外国人在日本租房越来越难，是因为歧视吗？
大家好，我是在东京的老蔡，这是本公众号第128篇原创文章，6300多字。在很久之前的文章里也提到过租房难这个问题，随着前几周大批量新朋友登陆日本，今天是时候重新系统性的说一下了。
这几天，有一位不愿意透露姓名的在日本做房产中介的华人朋友，朝我大吐苦水，她说她作为中介也很想让客户通过审查租到房子，但最近遇到的情况让她很郁闷，很想让我总结一下发一篇文章，说一说外国人在日本租房难的问题。
外国人在日本租房难，我自己当然是经历过的，3年前刚来日本的时候也实际体验了一把。现在看看，当时自己的确是运气好，全程还算比较顺利。然而时代在进步，科学在发展，现阶段的情况看起来貌似越来越难了。
各位都知道，我一直都建议新移民登陆时不要买房，建议先租个一两年熟悉了再说，但租房究竟具体难在哪里？到底在租房过程中会遇到哪些问题？外国人在日本租房这么痛苦真的只是因为歧视吗？我想看完本文，你应该会心里有个数了。
她大致说了说外国人在日本租房时遇到的几个主要困难，当然最后也给出了相应对各位租房人士的建议，接下来我们一个个说，尽量长话短说，节省各位时间，本文非广告，本人非房地产从业人员，请放心阅读：
一、信誉不好的违约事件层出不穷
二、收入与房租比例不匹配
三、遇到多人申请时一般会租给日本人
四、租房需要保证会社，甚至日籍保证人
五、给想租房人士们的建议
一、信誉不好的违约事件层出不穷
她作为一名做了好多年的专业中介，第一直观感受就是最近外国人越来越难租了，从一个行业从业者的角度自我感觉下来，主要原因是在日本的“外国人们”自己把自己的名声搞臭了。在不断出现一个又一个违约的实际案例之后，越来越多的房东们仿佛都不敢再租给外国人了，或者说，租给外国人不是房东们的第一选择。
我在这也建议不要把这个事情上升到“国际高度”，歧视什么的，永远歧视的是一个人的所作所为，排的不是外，排的是垃圾，这里说的外国人也绝不仅仅指在日华人，各个国家没素质的人都有，垃圾不分国界，只要外国人多了，发生各种摩擦在所难免。我身边做房东的中国籍包租公包租婆也不是一个两个了，他们在吃过不少亏之后普遍得出的共识是：能租给日本人，尽量不租给外国人，哪怕这个外国人是他们的同胞，很残念。
到底外国人在日本做了哪些事情让房东群体敬而远之？简单举几个例子。
比如，租房申明中明确规定好如何扔垃圾，什么时候扔，扔在哪，怎么分类，但偏偏有些外国人就是没有这个习惯，来到别人的国土上乱扔一通，怎么说都不听，被管理组合、邻居等投诉至房东，甚至报警的都有，作为房东渐渐地就不愿意租给外国人了，因为从概率上说，如果租客是具有良好征信记录的日本人，一般不会发生这种事。（日本人也有不少垃圾人，但一般可以用征信系统识别。）
比如，不解约而直接回国，拍拍屁股走人，甚至有很多情况下垃圾都留在房间里一地鸡毛，房东损失了租金以及处理粗大垃圾的费用。对房东来说，外国籍租客风险之一在于容易遇到情况立马就走，比如311大地震时像逃命一样回国的外国人（这次新冠听说也有），留下的是房东的无尽郁闷。这也是为什么在日本租房都要追加保证会社或者保证人的原因。
比如，日本租房在最一开始的租房合同上会明确写明本房是否可以养宠物（哪怕你买了房都不一定允许养宠物），有不少外国人会无视规则，偷偷养，一旦有扰民情况，很容易被投诉甚至房东勒令退房，这种事情多了之后肯定会留下坏印象。
比如，有的外国人会把租的房子弄得一塌糊涂，我朋友的房子就被租客弄坏了墙壁，弄坏了地板，弄坏了热水器等等，这些都是对房东的损失，而押金一般只有一个月房租，根本不够赔。日本这里人工很贵，修一下有可能几十万日币都没了，而房租却往往可能只有几万日币一个月，大半年白干的事情屡屡发生。而想让外国人来支付这些额外的赔偿，或清扫费等费用，很困难，身边有些真实案例真的不想多说，请自行想象作为房东遇到这样情况时的心情。
我冲绳朋友的民宿今年年初就被一群美军租客毁了，可以说是最新的真实案例了，损失不小，这是每个房东的噩梦。而且，这样的事情不止发生在日本，在其他外来移民较多的国家城市也经常发生。
当然，这不是说外国人都是不好的，包括我在内，退租时都是弄得干干净净的，刚租的时候什么样，还回去的时候就什么样。我相信大部分外国人都是不错的，但只要这些老鼠屎源源不断的在过来，那要让房东转变观念，大批量的愿意接纳外国人租客是一个非常花时间的事情。
他们这种心态，可能只有当你从租客转变为房东时才能理解了。
二、收入与房租比例不匹配
第二个租房难的问题就是收入和租金不匹配的问题。按照我们的传统思维来看，老子有钱，想租多贵的就租多贵的，但在日本真不是这样。租日本房子，提交申请之后会有审查环节，他们审核的内容之一就是看你的日本收入与房租之间是否匹配。
何为匹配，一般来说，房租占每月收入的三分之一左右比较合理。我刚来的时候工资一个月给自己定的25万円，照理说只能租个8万左右的房子，后来我找了一个13万多的，追加了一些存款证明等等材料，遇到了一个没那么麻烦的房东，最终也通过了审查。
也就是说，当你在日本租房，房租如果超过一定数额后，可能会要求你补充各种各样材料，比如你是一位经营签持有人，可能会被房东要求补充公司的事业计划书，公司的官方网址等等情况，她就遇到了不少奇奇怪怪的情况，什么都有。
但比如你工资一个月25万円，但想租一个20万円的房子，甚至30万円的房子，很显然铁定被拒，随便你补充什么材料都会被拒。每次审查都要等好几天，不停的申请，不停的被拒，最后都是浪费了自己的时间。你可能会想，老子虽然在日本收入不多，但是我中国收入多啊，存款多啊，我一次付清你全部两年的房租，能让我住进来吗？
房东遇到这种情况往往就不愿意租了，他们需要看你的长期信用，而不是像土大款一样有了钱就是大爷，甚至可能会认为这是一种不遵守规则并同时侮辱人的表现。你在日本以外有再多钱也没什么用，无法证明你在日本能守约，无法证明你的信用，说到底也是房东们怕麻烦。
我自己也是经营签，我知道最近来日本的经营签老板们一个个都很有实力，但往往他们在国内很有实力，在日本刚来则为零。一方面刚来日本，公司刚起步，不可能给自己开很高的工资，不想上来就纳很多税，另一方面又不想租便宜的房子。有的人在中国住200平300平，来了日本一开始租40平50平，不愿意。他们刚来不熟悉日本的游戏规则：在日本的收入越多，纳税越多，信用越高，房子才能租的更大更好，一切都是相辅相成的。
所以解决方法很简单，要不提高你的基础工资，工资越高，能租的房子越贵越大，相应的纳税额也会高；要不降低你的房子期待，租便宜点的，小一点的，别那么市中心的房子先住着过渡；要不干脆别租了，直接全款去买。
三、遇到多人申请时一般会租给日本人
她在帮客人租房时，还遇到了一种情况。同一个房源，并不是只有一个人在申请，有时候比较热门的房源会有好几个人同时申请。而当这些人里既有外国人，又有日本人时，房东一般都会选择最终和信用记录更好的日本人签约。
除了以上说的不愿意租给外国人的原因之外，最关键的是，这些日本人都有完整的信用记录，日本和中国一样也有一套征信系统，能看到你当前的违约情况等等，所以你信用卡如果没还钱，手机如果欠费，那你房子也会租不下来；如果你房子欠房租，那你申请信用卡也会失败，就这个道理。这个信用度对外国人来说太重要了，甚至会影响永住或者归化，也是造成新移民一开始各个机构办理业务受阻的主要原因。
外国人在这点上很吃亏，因为新来的外国人信用记录是零，完全就是空的，对房东来说根本无法判断你这个外国人是好人还是坏人，会不会守约。那同时有可以查到纪录的日本人也申请这套房子时，铁定会优先选择日本人。你能说这是歧视吗？只能说表象上看起来像是歧视，但你能说房东这么做就错了吗？不能，因为换了你你也会这么做，这是房东纯粹为自己资金和房产考虑的商业行为，我身边那些中国人房东也都这么做了。
买比租还容易点
她最近遇到的一个情况就是：最初和房东确认过，这套房子可以租给外国人，申请到一半还追加了一个月保证金，甚至保证会社环节都已经通过了，已经进入最后的房东审查阶段了，结果遇到了同时申请的日本房客，房东最终还是选择了信用更好的日本人，非常可惜。你不得不承认，能顺利租到房的确有一定运气成分在里面。
而且，根据她的经验，并不是你第一个申请就一定会租给你，这和买房不一样。买房往往看顺序，但租房真不一定，因为租房一套流程下来要好多天。一旦你申请后又来一个日本人申请，极有可能会被抢走。
所以在日本生活的外国人普遍会有一个感受，就是生活在这里有点像玩游戏升级打怪一样，随着在日本居住时间的增长，慢慢的会解锁各种权限。一开始办什么业务都难，终于有一天能开大银行的借记卡了，有一天能通过信用卡审批了，有一天能拿超低利率贷款了，有一天能租到大房子好房子了等等。而一开始没有信用记录时，往往是最困难的，同时和日本本地人竞争时，劣势很大。
我还记得刚来时候申请信用卡，申请了几家全部被拒，过了好久才通过了一张。上个月拿到3年签的经营签，再去申请当年申请不下来的卡，当场就通过了，信用是需要时间积累的。
四、租房需要保证会社，甚至日籍保证人
一般来说，租房时只要付半个月房租的钱，让保证会社帮你担保就行，但偶尔有一些房东，会强制要求你有“日本籍连带保证人”才愿意把房子租给你，而不只有保证会社担保这么简单。保证会社说白了就是赚这个生意的钱，本质是给你上一层保险，而连带保证人则是信用的捆绑，不赚钱却还要担责任。
这也是难点之一。首先，新来的外国人哪能认识什么日本籍保证人，日语都一句不会，哪来的日本人朋友；第二，哪怕你有日本人朋友，他们也不一定愿意帮你，因为没那么熟，却要承担连带责任，日本人是出了名的怕麻烦，不愿意麻烦别人，也不想被别人麻烦。
何为连带责任？如果你租了半路回国了跑了，如果你把房子弄坏了，退租时电器搞坏了，连带保证人需要付全责，替你支付你该支付的一切，也就是“人在家中坐，锅从天上来”。出门在外，连我们自己都不停的在呼吁“不要给不熟的朋友做保证人”，更别说跟你没那么熟的日本人了。
第三，哪怕这个日本人愿意帮你担保了，他也要接受一遍和你申请人一样的审查。比如你的房租是一个月20万円，那保证人的收入起码得有20万x12=240万円，才符合保证人条件。也就是说，那些没收入的日本家庭主妇，也没办法做保证人。
当然，需要日籍连带保证人的情况并不是那么多，往往出现在房租比较高的房子上。我当年就没有，只有保证会社。顺便附上当年我租房首付的清单，供各位参考：
1 一个月房租，包含物业管理费
2 中介费（金额为一个月房租）
3 礼金（一个月房租）
4 押金（一个月房租）
5 保证会社担保费（半个月房租，之后每个月付1000円）
6 杂费几万円（火灾保险，换钥匙费等等）
也就是说，我花了将近5个月房租的钱，才租了进去。几乎人人都是这样，日本租房不仅麻烦，而且也贵，礼金制度在这里就不吐槽了，入乡随俗吧。租期是两年，每个月自动卡上扣款，不可以预付，第一年不可解约，第13个月起可以解约，不扣违约金，但需要提早2个月向管理公司申请。每两年到期时如果还要继续租下去，则需要额外再多付一个月租金作为礼金。在退租时产生清扫费或者损害赔偿费，从押金里扣，如果押金扣完都不够，那还要另外补。
不过，也有一些房子比较特殊，有的房子不要礼金，只要押金多付几个月，有的房子因为急着出租出去0礼0押。比如UR团地只要押金，连中介费都不要，但是房源稀少租金也贵，各种情况都有可能。
这是UR的房源图，灰色代表租满
不要礼金，不要中介费，不要保证人
但整个东京市区都几乎没有房源了
https://www.ur-net.go.jp/chintai/
五、给想租房人士们的建议
在这里，我给一下自己的建议，到底怎么才能顺利租房？本人非房产从业人士，以下均为个人看法，如有不对也请指正。
首先，外国人刚来的话，不要想着租多好、多贵、多大的房子，现实一点，前两年就明摆着是过渡期，能租到房已经不容易了，住满两年一切稳定并且累积到信用之后，再去租或者买，就容易了，也更熟悉了，不容易被坑。在日本一点信用记录都没有，收入也不高，却天天看千代田区港区这种贼贵地段的豪宅，这不太现实。
建议一开始从容易租的小房子开始租起，1LDK铁定比3LDK容易租，市区小房子或者郊外大房子都不是很难租。我们最早住在42平的1LDK里（在国内时住160平），真没觉得很小，反而我爸妈来看过之后还觉得小日子过得挺温馨的，除了的确没太多地方能堆东西，也不会特地去买那些搬家时移动麻烦的大件家具，除此之外没什么其他问题，反正当时想着就是过渡嘛，租房意味着你还有继续的选择权，有的是机会，不会像买房一样，一旦买了就被套死在这里了。
东京不是没有大房子，只是太贵了，租房要求也高
不过我香港朋友来东京说好便宜，我晕
第二，一定要预留一定的租房等待期，或者做好可能要花好几周才租的到房的心理准备。哪怕一切顺利，最快一般也要一周左右才能租下来，我当年就是花了一周时间，但是审批通过后，那房子还没清扫完毕，又等了一周才正式住进去，没住进去前我都一个人住在胶囊酒店里等，不过这段经历的确很不错，自从有了固定的住所之后也再也没到处住遍全东京了。
第三，要找靠谱的租房中介，也要多问多对比。有些人固有观念，认为一定要找日本人中介，不要找中国人中介，这也不对。日本人中介在外国人问题上经验未必有你想象中那么丰富，沟通也有障碍，所以这倒未必。不管是日本人还是中国人，给外国人租房有丰富的经验才是最重要的。
第四，实在不行你就买吧。有些房子的确是很便宜，全款都没多少钱，有些地段的确租房很难租到，但买房相对还比较容易。如果你认定这套房子各方面都合适，租房又实在太难，买了也不会后悔，那就买吧。只是因为买房有太多的坑，所以不建议在一开始就直接买而已。你可以看我之前写的关于买自住房避坑方面的文章：日本房产，买前请三思。
各位都知道我现在住在饭田桥神乐坂这里，也有好多网友说想来和我做邻居，但是至今都没什么人能真的租过来，要不是房源稀少，要不不租给外国人，要不自身条件不达标通不过审核。我女儿学校至今为止都几乎没有其他中国人同学，中国人比例少的地方租房难度一定大。
我们二胎还有3个月就要生了，一家四口的话现在住的地方也可能不够大了，到时候还要再换。未来还会继续写不少关于在日本房产相关的文章，包括贷款啊，投资房的策略啊（这方面水极深，拖了一年了都还没写），避税啊，地段的选择啊等等等等话题，还有很多东西能写。我也在一边学习一边把经验分享出去，个人的认知也在随着时间推移而进步，希望能帮到越来越多的人。
祝各位租房顺利，码字不易，感谢各位转发分享给更多人，也感谢能读到这里。每周我都会发一篇关于日本各个方面的原创长文，欢迎持续关注本号，我们下周再见。
附上之前写过的房产相关的文章链接：
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老蔡
2021.1.20
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