种炫酷的科技，这些领域才有可能爆发性增长，才是你应该下注的地方。

醒醒吧，中国房价普涨时代已经过去了， 人口下降，死掉的就是县城的房产，北京上海永远不缺人。

最后，说一个事情，某人因为手里有十几套房，可能会被征收房地产税而在相亲活动中被嫌弃，其心仪的女子选了只有一套房的工薪一族…

关于这件事大家怎么看呢？请在评论区留言。

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