北京房租涨幅恐“被锁定”，反垄断执法能破解吗？

近期，各界普遍关注今年北京房租上涨过快的消息。前我爱我家副总裁胡景晖将北京地区房租上涨与链家的自如、蛋壳等长租公寓借助融资和银行贷款、发债等途径以高价和大量房东签订长租协议联系起来。

在舆论压力下，北京住建厅等监管机构约谈了自如、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人。被约谈企业负责人共同承诺“三不”：

不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；

不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；

不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

但是，这些承诺都存在者可操作性的问题。

首先，相关长租公寓企业如果违反上述承诺，由哪些市场监管部门依据什么法律来查处，如何处罚，北京住建厅等与会监管部门并未明确说明。很显然，如果处罚于法无据，或者处罚过轻，都难以对这些被约谈企业产生法律和事实上约束。

其次，“恶性竞争”、“高于市场水平”、“提高租金诱导”的认定缺乏明确的标准，使得这些公开承诺的落实难以保障。

更重要的是，相关企业的上述承诺并没有承认——过去半年来北京地区房租出现上涨，尤其是长租公寓富集区的房租水平的发展是否已经是“恶性竞争”后“高于市场水平”的结果，也没有否认之前曾经存在过“通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源”的情况。如果前半年北京地区的房租水平上涨客观上有前述因素的影响，那么从事过这些行为的长租公寓企业的房租水平客观上已经是不合理的了。在此基础上，再承诺所谓的下半年“不涨房租”就等于是这些处于竞争关系的长租公寓企业达成了维持上半年房租涨幅的共识，或者协同。

例如，根据2018年8月20日媒体报道：

https://m.jiemian.com/article/2401596.html

今日晚间，自如发布声明称，未来3个月保证收出房两端价格稳定，供给平稳，为北京市场提供新增房源约8万间（存量房源退租加上新增供应），新增投放市场的房源会维持租金不涨；全国九城续约房源涨幅不超过5%。

此外，我爱我家也表示，将在2个月内提供2万套房源，承诺环比8月不涨价。蛋壳公寓则发布声明称，不哄抬租金抢占房源，2018年8月至12月，北京地区蛋壳公寓租金环比7月不增。

那么，如何上半年北京地区房租上涨的原因很多，如何判断长租公寓企业的涨房租是否违法呢？

实际上，长租公寓企业主要还是作为“二房东”赚取房屋差价，只不过一些备受资本青睐的长租公寓企业会对其转租的房子进行装修，从而争取获得更高租金回报和更稳定的租客。所以许多长期公寓企业都会锁定中高档住房需求市场。这就会使潜在的房源显得比较有限，往往集中在交通便利或者临近特定学区、园区、商圈的地段。长租公寓企业会选择一方面以量取胜，尽可能争取更多这类房源来吸引更多潜在租客，另一方面争取以价取胜，不惜用高溢价争取房源，同时在抬高房东预期和竞争对手获取房源的成本，为相关社区、地段整体房租水平上涨做贡献，并间接从房租整体上涨中获益。

目前，虽然链家的自如在北京地区长租公寓市场的存量最多，但是因为地段、价格的差异化，以及其他活跃竞争对手的竞争，所以并不容易证明链家在北京长租公寓市场就具有超脱市场竞争约束的市场支配地位，尤其是在整个北京租房市场因多重原因叠加而出现房租普涨的背景下，并不适合运用假定垄断者测试等经济学分析。

但是，长租公寓企业之间，无论是高管层面，还是能够影响高管策略的投资人层面，如果存在串谋限制竞争，那么就可能违反《反垄断法》。这类共谋可以直接表现为对同一地段相同面积大小相同的房子划定最低房租水平，也可以体现为对不同小区的房源、不同面积或收房租金水平的房源，划分各自势力范围，或者对同一地段类似面积房源的收房租金水平划定最高上限等等。

实际上，虽然房地产中介市场是透明度相对比较高的，但是中介之间共同串谋限制房租价格竞争的现象仍可能存在，无论是传统的赚取中介费的房地产中介，还是长租公寓企业。除非有涉案企业向反垄断执法机构自首，否则这些串谋行为，是很难被租客举证的，甚至反垄断执法机构也只有通过突击检查才有可能获取相关证据的。

很显然，如果反垄断执法机构能够为保护租客的利益，对房地产中介行业可能存在的限制竞争行为进行查处，对数以十万甚至百万计租客们，肯定是个福音。但是，对这类违法性的查处也会直接导致受涉案房屋租赁合同无效，并引发大量民事赔偿争议，甚至民事诉讼。

如果对房地产市场不能进行反垄断执法，那么目前北京地区的房价水平恐怕就很可能至少要维持在目前的涨幅了。而且媒体报道：https://m.jiemian.com/article/2401596.html

“政府主要要求未来几个月，加大收房力度，努力扩大供给，此外还要求房租保持稳定。”链家研究院院长杨现领表示。

那么，伴随长租企业继续在资本的支持下加大收房力度，低租金的房源恐怕也会随行就市地上涨房租，中高档租金的房源则会继续逐利地涌向经济实力更强，抗风险能力更大的长租公寓企业，例如链家。在这样的背景下，即便链家等长租公寓企业维持各自房源投放的租金水平不变，但是房源被更多集中在这些长租公寓寡头企业手中，只会进一步加快对中档租金房源的瓜分。在这样的趋势下，北京市各城区房租的整体水平还是会再逐步走高。

究竟能否为了北京地区租客的利益，全面深入调查北京地区房地产中介、长租公寓企业是否存在违反《反垄断法》的限制竞争行为，无疑是考验北京市反垄断执法机构以及国家市场监督管理总局反垄断局的难题。但是，过去10年北京反垄断执法机构在房地产市场反垄断执法还没能实现0的突破，或许已经反映了相关反垄断执法到底有多么难。