带你云参观日本一户建的样板房 | 东京看房记
大家好，我是在东京的上海人老蔡，这是我公众号第108篇关于日本的文章，每周更新一篇。本周我们来点轻松的，上周趁女儿放暑假没事做，我们一家三口来到了东京大久保这里的“住宅展示场”看看传说中一户建豪宅的样板房，所以今天文章的图片会非常多，请做好准备。以下全部图片均为本人手机拍摄，文字解释也有7100多字，欢迎转发推荐，本文不是任何意义上的中介广告，转载请注明出处，谢谢各位。
01
先简单说下“注文住宅”到底是个啥玩意儿，因为这个东西和国内有非常大的不同，所以感觉还是需要解释一下。
在日本，会有很多家庭选择住一户建（或者叫一軒家），尤其是家庭成员比较多的那种大家族，虽说一户建可以差不多对标国内的“小别墅”，即不带大型花园的小型别墅，但是并不是有钱人的专利，普通人买个普通的一户建，体验土地私有化的感觉，这种情况非常普遍。
这里有个概念和国内真的很不一样：日本没有“小区”这个概念。国内的别墅样板房，一般都是一个开发商，买下整片土地开发成几十幢别墅，由小区围栏围起来成为一个相对封闭式的别墅群。日本这里的一户建，甚至真正意义上的大型别墅（日文：別荘），也都没有任何围栏，直接建在路边，可能会有小规模的小型别墅项目，比如一个开发商在一块地上造五六套分开卖的情况，但是大部分都是一个家庭买下一块地造一幢一户建的情况。
顺带说一句，东京这里最有名的别墅区是“田园调布”，土地大多是一两百平的大地，并且他们那里的社区管理委员会明确要求了不可以拆分土地拆开卖，当你去田园调布逛的时候的确有种来到国内封闭式别墅区的感觉，然而依旧没有围栏。鸠山由纪夫，石原慎太郎，木村拓哉等等都住在这。其他还有几个豪宅聚集区，比如港区的南青山，港区的广尾，涩谷区的松涛，世田谷区的成城等，喜欢看豪宅的朋友别错过这些地方了。不过，普通的一户建到处都是。
以上图为例（截取自日本最知名的大型综合房产中介网站suumo.jp），圈出来的这两个地方都是一户建，但是这两个圈内还是有本质区别的。
首先第一个圈中的一户建，代表着现成的一户建，或者图纸都已确定，即将建成的一户建的卖方信息，分为“新筑一户建”和“中古一户建”，顾名思义就是全新房和二手房的区别。
而第二个圈中的“注文住宅”和“土地”是一个配套的关系，就是所谓的“买地造楼”。在日本，根据个人需求定制化的买地造房，就被称为“注文住宅”，先买一块地，然后找大型建筑公司商谈，确定建造预算，房型平面图，建筑风格等等一系列的定制化服务，最终造出一套属于自己独一无二的一户建。简单地说，就是先买地，再计划，再建造，最后交房，整体的费用包括了地价和造价两块，不管你土地再贵再便宜，造价都是差不多的。普通造一个一户建的造价部分，加上地价后就是总花费了，没有毛坯房的概念，全是造完就能入住的，马桶、一体式厨房都会事先做好。
所以，我们今天文章看的样板房就是注文住宅的样板房。由于图片太多，关于注文住宅的详细科普放着以后专门开一篇文章再写。
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何为住宅展示场，基本上就是一大堆日本知名的建筑公司扎堆在一起，同时在一个展示场内建一个自己的样板房，并且把销售处安置在里面。所以当你来到一个住宅展示场中时，能看到那些大名鼎鼎的日本大型建筑公司的真身，并且有购房意向的话能直接面对面和他们取得联系。
东京周围的住宅展示场还是很多的，我选了离家最近的新宿展示场去“擦擦眼皮子”，地址位于東京都新宿区百人町2丁目2-32，JR新大久保站下来走几步路就到了。这也是寸土寸金的山手线内部唯一的住宅展示场了。展示场的官网地址是：
https://www.housingstage.jp/shinjuku
展示场里有这些大牌驻扎在里面，包括大名鼎鼎的住友，三井，三菱，丰田，松下，大和，ヘーベルハウス旭化成，一条工务店等等。每个公司都有一幢自己的样板房，因为是展示用，所以各家都会把自己最新的技术，用奢华的用料造出来，毕竟需要撑门面嘛，所以其实这些样板房造价都超出一般正常价格了。
一般来说，根据土地面积的不同，建造工法的不同，建筑结构的不同，造一幢一户建的价格区间普遍在1000万円到5000万円之间比较正常，而这些样板房我都问了问，造价大部分都超1亿了。当然，这不影响我们去观摩和实地感受，毕竟看看不要钱。废话不多说了，下面开始看房记的全程记录，云看房走起。
03
上周四，东京天气35度左右，很热。我，蔡太太，女儿一行三个人，来到了新宿区的大久保。大久保是东京最大的韩国人聚集区，也有非常多的中国人，东南亚人大量生活在这，也是东京语言学校的集中地之一，因为有山手线的关系交通很方便，特色是真正的各国美食到处都是，还有好几家中华物产店，可以买到中国特色的那些食材等等。当然我们今天过来不是逛街的，就地吃完午饭后，我们就出发去住宅展示场了。
从车站走过来五分钟左右，整个展示场夹在一堆居民区里面，可能是天太热的关系几乎没什么人。从这个位置再走一会儿就能到东京最知名的私立学校之一海城中高了。
我们先进了第一幢样板房，建筑商为住友不动产。因为刚进门的时候忘记拍照了所以附上后来拿的介绍资料，整幢楼有4层，不过感觉并不是所见即所得的那种正儿八经的一户建，而是有种每个房间都用不同风格来造的综合样板房。不过还是那句话，来都来了，看看呗。
首先我们和前台服务员说明了一下来意之后，登记了一下我的个人信息，每个人测了一下体温，换了他们的拖鞋，就正式进来看了。这位姐姐没有全程陪同，我跟她说我们自己随便看看就可以。顺便说一下，你哪怕日语不好，只要跟她说“見学”（けんがく）这两个字，她就知道你是来参观的了，日本服务行业对外国人都很宽容，有钱都是上帝，而上帝不分国籍。
首先来到一楼的DK处，D即Dining，K即Kitchen，饭厅和厨房的意思。这种厨房造型摆法是日本非常常见的类型，我现在自己住的家也是这样饭桌贴着一体式厨房摆放的。
这是厕所，在日本是非常少见的了，因为马桶居然和洗脸盆同处一室。一般没人会这么设计，再小的房子也会给马桶单独一个小房间，在日本待久了我也有点洁癖了。不过这个卫生间大小还算不错。
这里是L，即Living，客厅，一般就是一个沙发对着电视机，加一个茶几，这个全世界都一样。不过这里明显偏小，如果自己造的话客厅一定要造的大，因为大客厅真的很爽，下一套带各位看大客厅。
这个样板房过于紧凑了，客厅和卧室之间有移门，我们当年刚来日本时租的第一套房就是这样的设计，不过比这大得多，有兴趣的朋友可以点以前写的这篇文章：公开我们在东京租的房子。移门还真的挺好的，客厅和卧室打通之后会显得更大点。不过质量不好的移门可能会发生抖动，会有噪音，这里需要注意。
又是一个浴室，日本这里每家每户都会有浴缸，那种一共才十几平的蜗居房子里也会放，应该是全世界最爱泡澡的国家了。
再上一楼，终于来到卧室了，这也是很正常的一个卧室没啥好多说的。不过日本房子的卧室普遍偏小，图上这个已经算大的了。貌似在日本人观念中卧室只用来睡觉，很多卧室小得连个书桌都放不了，我看到过很多超大的房子配超小的卧室的奇怪组合。卧室尤其是主卧，如果你能自己造，还是造大点的好。
这是一个WIC，也就是walk in closet，步入式衣柜或者储藏室。
这是一个书房，很显然对于我这种超级宅男来说完全不合格，换了我就是一套人体工学椅加电动升降桌加电竞电脑的搭配了。
卧室和书房直连，和露台直连还是挺不错的感觉。日本的一户建因为普遍没有花园，或者花园很小，所以露台部分都会很好地利用，有些种菜爱好者，没办法在一楼花园里种菜种花，可以在顶楼露台种，个人感觉也挺好的。
这是另一个LDK，这种格局的也算比较少见了。
这个是吹抜（ふきぬき），也就是国内所谓的挑高，或者挑空。会给房子带来完全不一样的感觉，基本上是豪宅的必备。
这是住友抗震技术的图示，还有太阳光发电的一些信息等等。日本这里新筑的木造房子抗震级别一般都非常高，怎么摇都不会倒的，倒是隔音可能不太好，不过这种一户建一整幢都是自己人的话隔音也无所谓了。
小房间的样板。
楼梯望下去，有恐高症的朋友还是别造这种了。顺便说一句，如果你家有三层甚至四层，爬楼梯会很累，尤其家里有老人的还是尽量造两层的比较好。
又是一个书房，其实是办公人员给他改造成一个接客室了，旁边放着各种各样不同的木材和墙纸等等，供客户自由选择。
女孩房间的样板房，同样也是一个工作人员的会客室。这房间装修感觉回到了十几年前，不行。
在顶楼最后拍了一张，住友之旅就结束了。这样板房明显不是所见即所得的状态，我们看完就走了，接下来看的三井才是我心目中超级赞的房子，下面出发。
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接下来来到了三井不动产，这套房子是我这次看下来最喜欢的房子。也是一样的流程，告诉接待人员我们要見学，登记完信息，换了拖鞋就进去了。
这是房型图，一楼112平，二楼96平，三楼104平，一共300多平。这里要解释一下容积率的概念，在日本你买土地的时候，每块土地的容积率和建蔽率都是固定的，不可修改的。容积率就是一块土地能造多少建筑面积，比如土地100平，容积率150%，那就可以造150平的建筑面积。建蔽率指的是建筑的一楼占土地的比率，比如100平的土地，建蔽率70%，那你一楼最多能造70平。而总面积在日本称为延床面积。图上这种100平的土地能造300平的总面积，这种土地在东京很少。
举个例子，100平的土地，建蔽率70%，容积率150%，那就可以一楼造70平，再带个车位，两楼造80平，一共150平，这样就可以了。有些土地还有限高等等其他规定，很复杂，买土地时要看清这些数据。而未来每年的房产税是按照土地面积乘以官方发布的路線価来计算的，这个以后具体说注文住宅文章的时候再写吧。
脱鞋进来之后，映入眼帘的就是这个客厅，可能是层高也挺高的关系，旁边还有落地窗，给人感觉非常不错，这才叫客厅嘛。
客厅后面是个饭厅，面积也不算小，毕竟一层都有100平了，一家六口人吃饭肯定够了。而且日本的100平因为都是实打实的实用面积，和国内的120平是差不多感觉的，算法不一样。
饭厅的右边是厨房，这厨房很可以，有种住在欧美的感觉了。
这房子设计还是挺大胆的，楼梯不是设置在边上，而是设置在房间中的。
楼梯旁有一个室外休息室，围栏围起来也不怕被外界打扰，是一个比较私密的小空间，不过这种大夏天我就不出去了，春天和秋天会很舒服。
往上看二楼的样子。
来到二楼，前面摆放的是三井不动产的一些宣传和具体材料样品等等，这里完全可以做一个新的房间了。
二楼的内嵌式阳台。
二楼中部的榻榻米房，给房子主人谈生意和会客用的，在这里品品茶感觉应该会很不错。
两楼还有一个很小的儿童房，给小宝宝爬着玩。
宣传图里是三井其他的房型，右边这种房型，房子内部挖了一个露天小庭院的感觉真的很赞，我口水都要下来了。顺便说一句，今天看的所有建筑公司各自的官网上，都有各种各样的房型和预算可供选择，完全是“高级定制”的感觉。
榻榻米近景。
来到三楼，一整层就是一个大卧室，这卧室比很多人在日本蜗居的整个家都大了，有钱真好。和其他楼层明显不同的是整层铺了地毯，感觉一下就不一样了。
卧室旁的衣柜，全玻璃透明，感觉可以把自己的高级西装啥的挂进去，就差裱起来了。旁边还有一整面墙的镜子，大概是为了方便老板每天欣赏自己的美貌。
电视机离床太远，太小，差评，起码来个100寸的大彩电才看的清楚。
这里是厕所的设计，和留学生们租的单人间差不多大。
小冰箱挺好，泡澡的时候可以带点饮料进去喝。
洗面台旁就是另一个内嵌式露台，很通透的感觉。
内嵌式露台比纯露天的好，被包住更有一种安全感。
这套房子看下来的确很赞，不过如果是真的造的话需要改动的地方不少，只有一个超大卧室，饭桌却放了6把椅子，这不合理。问了一下工作人员，她说这样板房的具体造价是1个亿日币左右，如果是自己造的话不会这么贵。说实话看到这套之后我都觉得后面的没啥好看了，但是本着“来都来了”的态度，继续吧。
05
在一楼的时候和接待人员聊了会儿，忘记拍照了，只拍了这么一个露天的迷你小院子，给房子增加一点设计感，不过没啥用，因为没办法从房间直接走进去。
这是一楼主卧的WIC，还带了一个梳妆台，好评。
这是一楼另一个小房间，也给他们做成了会客厅。
这是楼的介绍，可以看到这幢楼的卖点是“二世带”。在日本，一个家庭就称为一个“世带”，二世代顾名思义就是两个家庭住一起，一般这种就是祖孙三代住一起了，二世代住宅感觉还是不错的，适合那些需要和爷爷奶奶住一起的家庭。
洗面台加浴室，这个大小在日本还是比较普遍的。
来到两楼，还是挺养眼的。这里把这两块区域称为室内客厅和室外客厅，等于有两个客厅，或者也可以看做连在一起被割断的超大客厅。旁边还有台阶能上饭厅和厨房，挺赞的。
客厅正面照，电视墙后面还有一个小书房，没有拍照。不过这个显然也摆放的不合理，毕竟沙发没有正对电视机。而且这么高的挑空，严重怀疑空调打不冷整个房间。
上台阶看一下饭厅和厨房，感觉不错的。
这里的设计我就不懂了，官方说这个小区域叫“小屋”，放点杂物之类的，但是这个入口做的非常低，我180多的身高根本没办法正常进去，无法理解。
来到三楼，三楼是一个儿童房和露台，平行的。儿童房依旧被做成了会客厅。
儿童房出来是一个露天的露台。
露台实拍，感觉在这个露台上我可以种菜了。当然这是玩笑话，晾晾衣服倒是真的不错。无论露台的大小，都能弥补没有花园的遗憾了，毕竟在东京这种寸土寸金的地方，搞几百平的花园过于奢侈了，打理起来也十分痛苦，还不如这种私密性很强的小露台。
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接下来我们去了積水ハウス，也是日本超有名的建筑公司。不过在一楼浪费了一点时间，积水的工作人员要求我必须留全信息，姓名，手机号，住址一个都不能少。我问他为什么，他告诉我说万一其他来这里参观的人里有人确诊新冠，他们会通知我，是给客户负责任。我表示很感动，也是这里唯一一家这么做的，虽然我知道他的真实目的一定是要我留下完整的信息以便日后联系。（距离写这篇文章已经一周过去了，至今没有任何人联系我，还好。）
积水的传单也做得质感很足，很显然这是一套逼格非常高，非常前卫的房子。
然而很可惜的是，他居然不允许我拍照，只允许拍三楼，所以这套房子只有三楼的图片了。这种客厅的格局，让人感觉是那种日本偶像剧里高富帅的家。几乎是全开放的状态，到处都是窗，然而为了私密性，落地窗之外还有一堵高墙，让外面无法看进里面来，这种设计在日本路边看到过挺多的，包得严严实实。外墙和建筑之间的空隙里种的是树哦。
从三楼中间的楼梯往下看的样子，长条形的房型，楼梯在正中间。
另一个角度看客厅，反正到处都是窗就对了。
很显然，这种设计过于前卫了，看起来的确非常时尚，但是也少了家庭的温馨感，感觉更多的是他们在秀他们的设计感，实际会有多少人选择这种房型，我持怀疑态度。话说回来，他们在官网也有非常多的选择，说到底这套房子只是在秀他们的设计和用料。
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接下来我们还去了几个不同的样板房，不过有的不让拍照，有的感觉一般没啥好拍的，有的忘了拍照，有的明显太贵太贵不敢拍照。就给各位看下外观，说一下具体的建筑公司名字，混个脸熟吧。
Daiwa house，大和建筑，在这有两幢楼都是他们的。
ヘーベルハウス，中文叫“旭化成”，真的很夸张，这公司的美工设计一级棒，起码照片是拍的最漂亮的，也是看起来最住不起的。
aq residence，这套我们没有进去，女儿吵着走不动了。我还挺想去看看里面到底长啥样的，外墙全部包住，里面也种了一棵大树，给人感觉老神秘了。
丰田，就是那个卖车的丰田，除了卖车之外，丰田在造房这块也做得风生水起，可惜没开门。
松下，就是那个panasonic松下，这幢楼也是賃貸併用的，一部分自己住，一部分收房租，看这体量就知道和他注定无缘了，也没进去，听隔壁说这幢楼造价可能在5亿日币左右，打扰了。
三菱地所，外观很好看，但是里面不让拍照，设计过于大胆前卫了，造价将近2亿，不适合我们普通人。里面接待我们的阿姨可能知道我们不可能买得起，连联系方式都不需要我们留。
hinokiya，这家我们是进去了的，不过忘记拍照了。因为房型图上显示这幢楼其实挺符合东京都内的情况的，在东京山手线内的土地，大多只有五六十平，一般都只买得到这种小土地，这套样板房就是50平的土地造的三层楼，不过实地进去之后感觉50平的地的确是小了点，还做成了三层爬上爬下很累，就没拍图片。感觉要想住的爽，够大的话，还是只能往山手线外去看了，市中心的话公寓或者塔楼就足够了。
还有一些建筑公司我没拍到图，比如一条工务店，木下工务店等等，也都名气很响，如果有选择恐惧症的朋友的确挺头疼的，真要买的话，还是需要带个日语好的朋友，实地去走访详细了解才行，今天就看到这吧。
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我自己总结下来，面积大小、价格、地段，这三点一般来说最多满足两点，三点同时满足的概率真的很低很低，可以算是一个房产版本的“三元悖论”了。这也就看每个买房者，到底是注重面积，还是注重地段，还是注重价格了。又想面积大，又想地段好，又想价格实惠，这种房子可能只会出现在梦境里。
在看了个大概之后，相信各位心里对日本的一户建大致有个了解了，未来我会再出一篇详细介绍“注文住宅”这种买地造房模式的科普文章，包括推荐哪些建筑公司品牌，不同价格区间的房型实例，一些可选的细节和特色等等，看房子真是太有意思了。感谢各位能看到这里，欢迎各位持续关注本公众号，敬请期待。
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