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集中土拍,又要推高房价了吗?

端宏斌 老端 2021-05-15

文/端宏斌



这两天有读者留言问对于“集中土拍”怎么看?我的看法很简单,当然是利好房价了。


一说利好房价,肯定会有很多人表示不信,因为这个政策明明就是为了打压房价而设立的,怎么最终变成利好房价了?中国的很多事情就是这么有趣,在我看来,很多所谓的打压房价政策,本身就是利好房价,所以就出现了越调房价越高的怪相。而真正能打压房价的政策,是绝不会出台的。


先来看看最近发生了什么。


杭州在上个周末搞了一次集中土拍,一共57宗地块,总吸金1178亿,超七成地块拍至封顶价+自持,甚至平均自持比例达16%。最高自持地块出自临安,开发商以40%的高自持竞得,刷新了“双限”政策以来杭州的自持纪录。


先来解释一下什么是自持。自持是指开发商不得销售的部分,仅能租赁。本来呢,公开土拍就应该价高者得,但是,拍到后面溢价率实在是太高了,大家都有点害怕,此时为了保持名义上的地价不涨,就开始拼自持,意思是让开发商自愿锁定筹码,这部分筹码由于无法流通,所以必然提高实际地价,但名义地价保持不变。看到这里你当然就明白了,自持的本质就是减少供应量啊,减少供应量,这房价能不涨吗?


此时你可能还会有一个疑问,这么高的自持率,开发商还能赚钱吗?他们的信心从何而来?原因说出来也很简单,为了搞这个集中土拍,杭州此前已经几个月没有拍地,开发商们都憋了一口大气。与此同时房价又大涨,这给了开发商莫大的勇气。事实上,从历史经验来看,手里没有地才是开发商最大的风险,高价拿地确实危险,但总比没有地好多了。


有人问,到底有没有能够降低房价的政策?回答是有的,但绝对不可能出台。原因很简单,只要放弃对实体经济如此变态的支持,那么房价必降。但你觉得这会发生吗?肯定不会嘛。


要搞清楚这个问题,假设你是一个城市管理者,现在给你一座还没开发的城市,城区又小又破,周围是大片农田。农田的价值非常低,一亩地一年能赚个一千块钱就了不得了,你作为这座城市的管理者,如果想要拉动GDP,提高税收收入,必须要把农业地转变性质。于是你决定征地,然后搞一个高新技术开发区。


搞了新区之后,你就要规划土地性质,多少比例是住宅、商业和工业。按理说这三种地是有固定比例的,但你为了追求税收增长,批了超多的工业用地和商业用地,住宅用地批得很少。


为什么你会这么做?理由很简单,工业和商业地能直接拉动GDP,带来税收的增长,可以马上改善你的财务状况,而住宅就做不到这一点。更要命的是,住宅用地还需要各种配套,比如小学、中学、医院、警察局、消防局、博物馆、剧院、公园,这些全部是花钱项目,在你财务状况不佳的情况下,你没钱搞这些东西。


但这里有个问题,如果工业用地批的太多了,产能大增,如何保证你生产出来的商品都能卖掉呢?很简单,只要能大量出口就行。这就是中国过去几十年经济腾飞的秘密,中国人生产出来的东西,美国人靠印钞票就能买去。


很快问题出来了,你搞了那么多工业区,修了那么多厂,可员工需要有房子住,因为员工是人,他需要结婚生娃,他想要过高品质的生活,他不能一辈子住在职工宿舍里。过多的人口和过少的住宅用地,两者产生了矛盾,按照简单的供求关系,房价必定飙涨。


房价飙涨最初并不是政府的目的,而是他追求税收增长的必然结果,因为他批了太多工业商业用地,批了太少的住宅用地,那么多工厂和公司,员工赚了钱必定想要提升生活品质,当他买房的时候发现,太多人抢太少的房,注定有人买不起,于是房价只能涨。


计划经济是怎么解决供应短缺的?答案是排队。

市场经济是怎么解决供应短缺的?答案是涨价。


疯狂涨价的原因只有一个,那就是供应严重不足。


此时地方政府忽然发现,原来卖地是更好的收入方式,一旦他发现了这个秘密,他就更加不急于增加住宅用地了,反而是带着节奏的慢慢卖,人为导致土地价格飙涨。土地价格涨了,必然会传导到房价,房价涨了,又会带动土地价格上涨,土地财政被地方政府玩得越来越溜。


很多人搞不懂为什么房价怎么压都压不住,股市怎么托都托不起来。但其实你只要搞懂了供求关系,一切都豁然开朗了。


股市托不起来的原因是,上头一直想方设法的增加供应量,比如,拼命发IPO,发可转债,虽然他口头上一直说要维稳,但事实上他做的一直是在增加供应。


房价压不下去的原因是,政府虽然口头上一直说要打压房价,但他把用地指标卡的死死的,本来为了保证耕地面积,建设用地就很少,他又把大量建设用地拿去搞工业和商业了,留给住宅的更少。本来就少的住宅用地,你还只能从他手里买,因为从别人手里买就是小产权房。


为了打压楼市,出台了那么多政策,比如限购、限售、限贷、集中土拍,还有一直像鬼故事一样反复讲的房产税,这么多政策,在我看来都是忽悠你,因为这些政策并不增加住宅用地的供给。


唯一能真正降房价的政策,就是大量供应住宅用地,而这是他永远不可能做的。你要记住:凡是不能增加供给的楼市打压政策,都是耍流氓。


中国经济最大的问题就是失衡。工业用地比例高了,压制住宅用地,就必定导致房价飙升,房价涨必定压制消费,国人买不起自己生产的商品,就只能靠出口消耗过剩产能。你要想拉动内需,那么必须压住房价,要想压房价,就必须要增加住宅用地面积,同时减少工业用地。


中国早就已经成为了世界工厂,在这种情况下,中国完全可以提高价格减少出口,空下来的大片土地都可以用来盖住宅,让洋人多花点钱买中国商品难道不好吗?反正他们的钱也都是随便印出来的。这样一来,节省下来的资源就可以为中国人服务了。


一个问题如果始终无法解决,那你必须要思考一下,是不是自己的思路就是错的,房价问题解决不了,恰恰是因为我们过于支持实体经济了,只要你减少对所谓实体经济的支持,房价立马就不是问题了。等到你不再那么支持实体经济,美国疯狂的印钞票就必定会变成超级通胀,到时候顺带连美国问题都解决了。


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