信号
大家好，我是七喜。
（一）
今天，财政部预算司发布了一份文件：
《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》（财预算［2022］139号）。
这是关于房地产改革的“中央级”信号。
大家都知道，国家很大，要出什么重量级政策的时候，都会先挑选试点的省市，进行充分的论证。
试点成功了，就可以推广开来。试点失败了，那么总结经验教训的同时，风险波及的范围也相对可控。
139号文件中，也对“试点”进行了简单直白的说明：
财政部和深圳市加强协同联动，定期会商协调，建立工作任务落实和重大问题协调机制。
相关财税改革试点、探索示范任务，具备相应条件可赋予深圳先行先试。
财政部加强政策扶持和宏观指导，做好工作落实情况跟踪评估。
深圳又一次成为改革试点。
139号文的内容涉及的非常广，建议大家自行去阅读学习，在此，简单摘录其中的两点关键信息：
【第一点，打破城乡和户籍限制】
发挥中央财政农业转移人口市民化奖励资金作用，推动进城落户农业转移人口与当地户籍居民享受同等基本公共服务。
注：制约都市圈发展的首要因素，不是有没有购房资金，而是有没有落户资格和社保保障。进城落户，养老无忧后，来了的深圳人自然就会把深圳当家，而非过客。
【第二点，人人有房住】
考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。
最近，房地产市场出现了震荡和调整，很多人觉得有些看不懂，听听“国师”刘元春教授怎么说。
刘教授最近发表了一系列观点，摘录其中部分，供大家参考。
第一，新加坡模式。
未来政府端进一步发力要兼顾短期宏观稳定和中期构建长效机制，促使房地产企业对过去“高杠杆、高负债、高周转”的模式做出全面调整，从香港模式向新加坡模式加速转变。
第二，美国和日本的救市经验。
政策上可以借鉴国际经验，建立低收入群体住房基金、房地产贷款银行和住房银行。
这一方面可以帮助解决中低收入者购房难问题，另一方面也有利于构建完善长效机制。
短期纾困措施也是必要的，现有的一些纾困措施对于缓释房地产业流动性风险很有帮助，但是中期还要考虑救助之后的退出机制。
咱们简单梳理下，上面的两则建议，分别涉及到了增量和存量的问题。
增量，就是新加坡模式。
回归政府和市场的双轨制。
存量，参考美国和日本的化险思路。
降低房贷利率，新旧都降。
提供购房补贴，定向济困。
专项救助（住房银行），退出机制。
现在的市场，对于房企有些反应过激了。
对比日本的经验，最终还是采取了时间换空间的思路，并且最终没有冲击出系统性的金融风险。
但是，日本有一点做的欠妥，就是在房价回归居住属性估值的时候，开征了房地产税（0.2%，比例不高，但影响预期），快速冲击之下，拉长了复苏的周期。
最近，也有些人在讨论国内开征房地产税，个人觉得，短期内不会。日本前车之鉴，没道理不吸取。
另外，财税政策也要讲人民性的，都没有对有钱人征收资本利得税和遗产税，那么就更不可能对普通老百姓征收房地产税。
（二）
兄弟们最近教我打掼蛋。
本来没当回事，可以玩过几次后，有点上瘾了，感觉和投资有很多相同之处。
我胡乱总结的，大家看看对不对：
第一，团队。
不仅要琢磨自己的牌，自己先跑，还要照顾对家，琢磨对家的牌，也尽可能的支持对家先跑。如果自己牌臭，就想办法送对家先走。
个人英雄主义要不得，要团队双赢。
第二，记牌。
既要知道自己的优势和劣势，也要知道敌方的优势和劣势。
出牌用脑子，用博弈论去思考出牌的策略，一定要规避人性的弱点。
要用自己的优势去攻对方的劣势，而不是为了求稳，先出掉劣势的小牌，却被对方用优势摁住，失去先机。
第三，舍得。
手握大牌和炸弹时，不要舍不得，不要捂在手里。要盯紧对手方，用到刀刃上，打断对方的节奏。
对方只要节奏一乱，就会被你带着走。
第四，回收。
每一次出牌，要有后手。先出的小牌，自己要有后手牌跟进，实现回收，维持先手优势。
第五，复盘。
如果输了，是为什么输的，哪些是客观原因，哪些是主观原因。主观原因应该怎么改正...
总结的点还有很多，上面这几点给我的印象最深，我也在边打牌边总结经验。
真好玩！听说掼蛋是从江苏流行来北京的，难怪江苏经济发展好，都是投资高手啊！
（三）
最近部门内部有场讨论会，聊聊各自对未来经济和市场的判断。
最后各执一词，谁也说服不了谁。
但是，有个共识，就是在分歧比较大的时候，就从底限思维的角度出发来做投资。
先把最坏的几种灰犀牛和黑天鹅事件会集中暴露的可能性想好，对最糟糕的情况做好充分的心理准备，然后再去设计后面的事情。
这样去想，有些太保守，肯定不够积极，也可能是想错了，做错了，怂逼了。
但是，既然我们部门内部对短期的市场有分歧，就大方的承认分歧，然后按照互相都能接受的最大公约数去制定策略，那就底限思维呗。
以上的分歧都是短期的分歧。
关于中长期，我们坚信：
肯定是繁花似锦的。
没有一个冬天不会过去，
没有一个春天不会到来。
对于还没有到来的事情，现在验证不了谁对谁错，既然各自做了选择，就各自都坚定的走下去吧。祝福每一个人。
最后，欢迎铁粉加我微信。