鹃湖夜话No.6 || 房地产那些事儿！

 SPRING 

草树知春不久归，百般红紫斗芳菲。正是春光明媚、春风可亲好时节，3月27日晚，“鹃湖夜话”活动第6期——“房地产那些事儿”在国际校区1号书院圆满举行。

图｜本期嘉宾：地产“女神”周溶溶，“幕后大佬”：胡军华

本期分享嘉宾周溶溶深耕房地产业多年，对行业发展有着深刻认知。溶溶从房地产发展，金融、土地与人口政策等方面，结合杭州、宁波的房地产市场情况，带领同学们深入了解行业现状。

房地产发展阶段及概况

Real Estate

Development Stage

三个阶段

近30年来，中国房地产行业主要经历个三个发展阶段，随着国民生活的需求和政策变化，整个行业未来也将进入全新发展阶段。

1	土地红利阶段（1998-2008年）
2	产品红利阶段（2008-2018年） 品质时代（开发商主导）
3	运营红利阶段（2018至今） 小镇思潮（顶层设计与开发商协同）、未来社区（顶层设计为主导）

房地产是一个非常巨大的行业，不管是在整体的营业收入、就业人口，还是企业数量、税收贡献，都和城市的发展息息相关。通过数据，我们知道房地产行业的竞争已经如此激烈…

金融、土地与人口

总体来说，影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构等长期变量，也包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量，还包括土地政策等中期变量。

经济学家任泽平曾提出业内经典分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。从供需角度看，人口、金融均属需求侧因素，土地则属于供给侧因素，人口、金融、土地三者综合决定房地产周期。

据统计，上世纪以来全球130多次金融危机中，超过100多次与房地产有关。2020年，中国银行业全年处置不良贷款超3万亿，今明两年不良贷款处置规模或还加大，房地产已是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。    

土地因素决定房地产供给。从供地到开发商拿地、到开工，再到预售或竣工待售形成住房供给，存在2年左右的时滞；并且土地供给政策还可能通过预期传导直接影响当期房地产市场。因此，土地因素对房地产周期的影响主要在中期，介于人口因素和金融因素之间。

当下，中国正进入都市圈城市群时代，房地产市场面临进一步分化。根据联合国预测，2017年至2030年，中国城镇化率仍有超过10个百分点的提升空间，由此可以带动城镇适龄人口的增加，进而对房地产市场提供支撑。但是，城镇化进程所带来的城镇适龄人口增加的影响将逐渐减弱，难以抵消人口结构变动的影响。

溶溶结合详实的数据对此进行了解读。她认为，随着中国房地产市场从数量扩张转入质量提升，住房趋于饱和，居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求的要求不断提高。购房需求结构也从20岁至35岁的首次置业为主，演变为35岁至50岁的改善性置业为主。

杭州房地产市场

那么....房子到底买在哪里，重点板块有哪些，哪个板块未来最有潜力？针对同学们最为关心的热点话题，溶溶重点介绍了一二线城市房价的轮动、杭州城市发展、热点板块等内容。其中，杭州城市发展的关键词：一核九星→都市圈→杭州湾区→一体化，可以说是杭州的四重身份。

最后，溶溶总结认为：新增人口越多的地方机会越多、外地人越多的地方机会越多、年轻人越多的地方机会越多。她提醒大家留意全新规划板块、留白启动板块和断裂缝合地带。例如2019年的钱塘新区，2020年的云城、三江汇....

精彩的Q&A环节

一谈到房地产，同学们都打开了话匣子，积极与嘉宾问答互动，气氛非常热烈！莫非都是带着现金来，随时准备下手？

现

场

互

动

通过本期分享，相信参与的同学们都收获颇丰，尤其是对房地产市场或行业有想法同学，线下也可以开展更多分享交流。下期“鹃湖夜话”预计于4月9日开展，届时将由Lulu King同学为大家分享医药和医美行业新知，我们不见不散！

活动｜蔡叶飞Francis

文字｜秦志付Justin、周溶溶Ramona

编辑｜宋江涛Tod

ZIBS 2020

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