国家再次要求：央企退出房地产，央媒催促，央企将全面放弃房地产

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这一次，确实是动真格了，国家再次要求：央企要退出房产，央媒也多次催促，央企将会全面放弃房地产。2022年，国家再度提出，央企要全面退出房地产行业，国资委给出了明确的意见：国企和央企应该严格把握主业投资方向，严控非主业的投资。央企和国企不可以为了规避主业监管要求，通过参股等方式进行央企投资项目负面清单规定的商业性房地产类禁止业务。与此同时，央媒也多次发声催促央企退出房地产，例如央媒经济日报专门发表了《“清退令”敦促非主业央企退出房地产市场》的文章，直言不讳地提出央企应该退出房地产行业。

这一次的要求退出房地产行业的态度更加坚定，不仅规定央企和国企不能够直接参与房地产产业活动，而且还不允许通过参股等形式进行房地产投资活动。受到“二度退房要求”指示，国家电网、中航集团随后公布将全面退出房地产行业。2021年至2022年，已经先后有14家央企公开宣称将要全面退出房地产开发行业。

为什么说这是“二度退房要求”呢？其实早在10年前的2010年，国家就布局国企和央企退出房地产的工作。当时要求，各个央企要梳理自己的经营业务方向，要砍掉非主营业务，例如房地产行业。在当时国资委就明确“央企应该老老实实干老本行、干实业、不要东张西望。”也就是从当年开始，国家就有节奏、有次序地要求央企退出非主营业务的行业，特别是要退出让企业们“失去了自我”的房地产高利润行业。然而，效果不甚理想，数据显示截至2022年，在我国的央企中，依然有超过16家继续坚持在房地产行业探索发展，他们退出的步调很慢，表现出流连忘返的意味。

为什么央企迟迟不肯退出房地产，估计任何人都能想到答案：房地产太赚钱了，谁会跟钱过不去？

自从1998年福利分配方改革、商品房正式开始实施开始，房市就一发而不可收拾。不仅众多的买房人尝到了房价上涨带来的实惠；企业家们也看到了房地产行业的巨额利润空间。根据国家统计局的数据显示，在2020年初的时候，中国的房地产企业总数量达到97938家，在过去的30年时间里，总量骤增4000%（统计局数据该显示，在1987年前后，我国的房地产企业数量只有2500多家。）

有专家计算，在房地产开发行业，赚钱的年代里净利润率一度高达15%以上，在楼盘大卖的涨价销售期间，有些楼盘的利润甚至超过20%以上，个别能冲到30%左右。这等净利润水平，可是钢铁水泥、家电、燃油、发电等传统行业无法比拟的。要知道，在一般传统行业里，如果净利润（扣除企业税费、管理费用、销售费用之后的利润）能达到10%，就已经是非常不错的吸金产业了。然而房地产直接冲破10%的高利润天花板，让整个市场为之侧目。

正所谓“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。”那么，这一次央企开始全面退出房地产，是不是意味着央企已经看到了房地产未来不赚钱的趋势，所以才提前缩减这个领域的开发投资？指闻君认为这一次企业们这么爽快地答应了退出，主要有2个方面的原因：

1、房地产开始从高利润走向平庸，产业不再吸金了。1998年至2016年，房地产是高速推进阶段，造就了大批量的炒房客和赚钱人士，不管是有意投资房地产还是误打误撞购买房产，都已经赚得盆满钵满。在这个期间，市场上涌现出了批量炒房团，例如温州炒房团、厦门炒房团、合肥炒房团等。他们游荡在各大城市的楼市中，不断搅动着整个房价的涨跌格局。

不过，随着2016年底，房住不炒的提出，这一次全国性房价普涨就彻底宣布开始结束了。很多人把这一次的调控视为“一如既往短期性的调节”，实际上却被啪啪打脸。2016年底至2021年6月，这一轮全方位、多环节、各城市全覆盖的调控不仅没有丝毫放松的迹象，反而愈发密集。就拿北京房价来说，认为这是宇州、甚至是世界上屈指可数的大城市之一，按照道理而言，房价根本不可能下滑，然而实际上，根据新京报媒体统计，2022年的整体房价比2017年初高峰时期平均下滑了接近15%。

试想，就连这个城市的房价都有所松动，那其他城市的房价将会如何？可想而知。除了大城市房价回调之外，不少三四线城市的房价更是大幅度下滑，例如燕郊，2017年前后这里的房价一度涨到了3.9万元-4万元/平米，随着限购、限售等措施的出炉，外地炒房客们被关门打狗，在失去了外来炒房人的情况下，短短5个月时间内，房价从4万元的高度回落至1.7万元左右。而且最近2年的住房成交始终平平淡淡。

随着房价整体性平稳（部分下滑），炒房客纷纷开始销声匿迹。房企们（民营房企和央企、国企）难道看不出这种端倪？所以，在2017年至2020年这3-4年的时间里，不仅是央企陆续退出房地产行业，很多主业非房地产的民企其实也在逐步策划着退出房地产开发投资，从本质上而言，退出房地产，其实是利益驱动的。

2、住房确实过剩，这一点大家都看在眼里。根据贝壳研究院房地产数据显示，在2022年全年时间里，统计的163个三四线城市中，有123个城市的土地出现了流拍的情况，流拍率高达四分之三，29个城市的流拍率超过20%。在统计局监测的35个城市里，有13个城市二手房住宅房价下滑。

这些三四线城市，普遍存在住房显著过剩的情况，一方面这些城市的人口不断向一二线聚集输出，另一方面房地产在过去得到了批量开发投资，这就直接引出了一个结果：结构性住房错配和过剩的情况。在一二线城市里，住房可能不足，因为人口吸纳能力过强；在三四线城市里，城市过度依赖房地产开发拉动经济，进而建设了大批房产无人居住。住房闲置也成为了困扰不少城市住房的另一个难题。根据经济学家任泽平发布的《城镇存量房产报告》数据，截至2019年，我国城市存量房产超过3.11亿套，户均房产保有量达到1.1比例，足可见到，住房过剩了。

不管任何行业，只要供给过剩，那么必然的结局就是利润缩水。房地产过剩的局面，其实李嘉诚和王石早就预判到了。在2013年前后，李嘉诚宣布要逐步退出房地产行业，李嘉诚认为“如果住房继续按照这个速度建设下去，未来房子将变得不值钱。”在李嘉诚的眼中，房地产应该保持高价格、高利润的存在，房子继续规模化建设开发，房子供大于求则价格下滑。

王石在一次节目访谈中也说到了住房问题，王石透露，他从来没有炒房，也没有炒房的念头，自从他来到深圳之后，前后购买过3套房产，但这3套房子都是卖掉之前的一套之后购买下一套的，所以手上拥有的房子并不多。对于住房现状，王石认为社会性住房过剩这是事实，将来年轻人要继承来自自己父母和岳父母多套房产，并且社会是一个流动性的人口关系，而住房很容易把人固定下来，不利于个人和家庭流动（所以不买房子或许更好）。

那么，一个话题来了：随着央企和多家企业逐步退出房地产，会导致房价冷却吗？

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