法律人如何做尽职调查——以房地产项目为例 | 麦读赠书

作者=冯兢 上海邦信阳中建中汇律师事务所 合伙人

来源=《民商法实务精要5》「实务技能篇」 有删节

随着我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目并购因其交易量多和交易金额大已成为律师业务的重要组成部分。而近年来，与房地产相关的金融业务异军突起，券商资管计划、信托公司的信托计划乃至资产支持证券等业务均大量涉及房地产领域的项目并购。熟悉和掌握房地产项目的尽职调查也已成为律师日常工作中的一项重要技能。

从交易模式上看，无论是股权并购还是资产并购，抑或是单纯的债权关系，均不可避免地需要对房地产项目本身进行尽职调查。一般尽职调查分为三个部分，包括财务调查、法律调查和工程调查。这三项内容互相分离又相互影响。尽职调查的结果很大程度上会对后续的谈判、交易对价及付款方式等问题产生影响。而若尽职调查不慎，甚至可能导致律师承担赔偿责任的严重后果。

对于房地产项目的尽职调查的启动，一般均会从尽职调查清单开始。清单的完备性以及准确性，实际上也反映了律师对于项目的准备和重视程度，甚至可以反映出律师对房地产行业的熟悉程度。

为此，笔者拟通过对尽职调查清单内容的逐项分析，引申出相关法律问题的讨论，结合诉讼实务，以作实务参考。因篇幅限制，本文仅讨论对房地产项目资产的尽职调查清单，而对项目公司股权的尽职调查不在其中。房地产项目部分分为土地使用权相关内容和建设工程相关内容两部分。因仓促起草，故难免挂一漏万。若有不足之处，欢迎批评探讨，以采各家之长。

以下为本次讲座要点，欢迎入群收听详细内容。

一、土地使用权相关材料

（一）土地使用权的取得

1 土地使用权出让合同

（1）出让主体

（2）未依法招拍挂的出让行为效力

2 土地出让金和土地契税纳税

（1）出让金缴费凭证

（2）出让金支付期限

3 土地使用权证（不动产权证书）

4 土地交付确认书

5 特殊约定

（二）土地使用权的抵押

1 土地使用权与房屋所有权被分别抵押

2 土地使用权抵押的限制

3 债权转让后的抵押权变更登记问题

4 最高额抵押的优劣

（1）债权确定

（2）最高额金额登记

（三）土地用途的创新改革

二、建设工程相关资料

（一）工程招投标

（二）转包及违法分包

（三）发包人收到竣工文件后未回复的处理

（四）工程质量保修

三、结语

房地产项目的尽职调查纷繁复杂，绝非本文的三言两语可以覆盖。然而这也是房地产项目业务乃至律师业务的魅力所在。本文所涉及的问题对整个房地产项目而言，也只是沧海一粟。笔者此文权当抛砖引玉，以期引起对于房地产项目尽调中各种问题的应对及汇总讨论，交流心得，丰富视野，在自我提升的同时，为客户提供更好的服务。

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