在日华人们的纠结：定居日本，租房还是买房？
大家好，我是在东京的老蔡，这是我第110篇日本相关的原创文章，5000字左右，没配什么图。本周我们来分析一下，定居日本，到底是选择租房好还是买房好，对于中国人尤其是刚来日本的同胞来说，租房和买房的优点缺点各是什么，文末会给出我自己的建议，仅供参考。众所周知我之前的文章废话都太多，本文尽量言简意赅一点，也并非任何形式的广告，只是交流经验，请放心阅读。
下面，我分别按照租房的好处和问题，买房的好处和问题，四个方面来给不清楚这一块的新移民们简单说一下我自己的想法和亲身经历，最后给出我自己的建议。
01 租房的好处
日本是个租房大国，从房产的高投资回报率来看也能看出一些端倪。不论房价涨跌，租金的金额相对很稳定。刚来日本的时候，我自己也是选择的租房。回想起当年的想法，其实没有什么选择余地，因为综合考虑下来，刚来时肯定租。
在人生地不熟，签证不稳定，未来一片未知的情况下，租房比买房对自己资金要求也低，因为刚来日本基本上不可能拿到贷款资格，这意味着如果想刚来就买，只能全款买。这里基本上不太会发生房产价格一年一个价导致买房上不了车的情况，汇率波动反而比房价波动更大点。
第二点原因，租房有很强的灵活性。日本本地很多日本人选择租房的最主要原因，是因为工作可能会变动。相信各位也看过《半泽直树》这种反应日本职场的经典日剧，应该能了解企业职员工作变动的频繁性，换公司，或者公司内部调动，就要换个地点居住。我女儿的学校经常会有插班生来，也会有同学转走，其实这背后就代表着他们全家搬家是个常态。日本房子一买一卖手续费就要花掉房价的10%以上，注定了买了就不会轻易卖。
对于中国人来日本的新移民来说，你最初所选择的城市，并不一定是你最后落脚的城市。以我们经营管理签为例，有不少人会在几个城市之间来回搬。如果你还没确定自己是否一定会住在你刚登陆的这个城市，那租房对你来说是最好的选择。
因为此时如果你已经买了自住房，就很尴尬了，有种股票被套牢的感觉。可能你会说大不了我出租掉，然后自己再去租。首先，房子不是你想租就租的出去的，几个月空白期也是常有的事；第二，租出去的价格万一你不满意，租还是不租？第三，要把自住房出租掉，你的自住房优惠利率的贷款可能就没了；第四，不是你想把房子收回来就能收回来的，租房相关法律还是优先保护租客利益的，以后万一还要住回来会比较麻烦。第五，很多人还是不舍得把自住房租给别人“糟蹋”的。
简单概括下，租房的最大好处就是“相对省钱”和灵活，一是可以体验不同房型，不同房屋结构的居住体验；二是一旦换城市或者换地区，都可以比较没有负担的换地方继续住。
02 租房的问题
看到这里你是不是觉得，老蔡你后面也别写了，我租房就是了。先等等，如果问题这么简单，就不至于成为在日华人的纠结之一了。
租房最大问题，尤其对刚来日本的同胞来说，是难租。刚来的新移民签证都普遍很短，在日本的信用度也为0，这方面不一定算是偏见，因为如果我是房东，一边可以租给一个长期生活工作稳定的日本人，另一边租给一个刚来日本没有信用也无法沟通的外国人，我肯定优先租给日本人。
所以，有不少人，自己还是租客的时候抱怨日本房东歧视外国人，自己买了房子也照样租给日本人，看看就好。可以看我一年前写的那篇触目惊心的文章，传送门：何止是在日华人，中国人的脸都被你们丢光了。这篇文章非常刺激，看完应该也能理解那些人为什么不愿意租给我们。
何谓难租，日本对外公开的各大房产网站平台上的房源，基本上都不写房东愿不愿意租给外国人，但其实这一条信息在他们中介的内网上是有明确写着的，选项名字叫“外国人可”，意思是愿意租给外国人。而现实情况是，大部分的日本房东都是“外国人不可”的。所以在之前看到那对中美情侣kat and sid在日本租房的视频，看中的房子不租给他们，把两年租约期的全部房租直接付掉对方日本人房东都不愿意租，租了好几个礼拜才最后租到相对满意的房子，就是吃了这个亏。我不认识他们，这里贴一下他们的视频截图，有兴趣的可以去看看有多痛苦。
视频来源：kat and sid，可自行搜索
那外国人就真的租不到房子了么？当然不是，如果你愿意等，愿意花时间软磨硬泡，愿意大量看房源，最终一定能租到。当然这里也有窍门，直接找在日本的中国房产中介，让他们给你他们合作的管理公司的房源，保证是愿意租给外国人的那种就行了。但是这样的房源并不会太多，也就是说不是你想住哪里就能住哪里的，你看中一个很好的车站地段，没有房源就是没有房源，选择性比较少。我当年在刚来日本的时候也有朋友告诉我，suumo上那种租房信息根本不用看，因为大部分都租不了，这事你还真的只能靠同胞。
租房另一大问题，就是费用了。相比买房之后的维持成本来说，租房的价格的确是很贵。贵到什么程度呢？一般来说租房的首付是一个月房租的4.5倍到5倍左右（没错，租房也要首付），也就是说你一开始要交5个月房租，才能住进去一个月，真的有点肉疼。我当年那个42平的小房子，房租每个月137000円，首付我记得是交了70万円整才租到的。这里有当时的纪录，传送门：公开我们在东京的家，在日本的租住流程。
租房首付包括了：一个月份的房租，一个月份的中介费，一个月份的房东礼金，一个月份的押金，半个月份的保证会社费用，还有一些杂费，比如换钥匙费和火灾保险费。这里加一起就超过4.5个月的房租了，然后就是每个月按时交房租。日本有着很奇葩的礼金制度，一般租了房要白送给房东一个月礼金，满2年租约后还要再送一次才能续租2年。你如果特别舍不得，可以找0礼0押的房源，不过也是很难找了，一般0礼0押的房子不多，而且一般也不太愿意租给外国人。
费用高还体现在租金本身的高昂上，当你看到日本房产卖的很便宜，但是回报率很高的时候就知道了，房东的高回报率，其实就是租客的高租金。一个小的可怜的房子，每个月的房租就要五千到一万人民币，新来的新移民很多用的都是自己的人民币存款，汇率算一下真的够肉疼的。
所以有些人觉得，既然每月租房的房租金额，和买房后每月的贷款还款额差不多，与其给房东赚钱，不如给自己还贷款。所以也就有了下面所要说的买房派了。
03 买房的好处
中国人普遍对买房有着深深的执念，成功人生的标配怎么可以没有一套以上自己的房子？尤其是国内有着极为强大的“丈母娘市场”和“学区房市场”，买房，买好房，就成为了刚需。因此很多人都把这一套观念带到了日本来，一看到日本房价这么实惠，又是永久产权，贷款利率又低，一下子就脑子发热要买房了，甚至在还没买的时候已经在幻想自己在日本的包租公包租婆生活了。
说实话，在一些真的非常好的地段，能买到一套属于自己的永久产权房子，真的是一件值得庆祝的好事。因为土地永久产权的关系，真正好地段的房子房源很稀缺（前提是你知道什么叫做真正好的地段，比如一些很受日本当地人追捧的好车站，徒步几分钟的房子等等），别说趁疫情抄底了，卖的人都没有，我如果买到，我也不舍得卖的。也许只有再来一次30年前的泡沫大破裂才能抄到底了。
来日本久了之后，一般是纳税三年后，或者拿到三年五年签证后（每家银行条件可能会有所不同），有自住房购房优惠，仅限自住房。首付比率根据你年收来算，一般可能可以贷到年收入的10倍以内额度。比如你一年收入500万円，那你买套4000多万円的房子很有可能能做到差不多零首付。而利率的话，以flat35为例，根据利率是否变动来看，利率大概在年化1%上下（这个我们以后开文章细聊），这个利率已经是足以流口水的价格了，如果真能拿到这么优惠的利率，有条件的情况下肯定上啊。
不过，我们这里不聊投资房，只聊自住房。在日本有句流传已久的话：自住房不投资，投资房不自住。因为日本投资房大多都是小的可怜的单人间，租给那些学生啊，社畜啊，单身人士啊等等，这种回报率相对高，风险也更分散，往往自己带个一家三口完全没有办法住。而中国人在日本选择的自住房，往往都在日本算大房子，大房子就注定了没有那么的好租出去，空置率，断租率，续租率都会受到一定影响。不过这些都是相对而言的，没那么绝对。
买房后的持有费用的确比租房低，或者加上贷款差不多。比如你租个房，一个月10万円租金，或者你买个差不多的房子，首付不用付太多，每个月交的利息也是10万円，那说实话，如果是我我应该还是会选自己买下来。毕竟当你一切都稳定下来，工作地点不会轻易变动，孩子上学也不会轻易变动的时候，买房自然成了最优解。谁也不想住着别人的房子，什么都要小心翼翼，担心墙壁被你孩子刮了，地板被你不小心敲坏了什么的，有了自住房，终于可以往墙上随便打洞装挂钩了。
04 买房的问题
说了很多好处，那没有问题吗？绝对没那么简单，如果问题不多，那也不会这么多人租房了，我简单总结了我自己认为的三个问题。
第一点，买日本房子，买入和卖出的手续费是很高的。你要支出的总成本，买卖都有可能在5到7%上下，一买一卖两个动作加一起，极有可能总开支就达到了房价的10%到15%，这还没有算这之间的持有费用，和万一卖不出去空关时的成本等等。也就是说，你买了一个房子，如果这房子涨了10%，或者你靠租金赚了10%之后再卖，才刚刚勉强不亏。所以我一直说，日本房子不是中国房子，不要用中国房子的思路对待日本房子，要把日本房子看成是一个长期锁仓的理财产品看待，买了就不要轻易卖了，不差钱的土豪可以随意。
第二点，正因为买入卖出的巨大代价，也就对你选房的要求很高。当你在不熟悉地段，不熟悉行业内幕，不熟悉这个水到底有多深的情况下，光凭几张广告图就脑子一热直接买了后，长远来看很有可能带来的不是喜悦，而是烦恼。我认识不少这样的朋友了，买完才知道完蛋了，这房子周边根本没什么人，离地铁站又很远，一方面自己高位接了盘亏了，另一方面明显卖也卖不掉了，连自己住都满脸嫌弃，这其实是自己对自己资金不负责任的表现，当你把钱付掉的那一刻，主动权就没有了。
之前我写过一篇万字长文，就是建议一定要熟悉之后再买，不要信中介天花乱坠的吹，只有自己看过，自己判断，才能对自己负责（这时候哪怕投资失败也只能怪自己了），谁的钱都不是大风刮来的。没看过的朋友可以去回顾一下，传送门：日本房产，买前请一定三思。
第三点，是关于财产的传承方面。我有很多朋友，刚买了房子就已经在考虑怎么用最小代价传给自己的子孙后代了。因为他们的确年纪比我大，我也不能保证自己未来不考虑这个。日本的遗产税是很高的，生前赠与的税也很高，高到什么程度？足够保证你后代不努力的话，三代之后变穷人。如果你在日本有大量房子，未来传宗接代的时候的确会被税金折磨。真正有钱的人会用家族信托来避税，但大部分人都是中产，中产在任何一个国家都是贡献税收的主力军。
相続税就是遗产税，这两个税是发达国家的特征之一
你可能会想，大不了我孩子在继承的时候先把房子卖了付遗产税呗？很遗憾，日本的遗产税需要你先交税，再继承，想继承巨额遗产，先拿一半出来，当然这里举例也夸张了，继承也是有免税额度的，但是非常复杂我说不清楚，一般家庭如果资产没有超过1亿円不用太担心，税率没有很高，有钱人的话都会聘请专业律师想方设法合法避税，当然也要做好避不掉多少钱的准备。日本有着超级完善的税法，正因为一切你想得到的避税方法都有前人做过了，才会有如今如此完善的法律，保证你很难不被“割韭菜”。
05 总结
看到这里，你是不是觉得，在买房和租房问题上的确是很让人纠结和头疼。其实这个问题很简单，我总结下来，对于自住房来说就是四个字：先租再买。在一切都不稳定的情况下先租着，租着虽然费用不低，但是在不稳定时最重要的不是代价，而是灵活性。当你真的觉得一切都稳定了，你再买，毕竟买房的稳定性是远超租房的。
个人认为，只有在“先租再买”的情况下，才能完整的既享受到租房的好处，也享受到买房的好处。我不明白为什么有些人这么急，人都没来就想买，如果真的口袋里钱特别多那你随意，但如果口袋里没这么宽裕，签证，生活都没稳定，这么着急买到底是为了啥？不是买了房才变稳定，而是稳定后再考虑买房。祝各位都能找到心仪的房子，住到心仪的地段。
这是第五篇在日华人们的纠结系列文章，因为这些话题和选择，本质上都是没有对错的，每个人都会因为各自情况的不同而做出不同的选择才会如此纠结。前几篇传送门放在这里，请自行查阅。今天就写到这，我们下周再见。
作者：中本蔡
2020.9.9
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