认识这么多日本房叔，我总结了一万字房产投资策略
「假装在东京」第139篇原创文章 | 11853字
如需转载请联系作者授权并注明出处
作者个人微信号 | mrspike
2021.4.7 | 写于东京
大家好，我是东京的上海人老蔡。这篇文章会很长，也很重要，能看到的都是有缘人。本文不是任何形式的软文和广告，更像是作为一个在日本创业的经营管理签证持有人，对日本房产投资的经验总结和思考。
我始终认为，再有价值的公众号，往往价值也就体现在其中的几篇文章里。写日本公众号两年多来，自认为真正特别有价值的文章并不是很多，除了之前写过的日本经营签完整攻略、自住房购买建议、来日本创业的核心思路、比特币持有策略那几篇之外，今天这篇房产投资相信也能帮到不少人。
因为明天蔡太太就要生二胎了，下周开始我可能会没有时间再写公众号，所以打算把拖了一年多没写的日本房产投资话题给补上，2021年能把这篇文章发出来就没有遗憾了。
曾经我也思考过一个问题，为什么在日本的华人有这么多房产中介，为什么是个人就在买房子卖房子。我身边有很多在日本各地的华人房叔房姐，有几套甚至几十套的日本房产的人比比皆是。房产投资是人类永恒的主题，日本也不例外。接触的越多，越是发现自己想象力不够，千万不能抱有”我自己赚不到所以别人也赚不到”的想法，这个世界远比想象中还疯狂，观察房叔们的思路可以学习到很多东西。
了解我的人都知道，之前做过的每一次创业，都是因为身边不约而同的出现了同一个行业的创业者或者投资者，每当出现可复制的赚钱效应时我也会考虑一起参与，这是自己为了了解市场热点和发现赚钱效应的方式：看别人都在靠什么发财，再判断我自己能不能复制，有没有可操作性。这种创业方向的选择思路往往能保证高成功率。很幸运，之前几次创业都可以算小有成功，但持续的时间都不长，机会总是转瞬即逝，所以来了日本之后一直在物色可以一做就做几十年的那种事业，在观察了这么久之后，发现还是房产投资符合这样条件，是一个永远放在台面上的事业候选项。
在全球大放水的前提下，贫富差距进一步拉开，甚至到了旱的旱死、涝的涝死的程度，房子永远是抗通胀的最好工具，没有之一。你可能会说，因为别人有钱所以才去炒房，个人觉得这话只算对一半，因为身边真的出现了很多靠炒房发财的普通人。当然会有很多有钱人直接全款买很多投资房，但因为中日房市投资玩法的不同，当你真的和东京1套房滚成50套的人聊过之后，你会发现自己还是太幼稚了（包括以前的我自己），只要操作得当，你的房子完全可以滚雪球，越滚越多。在你不论以任何形式积累到了第一桶金之后，就已经达到基本投资门槛了，创造被动收入，用钱滚钱，躺着赚钱才是我们的核心目的，本篇文章相当在写赚到第一桶金后的思路。
何为滚雪球？有了一套起始投资房之后，在日本可以用已有房产的首付作抵押，加上租金的现金流回报，慢慢滚成第二套的首付，加上贷款之后拿下第二套，然后第三套，第四套，第五套，贷款目的一般都没有限制。这么做前期会比较慢，但后期会越来越快。初始房产越多，累积速度越快。我朋友累积到50套花了9年左右的时间，现在每个月可以滚出来一两套新房的首付，还在野蛮式增长中。日本的楼市大环境完全符合这种商业模式的前提条件：低利率，高回报，不限购，不限贷。不过，本文也只是说明一下此模式的大致思路，具体操作过程也比较复杂，今天点到为止即可。
30岁买进7幢楼的日本小姐姐，非富二代，思路决定出路。
所以，你不能只看到日本房产不会暴涨所以草率的认为这里没有投资价值，那只是把中国思路套用在日本房市上而已，两者游戏规则完全不同，这样去判断不合适，也不合理。之前也听到过有人问“既然这么容易，那日本为什么不是人人都在做？”很遗憾，大部分人都是为房东们贡献现金流的房客，房东永远占少数，但凡稍微有点投资头脑的富人，哪个人名下还没几套房子几幢楼了？我之前在一个中华餐厅里吃饭，里面的中国服务员都在讨论买楼的选择，当时我都惊呆了。
所以，今天我把我这几年接触下来后总结的经验和思考都分享出来。不过话说回来，这些内容只是现阶段的浅薄认知，可能会存在错误，可能你会不认同。如果你不同意，那不要怀疑自己，你一定是对的，按照你自己的思路就行，我只是把我的想法看法写下来，仅此而已。
当然，日本房地产也一样水很深，一篇文章压根说不清楚，我虽然不是房产从业者，但也了解到过不少“内幕”，在海外涉及到大资金的所有事情都务必慎重慎重再慎重，处处都是坑。写这篇文章也没有参考任何其他人的想法，完全是一个人对着屏幕一个字一个字打出来的，这篇只是抛砖引玉，等我二胎出生了，稳定之后有机会再慢慢展开。
注意，本文中不谈及任何民宿投资，只谈长租。日本民宿市场经历了一年的疫情后现状怎么样，民宿老板们心里最清楚。长租是刚需，但民宿不是，疫情还要持续多久并不清楚，对旅游业的打击个人认为会持续存在。
注意，下文中所提到日本经营管理签，是针对已经持有经营签，在有原来事业的基础上再追加房产投资的情况，本篇文章说的绝不是买日本投资房可以拿经营签，之前文章提过无数次：买房不能拿签证，但拿到签证后可以买房投资，逻辑关系要搞清楚，切记。连昨天都有人跟我说她被自己亲戚骗了，买了推荐的日本房子结果签证被拒签了，现在后续特别麻烦问我怎么办，说真的我也不知道怎么办，从一开始就不应该进坑。
本文主要谈以下内容：
1、中日投资的玩法不同
2、选择城市和地段的考量标准
3、投资房本身的选择策略
4、活用贷款
为了避免长篇大论看晕读者，这里直接说结论：不要把中国投资房产的思路带到日本来，因为两者完全不一样。
有哪些地方不一样？
首先，日本这里有句话：自住房不投资，投资房不自住。所以我把自住房和投资房分成了两篇文章单独讨论。自住房的详细文章链接在此：日本房产，买前请三思，本文只讲投资房。自住房要考虑的角度和投资房完全不一样，而且因为日本的投资房普遍面积不大，从回报和周转角度来说，小房子以及老房子会更有投资性价比，所以这种房子对于住惯大房子的中国人来说往往没法住，你不可能带着老婆孩子蜗居在三四十平的单间里吧。
其次，在日本，自住房有着明确定义，投资房和自住房的贷款利率完全不同。一般情况下，一个世带（即一个家庭）名下是一套自住房，其余多出来的全都算投资房。很少人会把家庭第二套房子空关着，因为每年维持有一定成本，包括公寓的管理费修缮费房产税或者一户建的地税房产税等等，空关意味着极大的浪费，也不是我们投资的目的。因为日本房子涨幅小，维持成本高，买了之后长期空置已经可以算是投资失败了。
正因为日本的投资房贷款利率和中国完全不一样，房价水平也不一样，直接导致了回报率完全不一样，最终导致了玩法不一样，也就是游戏规则不一样。
具体是什么玩法不一样？简单的说，在中国（或其他通胀地区国家），你主要期待的是房产的增值回报；在日本（或其他通缩地区国家），你主要期待的是源源不断的现金流回报。拿币圈做比喻的话，中国炒房相当于炒币，日本炒房相当于挖矿，这样应该挺好理解的吧。
以上海为例，房价本身涨的很凶，但是房租的回报率低的可怜，根据身边的经验，租金回报只有年化1%上下，但由于高昂的贷款利率，所以往往贷款意味着贴钱进去。投的房越多，要还的贷款就越多，压力就越大，因为大部分情况下房租回报无法覆盖银行利息。
而以东京为例，房价整体没有太大波动，近5年都是温和上涨，涨幅不是很大，而且买卖的手续费很贵，一买一卖可能10%就没了，但是租金回报率比上海高得多，年化5%以上的比比皆是，甚至我有朋友的一整幢楼，年化回报算上贷款杠杆之后做到了15%以上，这种回报都没有算上房产本身的增值，而是单纯的租金回报。买了就不要短期内考虑去卖了，把它看成一个下蛋老母鸡就行，没必要杀鸡取卵。
正因为日本投资房回报率一般能超过5%，贷款利率根据信用水平一般在1到3%之间不等，简单来看两者之间的差额就是利润，也可称为“正向现金流”，是玩“滚雪球”和实现财务自由的基本盘，完全符合富爸爸穷爸爸书里对于的资产定义。玩投资的人应该人人都读过这本书吧，没有的话可以去看看之前写过的这篇，里面详细讲过核心思路：想来日本创业？先看看这篇文章。
富爸爸穷爸爸的作者罗伯特清崎现在有7000套房收租，真正的财务自由。
作为一名上海土著，很容易能体会到对自己生活影响最大的是现金流的回报，而不是房价的增值。一套房子从100万涨到1000万，除了心里比较爽之外，对自己的生活没什么太大影响，只有租金产生的大量现金流才能让生活品质得到质的提升。但是因为国内同一个城市的房价都是同涨同跌的，你卖了上海一套房子，再去买另一套上海房子，就会变得毫无意义，这也是我们选择换个国家定居的根本原因之一，换套游戏规则时，优势自然会出来。
再次，在日本由于税法制度的完善，尤其当你也想玩“滚雪球”的话，一般来说比较建议用自己名下的日本公司法人去购置投资房，合法避税手段更多，并且法人申请贷款也比个人容易（比如关东地区刚来的经营签就可以马上拿到法人贷款，而个人贷款太难了，评定标准也不一样），我税理士从一开始就建议要投的话用法人去投。
再次，持有成本以及收入报税的不同。日本房子的持有成本比中国高，不过由于一开始就建议用公司法人名义持有投资房，所以房产产生的各种成本基本上都可以计入公司费用之内抵税。这一点上，长期居住在日本的人会比不在日本定居的外国投资者操作空间更大，后者只能老老实实的交税，有多少税交多少税，每年实际到手收益基本要打个八折以上（税率20%左右）。对于长期不定居在日本的人来说，加上拿不到贷款资格，不熟悉日本市场的情况下，日本房产就没什么意思了，类似于一个日币结算的理财产品，那你还不如直接买理财产品了对吧。
最后，造成玩法不同现象的根本原因在于，大部分国家货币超发后通货膨胀货币贬值，导致各类蓄水池中的资产被动升值，但日本这个国家真的很神奇，货币也超发，但是是所有稳定发达国家中长期通缩的国家。一边印钱，一边通缩，也只有日本才有这种神奇的现象了。日币最近的确在跌，但相对来说依旧是全球最大的避险货币之一，每年世界各地涌入东京房地产市场的金额也排在全球前列（去年我记得是世界第一流入），东京房价相较于纽约伦敦等世界其他一线大城市来说是最低的，但我个人觉得实际居住起来是这些一线城市里最舒服的，绝对是价值洼地。
去年不动产投资额流入城市排名：东京，首尔，伦敦，巴黎，纽约。
记得之前朋友说过一句玩笑话，希望日本经济永远不要好起来，这样贷款利率就能永远这么低了。低贷款利率是一切投资的基础，日本最高的利率也比中国最低的利率低，本质上是两种完全不同的资本市场游戏规则。如果未来有一天日本的贷款利率变高了，那玩法也要作相应调整了，但至少目前来看，超低房贷利率政策还会持续很久。
如果你没有在日本定居的打算，也拿不到日本银行的贷款，个人认为没什么投资日本房产的必要，还不如买个国内的理财算了。除非你闲钱特别特别多，想玩全球资产配置，那对你来说还有点意思，有稳定的日币计价资产和日币计价回报，是锁定收益的一种不错的选择，这个思路在之前写比特币的文章里提过。
如果你人定居在日本，名下有公司，是经营签或者永住、日籍，有一笔初始启动资金，能拿到日本银行的贷款，那的确很值得发展一下投资事业，因为本质上，高回报并且低利率，就是在送钱。
2、投资房的判断标准、数据考量
如果你已经明确会考虑在日本做房产投资，名下也有日本公司，也可以去银行谈到贷款额度，那第二步，当房产中介给你一张房产介绍图，上面写着房子的位置，价格，回报率，就能直接买了吗？
绝对不是，没那么简单。
大致的房产介绍图长这样，随便找的例子，如果是带租约投资房一般都会写上回报率，即利回り。
首先要明确一点最关键的，日本所有房产从业者都有一个内网权限，全日本所有的房源都是透明的，只要有账号就能看到，会和普通大众在suumo或者athome这种公开的房产平台上看到的房源有所不同。当然，对于二手房来说也会存在不少“非公开物件”，这些以后可以写一篇文章，让各位了解一下一套房子从房东打算卖，到最后落到消费者手上的全过程，知己知彼，今天不是重点就不多说了。
内网长这样，只有房产从业者才能进去。
我想说的是，真正的好房源需要抢，而且抢的难度并不低，尤其在一些热门区域的房子甚至会被房产中介自己直接秒掉，他们自己懂行，又有钱，不会错过优质资产的。能让你买到，甚至能让外国投资者买到的房子，往往都是内部没有消化掉的，挑剩下的房子（不过也不能一概而论，运气好也能遇到，只是概率比较低）。所以如果一个房产中介把一套房子给你吹的天花乱坠，这时候就要小心了，真有这么完美的房源，哪轮得到你？我之前看到过一套不错的房子，刚挂出来一天不到就没了，那个日本买家太猛了，房子都不去实地看看，直接就秒了。
抛开这些先不谈，从我们投资人的角度来看，一套投资房的价值，最大的就是地段，然后才是其他的，我们从地段角度上一层层去分析，大致可以分为城市的选择和区域的选择。
房产的价值永远体现在三点上：地段，地段，还是地段。至于其他的，都没有地段重要，好地段上哪怕是老的掉渣的房子也能秒没。
首先，你得选城市。
之前已经说了，自己居住是一回事，投资是另一回事，自己居住可以按照自己的喜好，但投资不是。选城市最关键的数据指标是“人口流入量”，或者说是一个流入趋势，长期的人口流入才是房市稳定的根本，尤其在日本这种人口负增长的国家就更重要了。
这是日本近几年的整体人口流入量排名，最新的图没有找到，但每年都差不多，可以参考。可以看到东京遥遥领先，日本的城市格局和中国不一样，完全是东京一极。但你仔细看的话，其实是整个“关东地区一都三县”遥遥领先，不仅是东京的流入量大，东京周边的千叶、埼玉、神奈川都很大，整个关东地区在吸全日本的血。单从这一点上来看，关东地区的投资房是价值最高的。
另外有一点，由于我们是外国人，都有购房需求，也更能推动房价，在我以前那篇：如果来日本定居，你选择哪个城市一文中，可以看到在日华人的城市分布数据，关东地区一都三县的中国人占了全部在日华人的一半，54%的华人都在东京圈，14%在大阪圈，6%在名古屋，其他剩余26%散落在日本其他地区。这些都是支撑房价的基本盘。不去看中介各种软文吹嘘，仅从硬数据上看，关东地区是日本最值得投资的地区，没有之一。
选完城市后，你得选具体的区域。
东京都，大了去了。皇居所在地，寸土寸金的千代田区也是东京；只有山没有人，房子不要钱的奥多摩町也是东京，投资价值完全不同，怎么选？
最傻瓜式的选法，就是看日本房产网站上的热门区域是哪些。因为你是投资，你是房东，你当然要去关注房客最喜欢租哪个地区的房子，这方面可以参考suumo，athome，homes，rakumachi等网站的公开数据。
复杂一点的选法，是要去查一些数据，不过这些数据可能并不那么容易查到，所以优先选择上面那种简单的方式。不过我还是要简单提一下，先从房客的角度来分析，看看一个房客在哪几个环节会对房东的收益产生负面影响。
首先你得和周围一片的空房子竞争抢房客，有租客选择了你的房子后，根据日本租房的规则，先要通过租房审查，然后付完押金、礼金、保证会社费、中介费、杂费之后入住。一般来说租房期限是两年，一年内不得解约，否则会产生违约金，一年后至两年内，可以在事先一到两个月内告知房东后解约，不需要支付违约金。满两年后如果需要继续住下去，则一般需要多付一个月房租，这样一直延期下去。
所以可以看到，有三个阶段房客可能会退租：A，刚租一年内就退租；B，一年到两年内退租，不续租；C，满两年后退租或续租。
A阶段，这时候退租的话房东相对后面来说没多少不合算，因为有违约金，而且对方刚付了不少钱，所以退租的概率会很低。
B阶段，这时候房客的确容易退租，像我当年就是1年半的时候退的租。退租后，又要重新招房客了，这里面会产生一个等待下一个房客的平均等待月数，难租的房子可能要等很久才能等到下一个房客。C阶段的话就是循环AB。
所以，整个环节了解清楚后，就知道这里会出现几个衡量租房的数据，而这些数据全部都不会出现在中介给你的房产介绍图上。
也就是你房子所在地区的：
整体空置率（代表整片区域有多少房子跟你一起在抢房客）
平均断租率（衡量两年租约内就退租的平均比例）
平均续租率（衡量平均有多少人满两年租约后选择续租）
平均续租等待月份（衡量上一个房客退租后，要等多少个月份才有下一个房客）
以上数据在谷歌上都搜得到，但日文叫法和中文不同，比如日文里空置率叫空室率，有兴趣的自己研究吧。
首都圈一都三县空室率大致情况。
这样你就可以理解为什么我说房产介绍图上写的回报率没什么用了吧，投资房在上面会写回报率，但一般指的是满租状态下的最大税前回报率，在实际投资过程中，尤其是买整楼的情况，不可能永远满租。哪怕卖你的房源已经是满租状态卖你了，你也不知道里面的房客会多久解约，只能说明暂时目前是满租状态而已。
（房产术语中有三种利回：想定利回，表面利回，实质利回。第一种是假设满租后的租金回报，第二种是当前租客情况下的回报，第三种是扣除各种费用后的实际到手回报，有的中介会混淆概念。）
所以就出现了其他操作策略尽可能的减少这样的风险，比如不买整楼，而买分开区域的几十套小房子，分散风险，当然缺点也很明显，贷款没有整楼容易。那位一套滚成50套房的大佬，当时49套都出租中，有1套是一个外国人房客刚退租，然后新的房客再租进来，会是一个动态的过程。另外有朋友就是全款买了十几套，然后还贷款买了一幢楼，多种资产配置总体能降低各种风险。
另外还有种方式，就是和某些机构合作对接，比如有的人买了楼，和语言学校的老板谈合作，作为学生宿舍来保证入住率。比如有的人买了办公楼，和行政书士合作，作为经营签投资人的办公室来保证收益等等，都是各种各样的方法。整体思路是让自己房子的入住率提高，人员流动性降低，因为每当有人走有人来，收益就会受到影响。
看完上面这些，我相信大部分投资人都不会只看介绍图上的投资回报选房子了，投资房子不能只看回报率，况且这个回报率还只是个最大理论值。年化10%的郊区房子，和年化5%的核心区域房子，我一定会毫不犹豫的选后者，东京核心区域就这么点大，加上一开始讲的好房源需要抢，对大资金来说，核心地段资产是更好的选择。如果就只买一套小房子投着玩玩，倒也没这么重要了，只是这种情况下，比投一套小房子回报率高的东西多了去了，今天的文章主要还是说的把投资房子当成事业来做的情况，毕竟房产投资是一个值得长久运营的好事业，我相信100年后大家还是都在炒房。
在选定了地段地区之后，接下来的就是房子本身的选择了。从一张最基本的房产介绍图上还可以看到一套房子的基本信息，比如房型是什么，面积多大，朝向是什么，坐落在哪个车站，离车站徒步几分钟，每个月的管理费，修缮费，由哪个建筑公司建造的，造了多少年了，一共有多少户，有几层等等，这其中怎么选足够写一篇完整的长文了，以后再写。但是，从你个人策略角度来看，依旧有不会写在上面的关键信息。
这里提供各位读者一种受益匪浅的思路，也是很多房叔房姐教我的。
从投资人的角度来看，不同房型，不同面积的房子，对应的是完全不同的受众租客，在你刚投的时候就要想清楚你未来的潜在租客是什么人。这是我这里想说的核心问题，我举几个例子你就懂了。
比如，你打算购买的投资房坐落在语言学校聚集地或者大学城周围，那你投个ワンルーム单人间小房子会比较合适，因为留学生普遍都是单人，不愿意住学校宿舍的那些留学生们，普遍希望能在学校外租个小单间，他们就是你的潜在客户。而且只要学校还在，就永远会源源不断的有新学生进来。不过，万一租客是极其邋遢的外国留学生就倒霉了，房东房子被糟蹋的图片之前发过很多次了，也有一定风险。
比如，你打算购买的投资房坐落在著名小学或者中学学区内，那你投个2LDK两室一厅会比较合适，适合本地日本人的一家三口，而且因为学区的锁定效应，一个小学就要上6年，很有可能这样的租客一租就租6年以上，各方面都很稳定。日本公立学校有学区概念，也有特别优质的学区，以前都写过，公众号后台回复学区房三个字，就自动出来历史文章了。
投资房，买一户建好还是公寓好？很显然，哪怕是同样价格，市区小公寓也会比郊区一户建更好。一户建和公寓相比不是很好的投资房标的，一方面是出手没公寓容易，另一方面是租客的隐形限制，毕竟租房市场最大的租客群体就是单身人士，但几乎没有单身人士会去租一户建。而且市区的一户建比较贵，租金也贵，租的人就更少了，回报率也相对低。不过，一户建买来做自己的自住房自己来住是真的很爽，前几天刚去过朋友家的一户建，200多平爽飞了。
摄于东京著名别墅聚集地，渋谷区松濤。
投资房，买新房子好还是老房子好？很显然，老房子的投资价值完胜新房。新房的溢价非常高，同一地段的新房可能会比周围二手房贵一倍以上，租金也贵，越贵的租金潜在租客就越少。而且我相信大部分人也不舍得把新房子让租客去住吧。至于耐不耐震啥的根本不重要，每个楼都有详尽的修缮计划，地震补强工事等等，东京的楼几乎从未在地震中倒过，好地段的旧耐震老房子，还不是分分钟被抢掉？
不过，如果是买地造楼，专门买了一块地，专门为了投资出去造的小型住宅，只要地段不错，离车站近，那问题不大，找大型建筑商，造完了还能顺便帮你出租出去，全满租之后还能帮你满租高价卖，小型地产开发一条龙服务，不用太多钱也能实现自己做房产开发商的快感。从一开始就为投资而生的小楼也不指望自己住进去，我当年住的就是这样的房子，从没见过房东，住进去的时候刚造完1年多，一幢楼9户，不过也不是永远满租的状态，两年的时候退了一半人，后面才陆陆续续又有新人住进来。
投资房，买整栋楼好还是分散买好？这个问题我个人觉得没有对错，之前已经提过了，就是单纯的投资风格不同，每个人的偏好不同。买整楼容易拿贷款，也方便管理，分散买比较难贷款，管理也会麻烦点，但是风险也分散了。个人觉得不论是地段很不错的整楼还是单间，都值得买，毕竟主要还是看地段。如果是离车站走路15分钟以上，还是个小车站的房源，周边很荒芜，一看就没多少常住居民，那不论是整楼还是单间都别买，谁买谁后悔，回报率写得再高也别买。
截图自rakumachi，年化回报90%的房子都有，回报越高房子越好吗？当然不是。
讲完选房策略，最核心的毫无疑问就是贷款了，在风险基本可控的前提下，贷款是放大收益率的最好工具，也可以说是“滚雪球”模式的核心。面对不会大幅暴涨暴跌的日本房市，投资回报普遍高于贷款利率的日本房市，拿到贷款资格基本就是在送钱。永久产权之下，有人看到的是背负一辈子的债，有人看到的是赚一辈子的钱，视角不同，判断不同。相信看到这里，你也不会问诸如“日本房子值不值得投资”的问题了，只要搞懂这里的游戏规则，又有啥不能投的？发财的人又不是一个两个了。
youtube上有各种大神本人出镜分享经验，年纪轻轻每年租金收入就远超高级白领了，我也在慢慢学习中。
如果写贷款，又可以写一篇超长的文章了，这里就不具体说了，而且每家银行对贷款的资格审核标准都有点不一样，也挺难写的，留给以后慢慢填坑。
但是，在这里要简单说一下日本贷款到底咋回事，尤其对于我们在日本的经营签持有人来说，经常会听到日本贷款利率特别低，也听到过没有日本身份贷不了款之类的言论，这里统一解释下。
在日本贷款，按主体来分，大致分成两种，一种是法人贷款，一种是个人贷款。按目的来分，大致分成自住房贷款，和投资房贷款，概念都不一样。
自住房利率往往年化1%不到，低的甚至能到0.3%左右，但机会只有一次，算是政府福利；投资房利率在1%到3%不等，超过3%就算高了（你不要和中国比，要和同样都在日本的银行之间横向比）。我身边刚来日本就拿到2.8%利率，首付50%买了楼的经营签朋友有不少，最低见过有朋友入籍之后拿到1%左右的投资房贷款利率。
一般来说，普遍采取的是法人名义买投资房，个人名义买自住房。
法人名义买投资房的情况下，对于刚以经营管理签证来日本的老板们，一开始刚来就能拿到法人贷款，因为身边有活生生的例子所以才能这么确定。也有可能各个地区都不同，但东京这里肯定可以，不过也有一定条件。
刚来就能拿到的法人贷款，条件是以公司名义买整楼才能申请，不过也不是每个银行都能做，东京地区目前能做下来的就那个某某银行（避免广告嫌疑隐去银行名字）。初始利率是2.8%左右，首付比率是50%左右（也有做到30%左右的），这是我几个朋友的经验。但因为在日本可以更换银行，所以以后信用高了之后可以换银行，换更便宜的利率。因为银行在衡量整楼的偿付能力时，主要看的是楼的整体回报率，和贷款法人的自身资质没什么关系，所以几乎只要带着钱和公司基本材料，选中银行审核下来认为回报稳定的楼，直接跑银行就能申请到，有钱就是大爷。
另外，根据房叔们的说法，当你的房子或者楼滚雪球变得越来越多以后，经常会有银行的人，带着最低的利率，最低的首付比率，带着他们已经内部认可的房源主动来找你让你投。因为他们知道你名下这些租金回报足够稳，现金流越稳他们越喜欢你，银行不是慈善机构，银行挑客户也更喜欢这样稳定的有钱人，的确可以做到一个正向循环。
还有一个信息，听说东京的某某银行，只要申请人能证明在全世界账户里有5亿円或者等值外币资金以上（房产不算，必须是金融资产），他们就能给你年化1.2%的投资房贷款利率，非常非常划算，适合大土豪。
顺便也再说一下个人名义的自住房贷款。自住房超低利率贷款机会只有一次，对于我们外国人来说，很多银行的确没有永住或者日籍不愿意贷，但是也有某些银行可以贷。当你在日本住满三年以上，手里的签证是三年或者五年的交税长期签证（工签经营签等），那就可以跑几个银行都试试了。
我一个朋友的亲身经历，他是工签，在日本住了很多年了，没有永住没有归化，申请到了自住房贷款（非flat35），利率年化0.475%，首付比率20%，贷款总金额是他年收入的六倍左右。他说当时也可以选择零首付，但是零首付的话利率就变成了1.7%了，不合算。另外，如果自住房变成了投资房，那这个利率就不能继续享受了，需要更改成2%以上的投资房利率，不要想着用自住房利率去干投资房的事，没啥漏洞能钻，按照他们的游戏规则合法的玩也能发财。
换个角度来说，你如果真的要大手笔搞投资，准备按事业来做，那自己去考一个宅建士，或者雇一个宅建士，或者有一个关系特别铁互相很信任的宅建士朋友，拿一个房产内网资格权限，认识几个日本银行的业务员或者主管，都是最基本的操作。如果这些都没有，那就已经输在起跑线上了，还谈啥做大做强。
以上便是全文内容了，从中日之间的基本策略对比，到地段的选择，到房子本身的选择，到贷款的解释，自认为做到了一个比较好的抛砖引玉的作用。虽然很多细节地方没有具体开展，写了一万多字只能写个皮毛，但至少以后再有人问日本房子值不值得投的时候，这篇文章扔给他就可以。
感谢各位看到这里，本文信息量的确大，这篇文章是本公众号今年度最重要的一篇，如果你觉得本文对你有所帮助，可以收藏或者转发一下慢慢研究，有不明白的也欢迎加我微信具体聊，我不是中介，不会站在中介的立场上给你带节奏，和你是相同立场的。当然如果你真的需要中介，也可以介绍给你靠谱的，毕竟日本到处都是做房产中介的华人，不过各位也要小心骗子中介，只要涉及到大金额的地方都会存在，务必擦亮眼睛，有些人为了赚钱真的什么事情都做得出来。
蔡太太今天已经入院完毕，明天我们二胎就出生了，到时候我和她两个人要带两个娃，双方父母都不能来日本帮忙，所以会特别忙请各位见谅，今天这篇发完之后哪怕彻底停更我也已经没什么遗憾了，因为不论是日本生活上的，签证上的，投资上的，该写的我已经全写了。等她出院后会发一篇中国人在日本生孩子的全体验，以及全部费用是多少等等，敬请期待。
这篇文章之后不再固定每周三发长文，有可能一周发几篇短的，也有可能几周发一篇长的，也会发点近期照片到公众号上，但我一直都在微信上，即便回复不及时，但有任何需要帮忙的都可以微信联系我本人，欢迎长期关注本公众号并分享给更多的人，也可以去历史文章里找找有没有对你有帮助的文章。
谢谢各位两年多时间里的一路陪伴，这一路走来很多人和我说看了我的文章得到了很多帮助，也有很多人真的和我们一样，成功来到了这个陌生的国度重新开始奋斗。但其实大家也帮助了我很多，如果2年前没有开这个号，我一定也不会有今天，正因为有无数的人帮助过我，所以我才有今天这篇文章回馈给更多的人，在海外真正的体会到了什么叫做“团结就是力量”。多的废话不多说了，我们下篇再见吧。
老蔡
2021.4.7
公众号 | 假装在东京
知 乎 | 假装在东京
头 条 | 假装在东京
作者微信 | mrspike
instagram | a16z88
往期合集点击传送
公众号后台可回复下列关键字查阅历史文章
经营签 | 家族签 | 留学 | 工签 | 续签 | 签证 | APP
生孩子 | 永住 | 归化 | 生活必备 | 创业 | 父母养老
护照更新 | 下签登陆 | 华人区 | 日语 | 旅游 | 买房
租房 | 房价 | 房产 | 样板房 | 学区 | 地段 | 幼儿园
小学 | 中华学校 | 医保 | 税金 | 福利 | 骗局 | 地震
物价 | 霸凌 | 各区体验 | 全职主妇 | 疫情 | 比特币
雾霾 | 补习班 | 拔牙 | 少子化 | 起名 | 樱花 | 投资