行业聚象|学生公寓成为投资新宠 投资巨头闻风而动
《行业聚象》专栏介绍
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在教育产业极其发达的澳洲，被本土机构投资者长期“边缘化”的学生宿舍市场终于迎来了大好发展时机。投资巨头纷纷强势进入澳洲市场，这块“馅饼”背后，是否也有陷阱？
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学生宿舍成为投资新宠儿
房地产服务提供商第一太平戴维斯（Savills）近日表示，尽管正在规划的公寓数量巨大，并且资本增值减速，但是在高收益以及强劲前景的影响下，进入澳大利亚学生宿舍市场的投资者人数超过了以往的历史记录。
报告同时指出，澳洲仍然是全球第三大受欢迎的海外留学地，尤其是对中国以及其它亚洲国家的学生来说。
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留学生涌入澳洲 未来宿舍需求量巨大
国际教育是澳大利亚第三大出口类，仅次于铁矿与煤央，当前年出口规模约192亿澳元。2015年全澳国际学生总数超64万人。到2020年，澳洲预计将迎来76万名海外留学生，较2012年增加一倍。随着越来越多留学生涌入都市区，澳大利亚学生住房领域将在未来几年迎来大发展。
对于澳洲房地产开发商来说，学生公寓是一个巨大的市场。目前，澳洲学生住宿市场规模约达200亿澳元。然而，澳大利亚的学生公寓建设一直落后于其他国家。分析人士表示，这让投资学生公寓比投资住宅房地产更加可靠。
仲量联行学生公寓服务主管纽兰德（Conal Newland）表示：“私营机构建造的房屋主要由海外留学生居住，占比约为75%。随着海外留学生数量的不断增加，对学生公寓的需求也将不断加大。”
纽兰德同时指出，这为私营机构开发学生公寓带来了良机，国内和海外者均试图进入这一市场。“我们估计，目前有超过10亿元的资金正在寻求澳洲学生宿舍市场的机会。”
据莱坊国际（Knight Frank）的研究显示，接下来5年中，澳洲预计将会建设4万个学生公寓床位。而随着学生公寓需求的发展，澳洲住宅私人租赁、建设出租(BuildtoRent (BTR))或多户住房等行业也变得活跃起来。
（澳洲和全球各大城市学生公寓需求率）
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维州学生公寓市场潜力无限
在澳洲众多地区中，教育是维州最大的出口产业，过去十年内所创出口收入增长一倍多达到56亿澳元，目前全澳三分之一的留学生集中于维州。
根据澳国家统计局最新数据，2015年维州国际学生接近20万人，较上年增长14.2%。中国留学生增幅最大，为18.7%，达到5.8万人；印度学生次之约3.1万人，年增幅10.7%。
然而，在如此巨大的留学生数量之下，在墨尔本为学生量身打造的公寓十分有限，导致需求和供应之间存在较大缺口。调查显示，有4.25万学生居住在墨尔本市中心，但只有其中的21%（9108人）居住在学生公寓中，许多学生不得不进入昂贵的私人租赁市场。
皇家墨尔本理工大学Tony Dalton教授表示，由于高昂的价格，公寓可能更适合相对宽裕的学生。“还有很大一部分国际学生的财务紧张，”教授说，“由于缺乏可负担性，一些学生就会住在拥挤的公寓内，与他人拼房。”
在墨尔本CBD区，目前有至少5栋高楼大厦将为大学生量身打造。
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中外投资巨头已盯上学生宿舍市场
海外地产集团在公寓市场开拓上一马当先。
早在2015年11月，中国工商银行股份有限公司在澳大利亚房地产市场进行了有史以来最大的一笔投资，向其与英国学生公寓运营集团Scape Student Living和荷兰养老基金APG Asset Management共同建立的一家合资公司注资约1亿澳元。
据称，Scape Student Living这家总部位于伦敦的学生住房开发商准备建设墨尔本规模最大楼层最高的学生住房项目。该集团在墨市与布里斯班Southbank已投入约5.6亿澳元用于地块收购。
Scape Living的澳大利亚部门首席执行长Craig Carracher表示，该集团计划在三年内投资约10亿澳元在澳大利亚东海岸城市建造新学生公寓，床位将达5,000个左右。
而在去年3月左右，银行巨头高盛集团也同意了上市公司Blue Sky Alternative Investments提出的条款，推动它建立资产遍布多个州府城市的10亿元学生住宿投资组合。
现在Blue Sky手中已有总值5亿元的学生宿舍开发案，将在布里斯本、墨尔本和阿德莱德提供3000个床位。
Blue Sky私人房地产主管Adam Vaggelas先生说道，“我们的大学校园周边缺乏优质、位置良好和划算的学生宿舍。”他称，这是诱人且有弹性的投资机会，与澳洲价值180亿元的留学行业相关联。考虑到澳洲优质的大学体系以及靠近亚洲不断扩张的中产阶级的地理优越性，这给投资基本面建立了稳固的基础。
同时，不久前英国GSA Group在墨尔本发起首次收购，斥资2100万澳元买下Campus Estates公司，后者在靠近墨尔本大学的Carlton 有350个床位开发许可的地块，且另有多个项目正在规划当中。GSA在全球持有6万多个学生床位，资产组合价值约75亿美元。
在世界范围内，许多财力雄厚的投资巨头都看到了学生住宿房产的发展潜力，还有更多海外投资者加入了高盛集团、Scape Student Living和GSA Group等集团赴澳掘金的行列，比如荷兰退休基金APG、新加坡公司Valparaiso Capital Partners及伟合控股。
南非最大地产投资信托、组合资产超50亿的Redefine Properties也有意在墨尔本投建价值1.3亿澳元的学生住房项目。Redefine 已经入足澳洲商业地产领域，目前持有澳交所上市公司Cromwell 25%股权，曾示意将扩大海外投资。
汇丰银行首席经济专家Paul Bloxham先生指出，随着中国中产阶级崛起，教育、旅游业和食品出口带来了澳洲发展的三大关键机遇。
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学生公寓投资风险与回报齐驱
悉尼的投资物业专家Michael Yardney在学生公寓的投资方面总结了几点经验。他认为，人们想到投资学生公寓的时候，本能的理解是收益稳定、风险偏低，除了能还清贷款，还可以提供一点细水长流的回报，但有一些问题，却很容易被人们忽视。
1、更高的维护费用
学生租用物业的时候，需要更安全的环境、更便利的生活条件和全套的物业内设施。同时，不断来了又走的学生租客也增加了公寓的维护费用，房屋使用损耗很高，公寓管理费用也更高，作为房东，要对付不同的租客，频繁地找下家，其实也是自己时间成本的耗费。
2、学生假期较多导致租金难以上涨
由于学生的生活是按照学期进行安排的，就不免造成了房屋可能产生的空闲。同时，由于自己的经济条件所限，学生们可能对你开出的高价并不买账，你最后租出的价格可能比自己原先预想的要低很多。而且上面提到的低资产增值速度也是这种公寓楼房的一大弊病。
3、银行不愿贷款给服务性强的房产投资
银行通常会认为带有商业性质的住房更具风险，其中包括学生公寓和服务型公寓。WBP地产集团地产咨询主管帕布斯特（Greville Pabst）解释说，“例如，政府调整了移民政策或者留学生准入数量，这些都是银行无法控制的因素，那么银行的资产就会受到影响。”
此外，他表示，服务型公寓通常由企业运营方承租，这也是银行无法控制的因素。大部分服务型公寓出售时还包含家具，这也是银行担忧的一个因素。
总结
随着各国中产阶级崛起和澳洲签证要求逐渐放宽，澳洲发展迎来教育、旅游和食品出口三大发展机遇。而在澳洲本土大学体系不断优化以及房产市场不断成熟的情况下，学生公寓发展即将迎来大好时机。各大投资者已经看到商机，纷纷行动，那作为海外投资者，我们也需要注意高额回报背后的风险。