新房价格“15连降”！深圳楼市“速冻”，这种房子却火了
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深圳楼市有一个奇怪的现象，
以往并不特别吃香的“公寓”
最近却火爆整个市场！
成为深圳楼市寒冬里的一抹暖阳。
这是为啥呢？
“
记者调查发现，这是因为受制于严厉的调控政策叠加政府预售证管制，市场上的常规住宅“预售证”收紧，因此可以用于挂牌出售的房源“供应紧张”，大家在买不到住宅的情况下，只能将目光投向了“公寓”，因为公寓这块的供给，不受限购的各种约束。
深圳一手房量价齐跌
限购下公寓成投资新宠
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近日，国家统计局公布2017年12月70个大中城市楼市销售数据，深圳新建商品住宅价格环比下跌0.2%。
根据深圳规土委公布数据显示：
2017 年新建商品住宅成交量 259.43 万平米，同比下降 38.6%。价格方面，新房价格经历 "15 连降 "，2017 年底，新建商品住宅均价为 54256 元 / 平方米，较 2016 年 9 月下降 11.9%。
针对该数据，深圳市房地产研究中心主任王锋告诉记者，发展商对新房定价比较高，政策实施以后，定价过高的项目就必须调整价格，调整周期也较长，推盘进度滞后，从而直接引起新房市场成交量和销售额大幅度下降。
记者走访深圳今年即将入市的某楼盘，在现场看到来咨询的购房者较少，销售大厅略显冷清。据该楼盘的销售人员介绍，该住宅预计去年12月开盘，但由于预售证一直未批，目前该住宅项目将延后于春节后推出市场。
深圳某楼盘销售人员
因为预售证这块批不下来，整个深圳市场都这样，单价超过5万块,基本上都不能直接卖。
随后，记者来到另外一个位于深圳市龙华新区的在售楼盘，前来咨询的购房者较多，记者看到销售大厅内有不少客户正在开单签约。销售人员告诉记者，目前该楼盘推出的是39-120平方米的公寓项目。
深圳某楼盘销售人员
12月初推的两栋，一栋大概500多套，现在卖了300多套。另外一栋是这个月初推的，这个只推出80套，现在已经不多了，几天的时间，现在应该还有30多套在售。
销售人员介绍：目前公寓市场“两极分化”较为明显。
以大户型为主的商务公寓，投资门槛高，定位高端，需求较窄，适合自用。
而另一种以中小户型为主的商务公寓，面积小，总价低，更容易受到青睐。
深圳某楼盘销售人员
现在买便宜点的话就是，最便宜的价格是7万5千多一平方，一般来讲住宅和公寓产品的价差，应该在两万元左右。
1月30 日，记者也走访了深圳一处即将入市的楼盘，现场看到前来咨询的购房者仅有几人，略显冷清。其中一位市民告诉记者，他和家人来深近 10 年，一直租房住，梦想能买房安家。去年听说房价降了些，便携家人前来了解。被问起短期内是否会购房，该市民表示若价格、地段各方面都不错，会考虑购买。
新政调控过去一周年，随着调控收紧，商务公寓的优势更加凸显。从公寓和住宅在深圳总持续供应量与总成交量中各自占比来看，商务公寓的市场表现也优于住宅。
中国城市经济学专家委员会副主任 宋丁：过去在住宅比较热的时候，公寓这个就比较忽略，但现在住宅受到管控之后，相当多的人想买房。就没有办法在正规的商品房市场找到房子，那么他就把关注度放在公寓上来，而公寓这块的供给方面，既不受限购的各种约束，现在开发方面又把它做的有像类住宅那样，接近你的需要。这样的话，很多需求就转到这方面来。
根据Q房网、安居客监测：
2017年深圳商品房供应总套数 72992套，同比上涨2.13%；供应总面积602.81万平方米，同比下滑14.96%。
其中：
住宅供应总套数33707套，同比下滑26.08%；供应总面积326.59万平方米，同比下滑30.82%。
深圳美联物业全国研究中心经理 张添鸣：总的来说，2017年的整体推盘量，相对2016年来说大概有两到三成的降幅。主要原因就是，有些新盘备案上面有一定困难，无法达到相对理想的价格，所以说开发商会适当调整推盘量策略。
深圳中原董事总经理 郑叔伦：很多发展商对于后市还是在观望，就看政策会不会有放开的可能，另外价格上可能跟政府在博弈，它可能想卖贵一点。所以可能在博弈，所以变成整个预售的申请还是比较缓慢的，供应量在短期之内也不会有很大的改观，所以可能开盘量不算特别活跃。
深圳二手房市场怎么样？
交易量降三成！
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在二手房方面，根据深圳规土委公布数据显示：深圳2017年全年二手住宅成交量532.01万平方米，同比下降33.7%。
“二手房主要是个人供给问题。2015、2016 年，深圳房地产市场投机风泛滥，手握多房的人借此高价抛售，年成交量达到近 10 万套左右，远超正常平稳运作时期（6-7 万套）。通过严格调控后，这种投机风被抑制住，市场也回归到正常局面。”王锋说。
”记者走访一些中介发现，受到政策调控影响，中介看空后市的情绪仍然浓厚。新政后来看房的人明显减少，市场预期明显下滑。
记者走访了深圳多家房产中介，他们表示：从近期情况来看，市场成交主体依旧以2-3房为主，占比达到七成左右。随着2018年政策仍收紧，去杠杆力度加大，投资热度持续下降，2-3房的刚需与改善户型成交仍然将占据主导地位。
深圳美联物业福田北区总经理 孙佳彦：整体片区的豪宅四房价格，是趋于稳定略有上升，但是涨幅不会超过10%。普通住宅的价格基本上是平均，持平在2016年的水平上，可能比2015年高一点点，高个5%到10%。但是跟2016年几乎持平。还有一些比较老的旧的房子，楼龄在20年左右的，其实是有小幅下跌的。
据中原地产研究中心数据显示：
2017年全市二手住宅共成交63578套，面积约538.6万平方米，成交套数较2016年下降33.7%，成交面积下降32.8%。
二手成交均价56868元/平，较2016年增长3.5%。
深圳中原董事总经理 郑叔伦：新房有限价，可能政府会在申请预售的时候，有价格上的压制。所以可能新房的价格受到冻结，可以这样说，反而二手房不受政府去审批。它可以自由定价，但还是受一手房价定价，去影响它定价的方向。二手房大概是5万6左右，所以出现二手房比一手房还贵的情况，所谓的倒挂现象还是出现，估计今年还是会这样。
业内人士认为：2017年全国调控继续加码，一二线城市成交量基本出现较大下滑。特别是2018年开始实行的打击阴阳合同政策下，二手市场成交将继续保持低迷。
深圳美联物业福田北区总经理 孙佳彦：我们预计2018年银行政策还在继续收紧，然后国家限购的政策并没有放松。所以2018年也不是很乐观，应该跟2017年差不多，甚至比2017年更难一些。
“15连降”的深圳房价
2018年怎么走？
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2017年，深圳市深化落实2016年制定的各项调控政策，通过限购、限贷、限价、市场整顿、增加供应、加强保障和“租购并举”等措施，实现了新房价格“15连降”。目前，市场杠杆显著降低，投资购房基本退潮，市场风险逐步释放。
深圳 2018 年楼市走势如何也成为各方关心的问题。十九大报告中明确提出 " 房子是用来住的、不是用来炒。" 对此，王锋认为，这标志着中国房地产市场的规范发展期已经到来，也为房地产市场今后 30 年的发展指明了方向。对深圳而言，目前市场杠杆显著降低，投资购房基本退潮，市场风险逐步释放，在调控取得阶段性成果的形势下，2018 年深圳房地产市场调控目标不动摇，力度不放松。
深圳市住房研究会会长 陈霭贫：从2017年全年情况来看，整个市场成交量是呈现萎缩状态，但是价格这块缩动并不大。我们看到大概是0.2%到0.3%之间，也就是说，深圳的房地产市场，基本维持一个比较稳定的状态。展望未来我觉得在2018年，我们整个调控政策应该不会有大的变化。
深圳美联物业全国研究中心经理 张添鸣：2018年的话，整体来说，如果市场能保持一个平稳运行的话，不会有其它政策再出来了。短期内也不会说有放松的情况，因为目前的市场是相对平稳的。
去年7月，深圳进入住建部首批12个开展住房租赁试点的城市之列。随后，在北京等13城开启集体建设用地建设租赁住房试点的同时，深圳进一步推出城中村规模化租赁改造的相关政策。
业内人士认为：未来深圳购买型的商品房需求将被压缩，并向多渠道供应发展。
中国城市经济学专家委员会副主任 宋丁：其实我觉得深圳，肯定现在是要做大调整了，大调整其实就是，主要是从原来单一的商品房供应，转向多渠道供应。这个多渠道供应其实主要是，30%的商品房之外，70%里面包括共有产权住房。包括公租房，可能还有其它的类型住房。
未来深圳租赁渐成主角
去年 8 月，深圳发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）及《深圳市住房租赁试点工作方案》，提出将加快培育住房租赁市场供应主体，完善公共租赁住房管理，加大租赁住房建设和供应，完善住房租赁立法，加强住房租赁市场监管。
据赶集网、58 同城等平台提供的数据显示，2017 年以来，租赁成交的份额逐步上升，显示出市民的交易意愿有些改变。福田一家中介地铺分行经理也向记者介绍说："2017 年下半年以来，租赁成交逐步上扬，最高的时候，与买卖成交不相上下。"
此外，" 十三五 " 期间，
深圳将 " 大手笔 " 筹集
不少于 30 万套人才住房，
实行以租为主的供应模式，
积极推动租购同权，
将住房租赁与入户入学、
公积金提取等公共服务对接。
详情请戳：
重磅！深圳人才住房
拟面向各类无房人才，可租可售
但因深圳土地资源有限，从楼市长远发展来看，深圳市房地产研究中心主任王锋建议，深圳可采取都市圈一体化模式，加快与周边城市（例如东莞、惠州）基础设施的互联互通，打造深莞惠 1 小时生活圈。同时，与周边城市采取联合调控的方式，例如社保打通，引导在深无房市民到周边买房安家，真正实现老百姓的住房梦。
朋友们，对于深圳的房价，
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来源 | 深圳晚报综合（记者徐娅、央视财经）
编辑 | 林冬雯