东京和上海，房价到底谁更高？
各位好，我是在东京的上海人老蔡，这是我公众号的第99篇原创文章，6800多字。各位都知道上海人特别喜欢聊房子，作为土生土长的上海土著，又长期在东京生活，来了国外免不得关注当地的房市。所以，今天特别想聊一下两个城市之间的房价高低，纯娱乐向。
事先声明，本文不是任何形式上的广告，本人也不是任何形式上的房产机构从业者，纯粹只是想聊聊这个话题：东京和上海，到底哪个城市房价更高？希望有兴趣的朋友，看完能有一定收获，我说的也不一定对，如果能引发各位思考就已足够。
本文会先大致比较一下两个城市的基本经济情况，基本房价水平对比，看一下不同的金额都能在这两个地方买到什么样的房子，最后算一下，在这两个城市打拼，普通人用平均工资需要不吃不喝奋斗多少年才能买得到一套平均水平的房子，结论在文末，如果有不同观点，本公众号无法开通留言功能，请见谅。
本文大纲
01 东京和上海的城市基本对比
东京都，人口正好前几天刚突破1400万，面积2155平方公里，GDP总量这几年平均每年约108兆日元，即1万亿美元左右，人均GDP约为72000美元左右，是毫无疑问的亚洲第一大城市，长期和纽约抢世界第一大城市的宝座。同时和隔壁的千叶，埼玉，神奈川组成了“一都三县”的关东圈，是世界第一大都会圈。数据来源东京都官网。
东京塔边的景观房，图片来自谷歌
上海市，人口2423万，面积6340平方公里，GDP总量约在4900亿美元，人均GDP约为20100美元左右，是中国大陆地区最有钱的城市，无论从总量还是人均都是第一。同时和旁边的浙江江苏等省份组成了长三角，也就是俗称的“包邮区”。数据来源为维基百科。
上海黄浦江边的江景房，图片来自百度
可以说，一个是日本的第一，亚洲的第一，甚至做过几年世界的第一（GDP上超越纽约了几年，又被反超）；另一个是中国的第一，百年前的远东第一大城市。两个城市都是有钱的代表，总之有很多共性，这可能也是上海人对东京，东京人对上海都互相抱有好感的原因吧。我问过很多东京人，他们真的都认为上海是个非常不错的城市。
说实话，单从经济数据上看，上海离东京的差距还是不小。上海比东京面积大了三倍，人口多了1.7倍，GDP总量却少了一半，人均GDP是东京的三分之一不到。但是，东京GDP总量的增长率忽略不计，可以用原地踏步来形容，东京人口虽然是全日本增长最快的，但是在日本整体的少子化和老龄化前提下，人口数不会有很大的波动，通过接纳外省及外国人才，从1350万人到现在的1400万人也花了好多年时间。而上海依旧保持着GDP每年6%左右的增长率，也用着落户政策在吸纳中国其他地方的优秀人才。这两个城市的对比更像老牌劲旅对抗新贵黑马的感觉。
当然，一个城市的综合实力不可能只用数据和金钱来衡量，本文不作其他讨论，两边都是很好的城市，各有各的特色，都是我的家。
02 两地房价无法直接比较的原因
说完基本情况，终于可以说房价了。很多上海人来东京的时候，都会感叹为什么东京的房子这么便宜，经常会出现“上海一个厕所钱买东京一个公寓”，或者“上海一套房，东京一幢楼”等等的说法，包括我自己当时也有这种感觉，但是真实的情况真的是这样吗？今天我就是要研究出来，到底谁更贵。
我在构思本文的时候，总觉得两者的房价并不能直接对比。在上海，我们看的一般都是单价，但是在东京，我们一般看的都是总价，而不太关心单价。究其原因，可能是因为日本这里的房子，同一个地段下，根据不同的年份，结构，类型，房型，是否永久土地权等等，单价会相差十万八千里，好地段也可能会出现很便宜的房子，差地段也可能会出现很贵的房子，而这个情况在上海并不常见，同样的地段，在单价上一般不会相差得很离谱，上海市中心的老破小，单价也不会和隔壁的豪宅差多少，甚至会更高，这种情况在东京很少见。这也是要写一篇对比文章的难点之一，所以各位看个大概就行，以下仅供娱乐。
最关键的一点，就是两个城市房子面积的算法本身就不一样，所以横向对比单价没有意义。中国房子面积指的是建筑面积，算法会包含电梯走廊等公摊面积，阳台等等，而日本房子一般都说的是实用面积，公摊不算在内，连阳台都不算，测量方法用的也是壁心算法等等，也不一样，所以单纯的对比单价，真的没办法体现真实的差距。上海的100平，和东京的100平，感受是完全不同的，东京的100平房子会感觉比上海的大得多。所以下文正式对比的时候，会拿上海的80平，对比东京的70平，这样比较公平。
这张示意图很直观，图片来源于谷歌
这是日本100平房子的房型图
1帖约等于1.6平米，阳台不算入面积内
这是上海建筑面积100平左右的房型图
算上阳台，加一起总面积其实也只有85平
所以，我在今天这篇文章里打算用两个标准来衡量房价高低，第一，两地房产网站上的官方数据，主要以各区不同价格为主；第二，普通工薪族，用工资买一套普通房子需要奋斗多少年。在这里都是以举例为主，否则篇幅太长，更多的细节网址都有，大家可以自己查询验证。
不过，你也可以说上海房价百分之一百比东京贵。在东京，房产的土地所有权虽然大部分是永久产权，但也有一部分是借地权，这种借地权房子普遍会比永久产权的便宜得多。而因为上海全部都是70年产权的借地权房产，哪怕卖的和永久产权的房子差不多价格，其实从本质上也算贵出天际了，因为放眼全世界，同样其他条件下，只要是借地权的房产都不如永久产权值钱。但是，国内的借地权也不等于日本的借地权，因为日本借地权房子都需要每个月额外交借地料金，但国内不用交。所以暂时不考虑这个因素，下面慢慢放数据对比。
03 两地的公开数据一览
因为没有国家层面的官方数据，所以上海这里按照中国最大的链家均价数据，东京这里按照日本著名房产网站homes.co.jp的数据来做下简单对比。
首先看一下链家官网，由于一手房没有各区均价一说，也没法统计，所以我们下面开始主要看的是以上海内环，中环为主的几个区的二手房价格，东京部分也不谈一手房。
数据截取自链家官网，涵盖了上海市中心的那几个区：
黄浦区 9.6万人民币一平
静安区 7.7万
徐汇区 7.8万
长宁区 7.5万
虹口区 7万
杨浦区 6.5万
普陀区 6.2万
浦东新区 5.8万
注意其中浦东新区因为实在太大，包含了以前南汇区的部分，所以均价被明显拉低了。内环内的浦东，这一块均价不会比黄浦区低多少，尤其是陆家嘴这一块是全上海最贵的地段之一，所以大致看下就可以了。因为算的是均价，所以乘上面积就是总价了，对于核心地段比如黄浦区，一套80平的两室一厅，基本在800万人民币左右一套，而在相对便宜的浦东新区，差不多就是500万人民币左右一套，这里不包含交易手续费和税金等。
浦东太大了，1210平方公里
一个浦东就比半个东京大了
上海用均价的统计方法比较简单，而且每套房子都是70年产权，市中心也几乎买不到别墅，所以比较好统计，只需要统计公寓的情况即可。现在来看比较复杂的东京情况，按照不同的区，不同的房产类型，不同的面积对应的不同的总价。本来想用日本最大的房产网站suumo.jp的数据，但是最新的数据没有出，所以就用了Homes.co.jp上的数据，在日本也是很大的房产网站。
70平实用面积，东京各区二手房的平均总价，按价格排序（注意日本一般不看均价）：
千代田 7500万円左右
港 区 7400万円左右
中央区 7100万円左右
涩谷区 6900万円左右
目黑区 5800万円左右
新宿区 5700万円左右
文京区 5600万円左右
品川区 5300万円左右
丰岛区 5100万円左右
台东区 5100万円左右
世田谷 4800万円左右
这几个区完全覆盖掉了整个东京山手线，即类似于上海内环的概念。汇率目前大约是100日元等于6.6人民币左右，所以7500万円大概等于人民币495万，5000万円大概等于人民币330万，所以东京市区70平二手房均价大致就是在300万到500万人民币之间。
东京23区位置，以都心5区为中心围绕
港区二手70平，根据不同年份的不同均价
以东京港区为例，基本上是东京公认的最适合居住的核心区，十年内房子的均价基本在1.1亿至1.2亿円之间，即大约700多万人民币一套70平实用面积的二手房。而一旦年份超过20年，均价立马下跌至5800万円左右，价格和次新房差了一半，所以在港区也是能淘到便宜房子的，在东京买新房的基本都是高收入人群为了减税，或者土豪才买，一般人会优先考虑性价比更高的二手房，一些很好的地段也几乎没有新房，所以也衍生出了一些老房翻新的リノベーション业务，这种以后会专门开一篇讲。
这些全是老房翻新的房源哦
一手房的体验，二手房的价格
对标上海，同等级别的黄浦区，超10万人民币一平的比比皆是，而且在上海的房子明显大面积房源会比东京多的多。市中心动不动就会有两三百平的超大公寓，均价超10万的话就是两三千万一套。而在日本，一般有钱人也不会住150平实用面积以上的大型公寓，要住150平以上一般都会选择大型的一户建豪宅了。所以公寓的总价绝对没有上海这么夸张。在东京的顶级地段，可能会出现单价极高的房子，比如单价30多万人民币的，但是这种一般面积都不大，所以才显得单价这么高，没什么参考价值。花人民币1000万去买个30多平的房子，花人民币6000万去买个170平的房子，有钱人的世界我反正是不懂。
suumo.jp上房源里比较贵的表参道豪宅
硬要算单价的话约36万人民币一平
上海最有名的汤臣一品，433平9500万人民币，22万一平
接下来是东京建筑面积100平左右的二手一户建平均价格。请注意，一户建的概念相当于国内的小别墅的意思，一般不带花园，但是土地是自己的（也有可能是借地权），不是国内传统意义上的大别墅。这种形态在日本非常多，住一户建也不意味着有钱，和国内对别墅的观念是不一样的。
东京建筑面积100平左右的一户建各区平均总价排名，注意这里是建筑面积，不是土地面积，同样是建筑面积一百平，有可能土地50平，也有可能土地200平，这里只看平均情况：
涩谷区 12400万円左右
港 区 12100万円左右
目黑区 9500万円左右
文京区 8700万円左右
新宿区 8100万円左右
品川区 7500万円左右
世田谷 6600万円左右
杉并区 6500万円左右
三鹰市 6400万円左右
丰岛区 6100万円左右
中野区 6000万円左右
因为千代田区和中央区几乎没有一户建，所以这里就没有数据了。很显然，最贵的涩谷区一户建，和中野区一户建均价正好也是差了一半左右。当然，这些价格看看就好，实际买的价格一般都会超过这个数字。比如港区，因为整个区也很大，所以均价其实被拉低了，像在六本木，赤坂，麻布，这些顶级地段稍微好点的一户建，这均价是真的买不到，而且一户建还看很多因素，都会影响价格，比如是木造的还是钢混的，离车站走路几分钟，需不需要负担私道，是否是再建筑不可的等等，所以数据仅供娱乐。
对一户建来说，东京最著名的两个大型别墅区，大田区的田园调布，和世田谷区的成城学园，其实也是被平均了，因为房源太稀少了，尤其是田园调布，半圆形的地块一共就这么点大，一整年也不会出几套房源，属于无价无市的情况。
半圆形寸土寸金的别墅区田园调布，木村拓哉也住这
房源几乎没有，都是重复房源
接下来是东京的土地价格，100平米的永久产权土地在各区的平均价格排名，这种土地，按功能划分的不同，有的可以造注文住宅，就是自己买地造自己想要的一户建，有的可以造商业用的办公楼等等，日本这里房产都会计算折旧，但是土地只会年年升值，寸土寸金的核心地段更是卖一块少一块，这才是最最值钱的东西，很多土豪在国内买不了自己地的问题，来日本却能实现。而根据建蔽率和容积率的不同，价格也会天差地别，一块100平的地，在港区平均就达到2亿円了，各位看个乐呵就行。
总体而言，对于平凡的普通人买的普通房产情况来说，上海的确比东京贵不少。你认为是上海太贵还是东京太便宜呢？你会认为更具有炒作价值所以买更贵的，还是会认为捡了便宜所以买更便宜的呢？这些又是另一个玄学问题了。
04 正常工薪族买一套普通房子需要奋斗多少年
刚才的对比，都是绝对值的对比，其实没多大意义。而真正有意义的是，对于一个平凡的普通人，买一个普通的房子到底需要奋斗多少年，衡量的指标就是房价收入比，对于买房者来说，尤其是自住房购买者，必须考虑到当地的物价水平和收入水平才有意义。这个指标其实在国际上是有专业统计的，不过因为这两个城市都比较熟，所以今天就直接来计算一下，算起来很简单，当然还是那句话，数据仅供娱乐。
注意，以下说的是普通人的情况，工资是平均工资，买的房子是一般意义上的两室一厅，即日本算法的2LDK，面积为了公平，上海取80平左右，东京70平左右，地段都选中位数地段，不是顶级的也不是较差的。
先查看两地的平均工资，因为都有公开数据所以比较好查。上海这里平均6378元人民币月薪，换算成年薪为76536元人民币，数据来源见截图上方网址。
很多上海朋友收入都超1万人民币
但也有不少人只有三四千
有的人很明显被平均了
东京这里，由厚生劳动省官方发布的数据，全年龄段劳动者平均年收为6223143円，600多万円折合人民币约40万一年，刚毕业的大学生年收一般在300多万円，30多岁的一般在500多万，50多岁的平均最高，达到了800万円左右。这些都是厚生劳动省真实纳税人得出来的数据，误差不会太大，日本贫富差距也没那么大。
不过，因为习惯问题，一般国内夫妻两人大多都是双职工情况，而日本这里大多都是男方上班，女方家庭主妇的情况，所以我把上海的平均年收算两份，东京的算一份，因为这里说的都是普遍情况，我感觉这样更公平点，也是国情不同。
上海，一套普通的80平两室一厅，地段按浦东新区的均价6万左右来算，大约是480万人民币。夫妻双方年收入平均总和为15万人民币左右，不吃不喝不贷款不算购房手续费和税金的情况下需要32年能买一套。
东京，一套普通的70平2LDK，地段按比较平均的世田谷区总价4854万円。男方单独一人工作，年收入平均值为622万円，不吃不喝不贷款不算购房手续费和税金的情况下需要8年能买一套。
考虑到真实情况，我个人估计，这个年份数字起码翻一个倍，在上海，普通人如果没有父辈们的帮助，想要买房真的很难很难，注定自己必须突破普通人，才能拥有普通房子，买房压力是每个上海人最大的压力。这也可以回答上面提到的一个问题了，究竟是上海房价太高，还是东京房价太低，如果需要夫妻双方不吃不喝都要30多年才能买一套平均程度的房子，那一定是上海房价太高了，从理性的思维来看，东京房子的泡沫比上海小得多，这里还没有提永久产权还是借地权的问题。东京不仅房价便宜，而且买得起，老公一个人出去赚钱一般就够了，这可能也是日本社会女性大多家庭主妇，老人普遍不带孩子的深层原因吧，我猜的。其实，在全世界前十大城市中，东京都算相对低的了，性价比比纽约强得多。
05 我的结论和感想
不过，以上并没有提到房产的持有成本。根据我个人经验，东京房产的持有成本一定会大于上海，起码从平均上来说。这里的管理费、修缮费、停车费、房产税（固都税）都显著高于上海，前不久我收到了固都税的账单，实际金额大约是房价的千分之1.6左右，加上管理修缮等等，总持有成本算下来大约是房价的1.1%，相比之下上海的房子没有这么多。但如果有一天国内也实行了房产税制度就不好说了，这个我不了解。理论上来说，持有成本越高，房价相对越低，这也是借地权房产在东京会便宜很多的原因之一，因为日本借地权房子每个月还要额外支付借地料金，看房的时候一定要看清楚是不是所有权。
房源信息上写了“地代”的，就是借地权房子，每个月要额外交钱
这里也没有提到贷款，包括户籍制度，贷款资格，首付比率，贷款利率等等问题。因为我实在看不懂现在上海的购房政策，而且也经常在变化，写到这里我已经无能为力了。对东京来说，第一套自住房的贷款资格是非常划算的，工作纳税三年以上一般就能申请，根据个人年收，最低能做到0首付，贷款利率根据银行不同，大约现在的行情在年化0.5%左右浮动，如果是新房还能抵扣相当一部分个人所得税，相信这个数据已经不用多说了，我在国内根本没见过贷款利率能这么低，一边是搞限购，另一边则是鼓励买房，区别很大。
房价收入比世界前十国家地区
前三位毫无悬念，简直是一个模子刻出来的
在日本，靠自己的力量买房，并不是一个奢望，而是一个正常人努力工作后完全做得到的事情。如果嘲笑国外房价低，反而是证明了自己住的地方房价过高了，在房产泡沫上，其实日本人才更有发言权，因为他们经历过房价的暴涨，也经历过暴跌，30年前泡沫破裂时的惨状，很多日本人至今都记忆犹新，而如今的上海，能不能支撑这么高的房价，会不会走上东京的老路，还需要时间来证明，谁都不希望会跌，所以跌的时候才会摔得这么痛。
所以在文章最后，我的结论是：上海房价总体而言的确比东京贵。因为我也不是专业人士，而且这个话题更像是一个茶余饭后的谈资，而不是专业的学术研讨，如果有说的不对的地方请见谅或指正。我是生活在东京的上海人，这两个城市对我都有很重要的意义，房价本身就不是衡量一个城市的唯一标准，但是几乎是每个人所需要承担的人生最大投资。在房价高低的问题上，本身就会产生巨大的矛盾，有房的既得利益者希望房价越高越好，没房的刚需购买者则希望房价越低越好，究竟是高更好，还是低更好，其实是没有一个定论的。最近看到越来越多的上海老乡都在奔赴日本的路上，希望本篇文章也能对他们有一定帮助吧，也别看到日本房子便宜就像买菜一样随便买了，坑也是不少的，以后再慢慢写。那么今天就写到这，我们下周再见。
作者：中本蔡
2020.6.24