全球资产证券化案例大全 | 孟晓苏：资产证券化的归宿是资产通证化

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听百家之言，问证券化之道问资产证券化之道，寻资产证券化之术资产证券化界精英翘楚、各抒己见、碰撞思想，行他山之石之益，呈著说立言之机。

目录

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一、前言·资产证券化国际趋势借鉴

二、我国资产证券化介绍

三、国际REITs产品介绍

四、资产证券化的归宿是资产通证化

五、全球资产证券化案例大全

一、前言

房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。而资产证券化是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。资产证券化在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是最有希望的突破口和落脚点。

发展基础设施公募REITs的作用包括：

第一，基础设施公募REITs有助于政府去杠杆。通过REITs能够把有稳定收益的基础设施资产转移给投资人，从而实现社会资本方从政府端承接资产。
第二，基础设施公募REITs可解决社会资本方的退出路径问题。从社会资本方的角度来说，社会资本方若通过PPP的方式获取资产，再结合REITs模式则可以实现轻资产化运营的转变，并打通PPP的退出路径。
第三，基础设施公募REITs符合投资人风险收益匹配的诉求。通过基础设施公募REITs，能够让更多的投资人参与到这类相对比较有稳定现金流的，风险相对可控的优质资产。

我国目前对于房地产证券化（公募型）还处于试点和摸索阶段，在未来还有很大的发展空间。

传送门（Fintech+资产证券化 | 去杠杆背景下的资产证券化--点击阅读）房企融资之Abs、Abn、Reits 、Sto、Tokenized Reits--点击阅读新格局！从“房地产”到“不动产”资管深度解读···点击阅读如何评估REITs的投资价值与我国试点基建公募REITs的意义！---点击阅读

海外REITs市场发展迅速，起到了良好的示范效应

  美国、日本和新加坡为代表的成熟REITs市场的发展历程和现状，目前国际REITs市场总规模已经超过两万亿美元，规模相当可观。

国外REITs发展可以归结出一些共同的特点，例如对于REITs收入与资产结构的要求，对于REITs的收入进行强制分配的要求以及对于REITs实施税收优惠政策方面的安排。

海外REITs的主要参与方，发起者和投资者非常规范化，从而形成了一个非常成熟、规模可观的市场。这些经验对于中国发展自己的REITs市场有着很大的启发。

“REITs”(RealEstateInvestmentTrusts)在境内被翻译为“房地产投资信托基金”，但REITs的法律形态并非全部是基金，目前境外主要资本市场中，除中国香港地区、德国采用基金（集体投资计划）外，大部分市场采用公司制或信托制。

在美国，REITs起源时初始状态为非公司的信托形态，这主要是由于1960年美国国会通过《国内税法典》的修正案《房地产投资信托法》（REITActof1960）,正式允许设立房地产投资信托，并对信托制下施以优惠的税收待遇。但随着1976年、1986年两次修订的《税制改革法》对于“管道”型公司税制的优惠政策出台，美国市场上REITs已基本通过特殊目的公司（SPC）实现物业持有及风险隔离，并通过SPC发行股票或收益凭证实现上市交易。日本及我国台湾地区均采用单行立法方式，明确采用信托为SPV载体，通过发行投资凭证（受益凭证）方式实现REITs基金上市。

因此，对于REITs这一金融产品而言，从全球来看，载体形式较为丰富，以公司制载体为主，而亚洲主要通过构建信托法律关系实现REITs。 

二、我国资产证券化介绍

目前，包括2020年4月30我国公募REITs（不动产投资信托基金）试点，在我们国内资产证券化有五种模式：

1、央行和银监会主管的金融机构信贷资产证券化（信贷ABS或者称银行ABS）；

2、证监会主管的非金融企业专项资产证券化（企业ABS）；

3、交易商协会主管的非金融企业资产支持票据ABN；

4、保监会主管的保险资产管理公司项目资产支持计划。

5、2020年4月30我国公募REITs（不动产投资信托基金）试点

五种模式的差异主要体现在发起人、基础资产、交易结构以及上市流通场所等方面。

房地产ABS融资是指以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的发行的ABS产品，其实际融资人主要为房地产企业、城投/地方国资企业和持有物业的其他企业，房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面：

 1不动产；

2、债权；债权又分为既有债权和未来债权。目前主要的操作模式包括“类REITs”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS（如酒店收入）、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。

①. 类REITs产品

由于国内REITs相关法规和税收政策尚未完善，大多数房地产企业搭建的REITs融资实际上是对标准化REITs做了细微调整，通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者，被称之为类REITs。国内在REITs投资方面主要还是采用的固定收益投资逻辑，以银行资金为主，股权投资者较少。 

在常见的“类REITs”产品中，一般需要券商或基金子公司设立并管理资产支持专项计划，从合格的机构投资者处募集资金投入到REITs的私募基金中，并通过REITs私募基金所分派的物业现金流向投资者分配收益。写字楼、酒店、购物中心等物业则是以项目公司股权形式装入REITs私募基金，并由REITs私募基金持有。

从基础资产上看，我国“类REITs”主要模式为物业+租金的证券化模式。

不动产作为一种天然的生息资产，能够较好的满足资产证券化的产品设计需求，逐渐成为房地产企业扩大融资、降低融资成本的新途径。

 公司通过将商业地产转让给资产专项计划实现现金流入，缩短了商业地产的投资回报周期，提高了商业地产的资产周转率，有利于公司优化资产结构、提高资金使用效率和提升商业运营管理能力，拓展公司商业地产轻资产的经营模式。

租金的基础资产选择方面，优选：

1、企业的空置率应当较低且相对稳定；

2、租户的履约能力较强；

3、租金金额持续稳定，已签订租约覆盖整个专项计划续存期，或者可以形成合理租金预期。

物业的基础资产选择方面：

1、不动产必须产权清晰，无抵质押状况且可转让；

2、物业具有较强的升值预期；

3、物业转让前已进行或可以进行合理重组；

4、物业处于一、二线城市核心地段较为适宜。

② CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）

CMBS是一种不动产证券化的融资方式，将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产，通过结构化设计，以证券形式向投资者发行。该项产品具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，近年来国内房地产多次在类REITs产品创新，而CMBS却姗姗来迟。其实CMBS和类REITs的融资模式十分相似，而且CMBS会更加方便快捷，由于CMBS资产并不需要出表，不必像发行类REITs产品，需要成立有限合伙公司，并且完成股权交割等等较为繁琐的事项，同时，又能与类REITs一样，实现较大额度的融资。

商业地产的经营特别需要资产证券化的支持。资产证券化不仅能满足商业物业发展所需要的长期资金，有利于提高经营水平和最大化地提升商业物业的价值；资产证券化还可以实现众多投资者的参与和选择的机会，形成有效的激励机制；最后，资产证券化还有效分散了投资人投资商业地产的风险，促进行业的稳定发展。

CMBS较大的丰富了开发商持有商业物业的融资工具，优化融资成本和资本结构。由于该项融资工具对应到资产层面来控制杠杆率，实际上也是一种稳健的融资工具，符合中央去杠杆去库存的精神。CMBS会要求锁定底层资产，通过先计算未来的现金流，融资金额方面评级机构一般会在未来租金现金流的现值基础上打上一定折扣。

CMBS的底层资产为商业物业的租金，所以在资产的选择方面与“类REITs”租金的要求一致，即：1、企业的空置率应当较低且相对稳定，而且由于空置等原因不能产生稳定现金流的物业也被列入了负面清单；2、租户的履约能力较强；3、租金金额持续稳定，已签订租约覆盖整个专项计划续存期，或者可以形成合理租金预期。

③. 物业费证券化

物业费是指提供物业服务的物业公司依据物业合同向业主（一般多适用于住宅物业）或承租人（一般多适用于商业、办公、仓储等地产）收取的物业服务费（还可以包括停车管理服务费用等，视物业合同而定）。

物业费ABS的交易结构与其他ABS产品来说并没有太多特殊之处，但增信措施值得重点关注。物业公司的关联房地产公司通常会作为差额支付承诺人或担保人为资产支持证券的优先级本息提供保障，这会对债项信用评级有显著的提升。

由于收益权ABS所涉及收入的对应义务尚未实现，且极度依赖于原始权益人的正常经营，因此从理论上说收益权ABS的信用水平很难超越原始权益人的信用水平，导致原始权益人的主体信用水平成为了收益权ABS关注的重点之一。把此类问题具体到物业费收益权的ABS上，我国物业公司由于本身的资本实力较弱，且对资金需求量并不大，大多数物业费ABS的实际融资人均为物业公司的关联房地产企业，所以关联的房地产企业一般作在ABS项目中作为外部增信机构，其主体信用评级才是物业费ABS关注的重点。如我们上面所说的招商创融-金科物业资产支持专项计划的案列中，金科地产集团股份有限公司对金科物业服务集团有限公司提供差额支付承诺，降低了金科物业服务集团有限公司违约给资产证券本金及预期收益带来的风险。

④. 购房尾款证券化

购房尾款是指购房者在支付完定金和首付款后，开发商享有的对购房者的剩余房款债权，一般可分为按揭型购房尾款和非按揭型购房尾款：按揭型购房尾款是指购房者在使用按揭贷款购房时，由按揭银行或公积金中心支付的剩余房款；非按揭型购房尾款是指购房者在全部使用自有资金购房时，购房者应支付的剩余房款。一般而言，购房者全部用自有资金购房时，剩余房款支付时间较短，无需以此为基础资产融资，而按揭型购房尾款由于存在银行审批，需要一定的时间，剩余房款支付时间相对较长，因此，用作资产证券化的购房尾款主要是指按揭型购房尾款。

购房尾款资产证券化不仅为房地产企业拓宽了新的融资渠道，而且盘活企业资产，提高资金的利用率，降低融资成本。按照人行相关规定，如果楼盘未封顶，银行不能将按揭贷款的尾款发放给开发商。然而对于开发周期较长的房地产项目，会导致开发商无法较快的实现资金周转。而购房尾款资产证券化通过将购房尾款打包出售，提前将尾款收回，对这部分资金进行了盘活，进一步提高了资金的利用率。目前，房企一般将刚需产品作为企业主打产品之一，而刚需产品多呈现高层的建筑形态，这导致购房尾款资产证券化有着广阔的市场需求。

购房尾款资产证券化的整体结构与一般应收账款证券化的交易结构差不多，主要包括基础资产转让、募集资金及担保增信等环节。

目前国内做的购房尾款资产证券化的交易结构都大同小异，与一般应收账款证券化也十分类似，但也存在不同之处，购房尾款资产证券化根据购房尾款的基础资产特点，增加了循环购买机制和资产赎回机制：循环购买机制是由于基础资产大部分期限较短且期限不确定性较强，而融资期限较长，为了实现更长期限的融资和更稳定的证券端现金流，将产品设置了循环购买机制，例如，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”规定，在专项计划的存续期内，管理人以专项计划资金向原始权益人循环购买新的基础资产之日，即为每年的3、6、9、12月月底前的倒数第4个工作日为循环购买日。以及不合格资产赎回机制，即购房者因售房人瑕疵履行商品房买卖合同义务，要求减少应收款或者退房，将导致基础资产现金流减少或者灭失。为防范这一风险，产品设置了回转机制，原始权益人对灭失基础资产按未偿应收款余额予以回转。若因售房人所签订的房地产开发贷款、信托借款、尚未结清的应付工程款及其他协议中对应收款用途做出限制性约定，而对该笔应收款回收产生截留，则对应的基础资产为不合格基础资产。原始权益人应将该等不合格基础资产按未偿应收款余额予以赎回。

购房尾款资产证券化的基础资产总体来说需达到以下几个标准：

（1）全部购房合同均合法有效，并构成相关购房人在购房合同项下合法、有效和有约束力的义务；

（2）项目公司已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份购房合同项下应尽义务；

（3）购房人在购房合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利。

⑤. 运营收益权证券化

运营收益权是指获取写字楼、商场、酒店及物流仓库等物业在特定期间的运营收入的权利，运营收入包括租金收入、管理费收入等。

租金收入是指租赁合同项下的债权。租赁债权的特点包括受限于租赁期限、债权的持续形成有赖于业主持续地提供租赁物业以及租赁双方均享有法定的租赁合同解除权等。因此，租赁债权实现与原始权益人的破产隔离较为困难，除非将租赁物一并转让给特殊目的载体。运营收益权是典型的未来债权，现金流严重依附于企业自身的日常经营状况，所以在搭建交易结构的时候一般会采取双SPV的结构。

未来债权又可分为没有基础法律关系的未来债权和有基础法律关系的未来债权。以贷款债权为例：

例如银行与企业已签订《借款合同》且该合同已生效，但银行还未实际发放贷款，银行只能在发放贷款后才享有贷款债权，这是有基础法律关系的未来债权。银行在未来经营活动中也有可能与其他企业签订《借款合同》并发放贷款，从而享有贷款债权，这是无基础法律关系的未来债权，又称之为纯粹的未来债权。纯粹的未来债权的特点是，没有现时存在的任何权利，其权利的产生时间、数额、行使方式等均处于不确定状态，仅能根据转让方的业务范围、历史经营数据、市场环境等因素预测将来可能产生的债权类型、债权数量。未来债权的可转让性已被广泛接受，国际上目前普遍将证券化基础资产界定为“债权”，且同时包括既有债权和未来债权。

国内首个以商用物业租金债权为底层基础资产的企业资产证券化项目为“中信茂庸ABS”，并在深圳证券交易所挂牌交易。

交易结构图如下

对于既有债权的租金收入，可以选择基础资产，即租金债权转让给专项计划的简单结构。如果涉及到未来债权，更简单的方式，可以采用双SPV模式，即委托人将信托资金委托给信托公司设立信托并取得信托受益权，信托资金用于向融资方发放信托贷款，而形成的信托受益权作为基础资产转让给专项计划。此时，专项计划所取得基础资产对应的底层资产是信托贷款，信托贷款是实实在在的债权，没有任何争议；未来债权将作为贷款债权的主要还款来源，并可以将未来债权进行质押担保。 

目前来说，对于地产公司而言，通过购房尾款进行资产证券化已明显收紧，而住宅类以外资产进行证券化融资未受太大影响。正如上文所述，对于拥有运营稳定的酒店、写字楼等商业资产的地产企业而言，其仍可通过对其进行资产证券化融资，而融资后的资金使用目前暂不受限制。

⑥.根据4月30号的公募REITs试点方案；
目前基建公募REITs采用公募+ABS架构，主要由于REITs相关税收政策尚未出台。公募+ABS结构可以通过股东借款给项目公司的形式实现实际“税收中性”的待遇。不过，这一架构设计较为复杂，治理结构亦较为复杂，且无法实现底层资产“真实出表”的效果。未来随着基建公募REITs的持续推进，法律法规的完善（尤其是配套税收相关制度完善），将能够实现海外标准REITs的效果。
本次文件是国内公募REITs的关键突破，项目试点的同时，我们认为配套规则亦将逐渐完善。


历史上来看，REITs的创立和快速发展都是在经济、房地产和资本市场转型或者巨变的背景下发生。相较其他创新投资/融资产品，REITs有自身独特的优势，REITs的市场功能需要正确全面看待，体现在几个方面：1）对房地产行业及开发商的影响；2）对基建行业及工程承包商的影响；3）对金融市场的影响。

房地产行业及开发商角度：REITs有利于盘活存量商业地产、完善地产资产价格发现机制、推动行业精细化运作，并优化开发商资金结构。美国等成熟市场REITs主要载体为成熟的商业地产，REITs降低了投资者投资商业地产的门槛，且高回报率/高流动性有吸引力，有助于引导市场资金进入商业地产，进而对减轻商业地产开发商的资金压力、优化资本结构。同时高流动性及租金预期回报为核心的清晰定价机制有助于形成商业地产的理性价格。此外，REITs作为长期资本工具，其发行对运营物业有很大推动作用，有助于推动商业地产行业运作精细化、专业化，不同风险偏好的资金将会流向商业地产的不同环节，实现资金的风险偏好、投资收益的良好匹配。

基建行业及工程承包商角度：REITs利于盘活存量资产、拓展新增资金来源，且其出表属性利于改善承包商报表，同时有望改变企业估值中枢。底层资产为基础设施的REITs推出有几方面意义，包括1）盘活存量资产的同时，解决新增投资资金来源问题，包括地方政府、参与较多投资类项目的工程承包商；2）REITs具备出表属性，利于改善参与较多投资类项目的工程承包商的报表（降低负债率、缓解现金流压力等），为进一步扩张提供空间；3）运营类资产的REITs化有助于改善该类资产的定价模式，同时前期持有该类资产的公司估值中枢亦存在变化空间。

金融市场层面：REITs有利于拓宽商业地产/基础设施运营商融资渠道、丰富大类资产配置选择、利于平抑非理性价格波动。REITs产品为商业地产及基础设施运营商提供了新的融资途径，同时作为大类资产具备分散资产类别、投资区域风险的功能。此外，REITs产品的内在价值取决于资产质量及运营管理水平，且历史上来看REITs价格波动率较低，REITs的资本化率、价格/运营现金流等指标，以及资产的收购/转让/私有化并购是投资者分析房价的重要依据，充分的信息披露进一步增强价格标杆的合理性，利于平抑该类资产的非理性波动。

三、国际REITs介绍

（一）国际REITs的主要模式

根据发达国家金融市场经验，房地产投资信托基金REITs分为两种类型，

第一种是直接持有房地产的权益型REITs，权益型REITs下通常为经营性房地产，包括酒店、写字楼、购物中心、仓储中心等；

第二种是专门投资与房地产相关资产证券化品种的抵押型REITs，包括投资RMBS、CMBS，甚至直接通过向房地产公司提供贷款的方式获得收益。

此外，2000年后，逐步出现了混合型REITs，属于上述两种房地产信托的混合体，其既可以投资经营性房地产，又可以投资房地产相关衍生证券，或向房地产所有者和开发商提供资金。需要说明的是，由于抵押型REITs产品从性质看更类似于证券投资基金，并且该类产品主要出现在美国市场。

（二）REITS发展的核心理念及脉络

一是最大程度节约税负。以美国为例，美国REITs市场是最为典型的税收驱动型市场。REITs载体的选择一直遵循最优避税原则灵活选择，金融机构及房地产公司根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。税法演变是决定REITs结构、发展的唯一要素。所以美国模式基本上是在税收法律条款驱动下的市场型选择模式。亚洲国家由于税制与美国存在较大差别，因此，通常在立法时，明确相应的REITs税收优惠豁免条件，避免重复征税。

二是抑制主动投资。证券投资基金奉行主动投资理念，通过对有价证券的主动买进卖出，赚取差价；而REITs房地产投资信托从一开始就被设计成一个被动的投资工具，它不能主动转手其拥有的物业，除非在解散时方可把其在房地产市场上所投资的房地产脱手套现（近年虽有所放松，但依然有较为严格的规定），其收益也主要来源于所拥有房产的租金或房地产贷款的利息收入。1960年美国国会通过《国内税法典》的修正案《房地产投资信托法》，正式允许设立房地产投资信托，并对其施以优惠的税收待遇。但《国内税法典》要求REITs必须被设计成一个被动的投资工具，禁止主动转手其拥有的物业，即在REITs发行时，须明确对应的经营性房地产项目，并对项目现金流进行合理的预测及评估，测算未来REITs份额的收益率，便于市场对REITs进行合理的估值。亚洲、欧洲市场也均对REITs的主动交易进行了严格的限制。

各国对REITs作出限制主动交易的规定均是出自一个共同的理念，即提供给投资者的收益应当全部（或大部分）来自于经营性房地产租金收入，而不应当来自于房地产买卖差价。这是因为房地产并不同于上市证券;

一是由于其金额巨大，买卖易导致流动性风险，

二是由于其没有高流动性市场，难以有准确估值，易导致REITs管理人的道德风险。

（三）REITs具有资产证券化的属性

一是均是以基础资产产生的现金流为支持，发行资产支持证券（REITs份额），按照约定或预计的偿付方式，还本付息，并辅以一定的信用增级手段（优先级证券、次级证券，或是优先股、普通股）。

二是资产证券化与REITs均具有较强的固定收益特点，在发行前，通常要求明确对应的基础资产（经营性房地产），限制主动管理权力（随意购买），与资产证券化的操作模式相近，与基金相差甚远。

三是基础资产（经营性房地产）均与原始权益人进行隔离，通过真实转让，将基础资产与融资人进行隔离，达到风险隔离的目的。

主要市场中，德国与中国香港市场存在例外情况。中国香港的《房地产投资信托基金守则》中，并未要求房地产基金在发行之前明确投资特定不动产，并赋予了基金管理人相比于其他国家和地区房地产基金市场更大的主动管理能力。因此香港REITs更接近于一个买方基金，也归于中国香港证监会的中介事务科（监管券商、基金、期货等机构）管理，这是由其产品特性决定。但赋予基金管理人较大自主权，可能造成不合格资产进入基金，或者所持物业的经营业绩出现明显下滑，产生类似上市公司“变脸”的情况。

2008年香港REITs市场上出现的“睿富REITs欺诈案”表明，REITs若作为资产管理业务进行管理，将可能因管理人的道德风险损害REITs市场发展。主要资本市场中，中国香港市场REITs相对处于劣势，市场规模及基础资产质量均较差，其管理体制值得反思。德国市场类似于中国香港市场，但其法律中规定，银行需要就因主动交易给投资者造成损失承担赎回担保责任，理论上增加了银行体系中房地产价值风险。

（四）、RITs升级版（T-REITs的特点）

传送门【实例详解：区块链在REITs中的应用（T-REITs）】

较传统意义上的REITs而言，T-REITs有其独有的优势。

1、门槛低
通过区块链技术的应用，T-REITs可以被分割为更小的份额，以便降低投资门槛，使得投资者可以更容易地参与房地产项目的投资。
2、快捷性
通证化以后，REITs上链并在合规的数字资产交易平台交易。在通证实现分红时，智能合约会自动执行，而不像传统交易中，收益的清算和分配需要通过手工操作逐一进行；在通证转让阶段，投资者只需通过电子钱包转账，受让人被视为接受通证 所对应的智能合约中的条款和条件，可以节省大量纸质文件的准备时间。
3、安全性
由于区块链技术本身分布式记账的共识机制和数据加密性的特点，交易记录不易被篡改，透明性更高，也可以方便地接受监管。在此情况下，对于投资人来说，投资风险也更加可控。
4、流动性

基于上述特点，T-REITs易于盘活存量房地产，吸引更多投资人，提高房地产项目的流动性。

四、资产证券化的归属是资产通证化

2019年12月1日在海南国际离岸创新创业示范区建设暨区块链·数字资产交易技术创新高端论坛会上。

海南省科技厅、海南省金融局、三亚市政 府联合主办,海南省区块链协会、欧科集团。

中国资产证券化论坛主席孟晓苏受邀作题为“推动区块链技术和经济融合发展,加快推进海南自由贸易港建设”的主题演讲。

演讲中,孟晓苏首先谈到了他关于区块链技术应用方向的看法。他表示,区块链技术的应用场景不是唯一的,应是有着更多的应用空间,而其中一个重要的方向就是基于区块链技术实现“资产通证化”的转变。

他指出,由“资产证券化”向“资产通证化”是目前整个国际上的大趋势。即先实现资产证券化,随后在资产证券化的基础上,再把资产权利转化为通证权利。将在海南积极推动资产证券化,进而推动资产的通证化。

传送门

   Security Token Offering；

「Security」表明它是证券，必须接受监管，走向合规（美国/新加坡/欧洲/台湾/香港等）「Offering」表明它以更广泛的筹集资金为目的，是一种融资方式「Token」表明它是Blockchain技术的产物，意图改变传统证券的发行和流通方式；

数字证券发行资产分类

1、按照金融模型，Security Token分为四种类别（见Security Token 2.0 Protocols: Debt Tokens）：

A、债权通证（Debt Tokens）:一种代表了债务或现金收益权的通证。

B、股权通证（Equity Tokens）:一种代表了对基础资产的部分所有权的通证。即RegA+下的数字证券。Reg A+被称之为Mini IPO，可以向全球所有投资人进行募集，且不具备锁定期，其性质类似于IPO，但相对于IPO而言，Reg A＋的披露和备案等要求仍然很低，所以成为替代IPO的优先选项。

C、混合／可转换通证（Hybrid/Convertible Tokens）:结合股票和债务的特征，比如可转换债券和可转换优先股。

D、基金和衍生品通证（Derivative Tokens）:ST价格基于标的资产池的当前价格。衍生品可分为远期期权、期货、掉期工具，基金可以是类ETF，共同基金。

2、按照资产分级，Security Token分为三层：

A、优先（Senior）：优先级享受固定的较低的无风险收益；

B、次级（Mezzanine）：次级层享受固定的无风险收益加浮动的部分溢价；

C、劣后（Equity）：劣后层则享受剩余的收益，但如果资产端出现违约，劣后层首先用于兑付。按照上面的分类来看，世界各国现行的金融、证券、税务、会计审计等法律规则均应该可以规范及监管数字证券。

3、它具有如下优势：

（1）具有内在的价值：数字证券依据真实的资产、收益或者权益作为价值支撑。

（2）数字证券可以实现自动合规和快速清算：数字证券获得监管机构的批准和许可，将KYC／AML机制自动化，并实现瞬时清结算。

（3）所有权可以分割为更小的单元：加速资产所有权的分割，降低高风险投资品的进入门槛。

（4）风险投资的民主化：拓展筹集资金的方式。

（5）实现不同类型资产之间的互通性：资产的标准化协议将促使不同质资产、不同法币间的互通。

（6）增加流动性和市场深度：可以通过数字证券投资于流动性较差的资产，不用担心赎回的问题。

（7）降低监管风险，加强尽职调查。适用于监管要约豁免，将各国针对KYC和AML的规定写入智能合约，有望实现自动可编程的合规。

（8）数字证券有望降低资产的流通成本。降低过程中的交易摩擦，比如利用智能合约实现自动合规和资金归集、将合同和会计报告的数据上链、增加资产可分性、实现T+0的清结算等等。

（9）受到证券法比如美国证监会SEC监管，符合法律合规性，更安全。

（10）数字证券面向全球的投资人，实现24小时365天全天侯的交易。

证券通证的问世在某种程度上是证券通证化的全球性金融实践，ST通过区块链技术产生的通证赋予证券全新的外在形式，并将由此赋予证券一部分全新内涵。或许，在未来，ST将颠覆现有的证券体系，并成为未来证券的重要组成部分，或者直接变身为超级证券。作为全球性的金融实践，Security Token Offerings是不取决于某一个国家的政策和做法的，所以要放眼全球，从更高的视角来看趋势和潮流。
1、证券通证目前主要是华尔街精英·投行·在推动( 索罗斯量子基金等)，很多华尔街的其他大型机构的人出来进入证券通证生态，且伦敦香港日本新加坡迪拜澳洲等二三级金融中心在持续跟进，所以证券通证赋能实体经济是大趋势。
 2、华尔街为什么要推动证券通证,因为证券通证把全球所有价值资产都证券化了(房产股债艺术品IP大宗等)，华尔街的金融精英们要的是:全球金融定价权、全球金融游戏规则
3、如何赴美做证券通证,合法合规是关键，最好参照现有美股上市标准来进行，主体，财务，法律，信息披露等，让投资人在信息公开透明的环境下做选择，即保护发行方也保护投资者。
     让外资投资中国企业，解决了当地税收和就业，促进当地产业发展，这就是Blockchain以证券通证的形式对当前阶段实体经济最大最快的赋能。（来源网络）

本文整理了美国、新加坡、澳大利亚、台湾、日本、香港以及其他国家关于资产证券化的相关案例仅供参考学习交流，不作为投资建议！

五、全球资产资产证券化案例大全

1、数字证券STO连载篇

2、美国REITs连载篇

3、新加坡REITs连载篇

4、香港REITs连载篇

5、澳大利亚REITs连载篇

6、日本REITs连载篇

7、台湾REITs连载篇

8、国际REITs篇

9、REITs实务

10、REITs案例操作思考

11、证券交易所相关

一、机构入场不可阻挡，数字资产基础设施合规化正在提速

二、证券集中交易服务的跨境互联模式国际经验比较研究

三、原软银投资部 日本SBI与多家证券公司建立证券通证交易场所

四、澳大利亚国家证券交易所将与ISX合作推出数字证券交易所

五、华尔街九巨头证券交易所MEMX或于7月24日启动，将与纽约证交所和纳斯达克展开竞争

六、摩根士丹利130亿美元收购E-Trade，意在MEMx和区块链数字资产？？

七、海南政策 |预设立海南REITs交易所、开展通证型证券二级市场交易。

八、香港证券交易所报告 | 区块链在金融科技监管框架中的运用-PDF

九、塞舌尔证券交易所MERJ计划对超过2亿美元包括法拉利在内的豪车进行证券通证化

十、证券领域的区块链技术应用与监管研究-PDF

十一、证券交易所行业发展的“危”与“机”

十二、纳斯达克与R3合作开发机构级数字资产产品交易解决方案

十三、纳斯达克：我们不仅仅是一家交易所，更是一家Fintech企业

传统融资工具-连载专栏

泰坦投行-业务承接专区

投：一亿美金专项·投资基金

融：全球融资承销·孵化服务

管：项目资金管理·合规设计

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泰坦背景；品牌创立于2016年，总部位于中国香港、创始核心团队均有高盛背景、拥有全球优质投资人/投资机构资源网及分布式海外运营节点，作为数字券商先行者,泰坦在房地产、矿业和各大流量产业探索出完整资产上链和资产证券化的服务机制，目前主营业务为资产证券通证化、一级市场承销、二级市场上市&市值管理、为传统企业区块链化孵化，合规化、产业生态全周期协同服务。

秉承“合规、专业、诚信、创新”的理念，以稳健与价值为核心定位投资承销管理策略,持续提升企业实力，创新发展业务产品和服务理念，积极践行社会责任，全力将泰坦打造成为客户信赖、行业尊重、智慧前瞻，精品投行的卓越品牌。

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