亚太REITs投资解析；大部份REITs需要把最少90%的收入，以股息形式定期发放给投资者！
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大部份REITs需要把最少90%的收入，以股息形式定期发放给投资者，因此REITs股息率整体超过5%。亚太REITs过往十年总回报中，股息超过三分之一，高股息使亚太REITs长线表现优秀。
众所周知，中国人热衷房地产投资，但是目前住宅价格高企，商业房地产有一定投资门槛，投资者有沒有其他房地产投资渠道呢？
同时投资者热衷于高收益投资，但是在利息趋升及股票表现波动的市况下，投资者有沒有其他高收益投资选择呢？
面对这两个问题，房地产投资信托基金（REITs，简称“房托”）或许会是一个答案，让投资者间接投资商业房地产市场，同时可望获得高收益投资机会。
那么投资亚太REITs的优势何在呢？
亚太REITs在加息周期后期提供正回报
美联储转向温和的货币政策立场，并暗示2019年或停止加息。而在过去两次美联储的加息周期后期，亚太REITs均提供正回报。
以图一为例，1999年至2001年周期的最后两次加息，联邦基金利率上调75bps，由5.75%加至6.5%，亚太REITs总回报为10.2%；2004年至2007年周期的最后两次加息，联邦基金利率上调50bps，由4.75%加至5.25%，亚太REITs总回报为33.4%。
图一：亚太REITs在加息周期尾声的表现
▲数据来源：彭博，2018年12月31日
*由于FTSE EPRA/NAREIT Asia ex Japan REITs 10% Capped Total Return Index历史较短，故亚太REITs表现以S&P Asia Pacific REIT USD Total Return代表。仅作说明之用。过去业绩并不代表将来表现。
REITs股息稳定，兼具升值潜力
大部份REITs需要把最少90%的收入，以股息形式定期发放给投资者，因此REITs股息率整体超过5%（如图二）。亚太REITs过往十年总回报中，股息超过三分之一，高股息使亚太REITs长线表现优秀（如图三）。
图二：REITs派息率与当地股票及政府债券之比较
▲数据来源：彭博，2018年12月31日
房托息率：澳洲房托‒S&P/ASP 200 A-REIT Index，香港房托‒Hang Seng REIT Index，新加坡房托‒FTSE Straits Times REIT Inde；股票息率：澳洲‒S&P/ASX 200 Index，香港‒恒生指数，新加坡‒海峡时报指数。
仅作说明之用。过去业绩并不代表将来表现。
图三：亚太REITs表现
▲数据来源：彭博，截至2019年2月28日
总回报，美元（基数于2008年12 月31日以1000计）
亚太REITs：FTSE EPRA/NAREIT Asia ex Japan REITs 10% Capped Total Return Index；亚太股票：MSCI AC Asia Pacific ex Japan Index TR。仅作说明之用。过去业绩并不代表将来表现。
分散整体风险
亚太REITs分散投资于不同物业资产组合，如零售、工厂、办公室、酒店及医疗健康等，把握不同行业的增长机会。
▲图片来源：宏利资产管理
REITs注重专业管理
REITs通过资本改良支出，提高物业价值及租金收入。同时REITs能够积极管理租约，提升出租率。并制定长远发展策略，如收购合并，以增加回报潜力。
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——刘凡
中央国债登记结算有限责任公司副总经理
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证券通证的问世在某种程度上是证券通证化的全球性金融实践，ST通过区块链技术产生的通证赋予证券全新的外在形式，并将由此赋予证券一部分全新内涵。或许，在未来，ST将颠覆现有的证券体系，并成为未来证券的重要组成部分，或者直接变身为超级证券。作为全球性的金融实践，Security Token Offerings是不取决于某一个国家的政策和做法的，所以要放眼全球，从更高的视角来看趋势和潮流。
1、证券通证目前主要是华尔街精英·投行·在推动( 索罗斯量子基金等)，近几个月很多华尔街的其他大型机构的人出来进入证券通证生态，且伦敦香港日本新加坡迪拜澳洲等二三级金融中心在持续跟进，所以证券通证赋能实体经济是大趋势。
2、华尔街为什么要推动证券通证,因为证券通证把全球所有价值资产都证券化了(房产股债艺术品IP大宗等)，华尔街的金融精英们要的是:全球金融定价权、全球金融游戏规则
3、如何赴美做证券通证,合法合规是关键，最好参照现有美股上市标准来进行，主体，财务，法律，信息披露等，让投资人在信息公开透明的环境下做选择，即保护发行方也保护投资者。
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